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日志

 
 

中小物业服务企业面临的七大问题与五大对策  

2017-05-01 20:34:22|  分类: 商业地产物业管理 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中小物业服务企业面临的七大问题与五大对策 - 狮子座的熊 - 商业地产运营专家_策划 招商 运营



       在手机行业,Plus代表着大而全,功能丰富,设备先进,外观漂亮,多为手机厂商的旗舰机型,如Iphone6 Plus,多为白富美的必备神器;而Pro(professional的缩写,中文简译为专业)却往往担当配角,仅在外观、拍照或者某一特定功能稍有特长,受到广大“丝”的热捧。就物业管理行业而言,“Plus”的代表无疑就是万科、绿城、彩生活这样的巨无霸,不管是在服务体量、业态类型、体系建设方面,还是在资金实力、人员数量方面,都拥有难以匹敌的实力。本来,飓风刮过,伏草犹存,如果众多中小企业能够根据自身特点,打造特色物业服务模式,尚且能在激烈的市场竞争中取得一席之位,但似乎多数中小企业选择主动放弃了“Pro”模式(小而精),一味寻求规模和跟风,最终把自己拖入了亏损的泥潭。
 
  目前,在行业面临转型升级和加速整合的关键时刻,中小企业如何应对面临的问题和风险,如何在夹缝中求得未来的生存和发展,是我们所有中小企业必须认真审视的问题。
 
  中小企业面临的问题及原因剖析
 
  1.亦步亦趋,发展缓慢。
  2014年,随着国家层面开始日益重视“互联网+物业”生态布局的时候,当大型物业服务企业凭借自身在资金、人才、技术方面的优势开始积极探索大而全的Plus式的多元化发展路径的时候,中小企业唯有步步亦趋,跟着大企业砸钱赚吆喝,投入大量人力、物力、财力,渴望在最后一公里的社区服务金矿分一杯羹。
  但遗憾的是到目前为止,多数中小企业在社区经营的这条路上走的并不顺利,不管是自身投入式开发,还是借助风投之力烧钱式开发,都没有有效的培育起业主的有效粘性,大多数业主的忠诚度随着风投的砸钱力度减弱而同步减弱。反观本应为物业服务公司盈利主要来源的基础服务,却被很多企业因噎废食,导致服务品质下降,业主满意度下降,进一步影响中小型企业的市场竞争力。
 
  2.劳动力等生产要素成本逐年递增,企业利润空间被进一步压榨。
  物业服务企业传统的盈利模式,基本是以大量的低端劳动力投入来降低成本,在规模效益的推动下,获取5%-10%的低收益,勉强度日。但不争的事实是,近年来,各地最低工资标准逐年上调,社保、公积金、行业整体薪酬也一并水涨船高,可物业服务企业的主要收入来源物业费却并未随着限价的松绑而上涨,多数企业面临不敢涨、涨不上的困境。在服务品质和企业利润的矛盾下,多数中小企业为维持生存选择了牺牲服务品质,采用大龄秩序维护员值守、扣减员工社保、单项服务外包等断臂式的服务模式,导致服务品质的失控和业主的进一步不满。
 
  3.媒体报道失偏,引导不良社会情绪。
  我们应该注意到,近年来,为了博取眼球,部分媒体的偏见式报道引发了业主与物业服务企业的很多深层次矛盾。
  以小区广告收益为例,大量媒体在进行小区报道的时候,选择性的告知广大业主,公共部位经营收益属于全体业主,物业服务企业不应也不能插手其中,这部分的收益应由全体小区业主均分。但我们应该注意的事实是,现阶段,大量小区已进入楼龄十年期,而小区物业收费却停留在十年前的测算标准,随着生产要素的急剧上涨,几乎没有物业服务公司可以用十年前的物业费收益抵消管理性支出。加之媒体的选择性报道,很多业主认为物业服务的工作就是简简单单的看门扫地,毫无投入和技术含量。可做物业服务的我们应该知道,除去人工成本带来的管理压力,物业服务本身还做了很多业主看不见的工作,比如,公区设施设备的修缮,门禁道闸系统的升级换代,服务业主所必备的软硬件升级,以及公区照明、消杀等等支出,都是一笔不菲的开支。而物业服务公司,唯有进行经营性管理,甚至“插手”小区广告收益,才能勉强维持收支平衡。
  可惜的是,上述事实却在大量的媒体报道中被选择性的忽略,他们只告诉了业主应有的权利,却没告知业主物业服务企业的“付出”和经营困境,也没有告诉业主更换物业服务公司将面临多大的成本,从而产生了大量的不满,也进一步影响到了中小型物业服务公司的正常经营活动。
 
