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商业地产运营专家_狮子座的熊

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物业服务收费常见问题  

2017-05-14 22:08:03|  分类: 商业地产物业管理 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一、小区车位无独立产权,只有使用权,是否要交管理费?停车费和车位管理费可否分开收取?

    (1)根据《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》(粤价〔2010〕1号)》和《东莞市发展和改革局关于进一步完善我市住宅物业服务收费管理的通知》(东发改〔2014〕318号)的有关规定,“物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用”。小区车位(车库)的产权归属不论是开发商还是业主,均属于住宅的配套设施,物业服务企业提供了相关的管理和服务,可以收取物业服务费。如您反映的停车位为开发商出让使用权给业主的车位,物业服务企业可向车位使用人收取物业服务费。

(2)按规定,业主大会成立之前的住宅(含自有产权车位、车库)物业服务收费实行政府指导价。业主大会成立之后的住宅(含自有产权车位、车库)物业服务收费实行市场调节价。因您提及的小区未成立业主大会,自有产权车位、车库物业服务费实行政府指导,现行指导价为:室内车位50 元/个、露天车位40元/个,以上标准为最高标准,下浮不限。

(3)车位(车库)的物业服务费与机动车停放保管服务收费是两种不同类型的收费。小区内依法经营的机动车停放保管服务费,属于车主支付车辆停放保管的费用,物业服务企业的相关服务费用已经全部在停放保管服务费中体现,因此,已收取机动车停放保管服务费的,不得重复收取车位(车库)物业服务费。机动车停放保管服务收费依据《东莞市机动车停放保管服务收费管理办法》有关规定执行。

温馨提示:须明确区分是否属于自有产权车位、车库的?区分收取的费用是停车费还是管理费?管理费按此知识库内容解答,咨询、投诉、举报件按原规定执行;停车费按此表第8项内容执行。

 

一、物业服务收费什么时候执行政府指导价?什么时候实行市场调节价?

    物业服务收费根据不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅(含自有产权车位、车库)物业服务收费实行政府指导价。别墅(低层住宅,指地面建筑层数小于或等于3层的住宅)、业主大会成立之后的住宅(含自有产权车位、车库)及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。

    业主大会成立之前的住宅(含自有产权车位、车库)物业服务收费实行酬金制的,预收的物业服务资金应当按照政府指导价的有关规定执行。

 

二、关于实行政府指导价和市场调节价的物业服务收费问题?

    实行政府指导价的住宅物业服务收费,物业服务双方应严格按《物业服务合同》的约定执行。物业服务双方根据合同约定,对物业服务收费标准进行变更或调整的,应按照《物权法》、《广东省物业管理条例》等关于召开业主大会会议的程序和要求进行,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,并在物业服务合同中重新约定后执行。

    物业服务双方需突破政府指导价而变更或调整收费标准的,须按规定成立业主大会后进行。

    实行政府指导价的物业服务收费,具体标准由物业服务企业在我市指导价范围内,根据物业服务实际情况与业主协商确定,并在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费,由物业服务企业与业主双方协商确定。

 

三、实行政府指导价的物业服务收费实行事后备案制度?

    实行政府指导价的物业服务收费实行事后备案制度。新建住宅物业具体物业服务收费标准应在住宅物业开始发售(含预售)20天前报我局备案。物业服务收费变更或重新约定的,物业服务企业应在调整后10天内向我局备案。

 

四、前期物业管理阶段的新建住宅物业收费?

    前期物业管理阶段的新建住宅物业,建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业的前期物业服务收费,应当按照政府指导价的有关规定执行。确需超过政府指导价水平的,须报我局核定。

 

五、我市物业服务成本包括哪些?

    我市物业服务成本包括人员费用、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用和产生的水电费等(不包括二次供水加压电费)、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用等。物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务成本。

 

六、物业服务收费按什么标准计收?

    物业服务收费根据法定产权建筑面积按月计收,除业主自愿外,不得预收。已办理房产证的,以房产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的,以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。

    业主自有产权的车位(车库)服务费按车位(车库)数量计收。已按建筑面积收取物业服务费的配套车位(车库),不得重复收取车位(车库)服务费。

 

七、物业服务企业代收水、电、气等费用问题

   物业服务企业接受委托代收水、电、气等费用的,可向委托单位收取手续费,但不得向业主收取手续费、水电周转金、押金等相关费用。

 

八、物业服务企业收取装修管理相关费用问题

    业主对其物业进行室内装修,应与物业服务企业签订住宅室内装修管理服务协议,物业服务企业可向业主或装修人员收取装修垃圾清运费、证件工本费、装修保证金(押金),具体标准由我局制定。除上述费用外,物业服务企业不得收取与装修管理相关的其他任何费用。

 

九、物业服务企业能否向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取相关费用?

    物业服务企业不得向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。

 

十、物业服务企业擅自提高收费标准。 

    目前调整物业服务收费标准的规定主要如下:一是物业服务双方在政府指导价范围内调整的,应按《物业管理条例》等规定,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,并重新签订合同后执行;二是物业服务双方突破政府指导价范围调整的,须成立业主大会后进行;三是别墅(低层住宅,指地面建筑层数小于或等于3层的住宅)、成立业主大会后的住宅物业实行市场调节价,由物业服务双方协商确定收费标准。凡未经业主同意或未与业主重新约定而单方面调整物业服务收费标准的,业主可按《合同法》相关规定循法律途径解决。

 

十一、物业服务企业“双过半”征询调价事项时,信息不全面、过程不公开,有虚假成分。

  “双过半”实际上是《物权法》、《物业管理条例》中关于业主议定公共事项的要求,我局无权通过行政手段干预或对“双过半”的过程和结果进行审核,物业服务双方应按规定的程序和要求进行,并以此为基础重新签订合同后,才能执行新的收费标准。如未重新签订合同或者业主认为征询过程不规范、对签订的合同有异议,均可以按照《合同法》有关规定,循法律途径解决。

另外, 实行政府指导价的物业服务收费实行事后备案制度。物业服务双方约定或变更具体收费标准后,依法向价格部门履行的备案手续,该备案不同于审批,属于事后告知、备查性质的备案手续,对收费标准的执行不产生实质影响。

 

十二、近年物业服务成本上升幅度较大,但我市2004年公布的物业服务收费政府指导价标准没有相应调整,不利于行业健康发展,加大物业服务双方矛盾。

     近年来,物业服务成本,尤其是人工成本的确上升较大。之前我局也开展了广泛的调研,也向市政府提出了适当调整政府