  4.融资困难。
  根据统计部门的数据分析,我们绝大部分中小物业服务企业的生产、服务、升级换代的运营资金来自自筹或有房地产背景的母公司进行补贴,受国内外宏观经济影响及央行关于进一步加强风险资金的管控要求,各家商业银行几乎很少对中小物业服务公司提供资金支持,信贷规模一直未有提升,而非银行渠道获取的资金成本往往又是其难以承受的。
  虽然近年来部分风投企业开始关注物业管理行业并进行了卓有成效的实质性投资,也有诸如彩生活、绿城等大型物业服务企业上市的成功示范,但不可否认的是,中小企业在面对市场拓展、服务升级、产业并购等情况时依然举步维艰。
  同时,由于我国社会信贷体系的不健全,中小型物业服务企业很难从正规渠道获取低成本资金投入,导致中小企业在面对行业整合的风口浪尖下,难逃被兼并的命运。
 
  5.产业结构性矛盾突出,人才相对匮乏。
  从物业管理行业的产业集群性质来看,整个行业的产业结构层次依旧比较低,中小物业服务企业组织形态和结构依然以粗放管理为主要特征,服务层次低下,服务水平不高。
  另外,根据现阶段我国物业管理行业的发展现状来看,97.74%的企业依旧属于中小规模,绝大部分企业同质化严重,服务手段及表现形式雷同,缺乏独创性和可持续改善性,除去百强企业以外,多数企业知名度较低,市场竞争力弱,难以和定位片区、辐射全国的大型企业相比肩。
  同时,劳动密集型的行业特点,注定了物业服务企业是以低学历层次服务人员为主要生力军的人才结构,很多项目经理、主管依旧是从秩序维护员、保洁等基础岗位依据“经验”提拔而来,而面对日益现代化的服务手段,这批管理人员很难适应或者跟随企业发展步伐。
 
  6.因循守旧,管理方式粗暴落后,无企业文化精神。
  就目前而言,大多数中小型物业服务企业的服务规模依旧停留在两三个项目的水平,如果该项目账面略有微利,很多企业主就会选择小富则安的管理思想,加之思想意识的停滞,企业不愿、也不敢进行投入,进行专业化、纵深化拓展,不愿接受先进的物业管理思路,更不敢进行技术投入改进。
  另外,由于企业性质为私营,很多物业服务企业的企业文化就是“老板”文化,老板说什么就是什么,管理者也不愿意耗费大量的财力、物力和时间对企业文化进行建设,没有统一的、先进的精神食粮,员工缺乏归属感,企业也没有向心力。
 
  7.外部经济发展与政策环境紧绷。
  随着世界经济的全面下滑,中国经济也难出其右,物业管理行业虽然较为稳定,但也受到了相当的冲击,虽然近年来政府相关部门对物业管理行业开始关注,也出台了部分发展指导方针和优惠政策,但相比较其他制造业、银行服务业等行业而言,以人多取胜的物业管理行业还是显得受重视程度不够,在政府相关支持政策中,资金拨付、人才引进、技术指导、行业规范等方面,依然有很多值得期待的地方。
  从行业发展来看,物业管理行业在解决劳动力,特别是中低端劳动力就业方面,发挥了巨大的、不可替代的作用,政府理应予以照顾和服务,帮助中小企业在这次转型升级与兼并重组的浪潮中得以生存。
 
  中小企业突破困境的对策措施

  1. 小企业要有小企业的骨气和特长。
  中小企业的短板在于规模尚未成型,但相比较巨型航母而言,它的转型优势也在此。我们认为,面对大型物业服务企业的绞杀式并购,中小型企业想要生存,并且想要生存的不错,必须探索一条属于自己并充分展示自身特色的发展之路。
  不管是专业化的园区物业服务公司,还是专注于高校物业服务体系建设,抑或是积极探索社区养老的新型物业服务企业,一定要有自己的骨气和特长,才有机会在激烈的市场竞争环境中,让未来的雇主能够探寻到你的不一样。
  另外,根据我们企业多年来的探索,主营业务万不可轻易放弃,不管是多元化经营探索,还是横向并购扩张,一定要坚持主业,一方面坚持服务品质升级,另一方面才有机会迈出去探索未知的收益空间。
 
  2. 加快技术升级,降低传统生产要素成本。
  我们公司曾经做过测算,如果一个园区投入一台全自动机械式扫地机,将减少2-4名员工投入,而两者一年的成本分别为6万元和10万元,并且,从第二年开始,这部分的成本将变为纯利,进一步拓展企业营收水平。
 
  3. 政府出面,引导并且规范媒体以事实进行报道。
  宣传平台是社会进步的指引,特别是在一个行业处于迷雾的关键时刻,更应有好的媒体依据事实,全面、真实、客观的对物业管理行业进行分析和报道,让广大业主充分认识到物业服务公司工作的不易以及物业服务工作的重要性。
  同时,各物业服务公司应成立自身的宣传平台和借助好互联网等媒介,传播社会正能量,将物业服务工作曝光于阳光之下,让业主知道真实的物业服务工作并且参与到小区的共建之中。
 
  4.整合融资渠道,打开人才瓶颈。
  行业的发展离不开政府的扶持和社会资本的参与,未来的物业服务企业要想取得长足发展,特别是中小企业要想在行业发展的浪潮中分得一杯羹,就需要有一个良好的融资平台,用以升级服务标准、改造服务设备、吸引关键人才。
  而对于各个企业而言,要充分认识到各类融资平台的优劣,不管是新三板还是港股通,亦或是传统的众筹模式,一定要找到一条可持续、能发展的融资路径,应对产业升级所带来的必要的投入支出,帮助企业做大、做强。
  对于这个问题,蜀信物业联合优质科技及金融机构,预备打造一个全覆盖式的社区服务平台,整合业主资源,让业主去帮助我们进行项目拓展和品牌拓展,形成一条具备自我造血功能的发展思路。
 
  5. 解放思想,大胆改革。
  各物业服务企业要紧跟行业发展潮流,解放思想,多看,多学,引入可用的新型管理技术和管理设备。从苹果公司的发展来看,不管是苹果手机的推出,还是APPLE PAY的上线,都是在无数创业型企业已经教育了广大客户的基础上,才顺势而为,推出精品,惊爆世人的。
  对于物业服务企业而言,中小型物业服务企业难以承受试错所带来的风险和成本,因此,一旦我们发现大的物业服务公司开始集中攻关某项核心技术或者管理方式并取得一定效益时,一定要抓住机会,积极引进,才能帮助企业走上“捷径”,在减少试错的基础上让企业快速跟上大部队的步伐。
  从蜀信物业这两年的发展来看,我们几乎没有先行就某项技术进行大量的投入,但却把握住了市场的整体发展步伐,比如几年前平衡车、洗地机的引入,比如社区平台的建设,比如智慧化物业的建造等。同时,我们建立了外部机构、培训大学、项目负责制、班组负责制的四级培训体系,更着力打造了E-learning线上培训平台解决异地培训、碎片化培训的问题,让员工时时刻刻处于学习之中,不断更新员工的知识体系,反向促进了公司组织结构的优化和战略的实施。
  总之,我们认为,对于中小物业服务企业而言,如果做不成Plus一样大而全的公司,何不考虑根据企业自身特点,制定一条属于自己的Pro物业发展路径,专注于某一领域的服务力的探索,引入匠人精神,不断在专业化、特色化、创新化服务方向上借力使力,形成小企业独特的专业吸附能力。
 
  (作者刘正丰 系成都蜀信物业服务有限公司、成都励志一行物业服务有限公司总经理。)
原标题:刘正丰:如果做不了“Plus”,那就做“Pro”
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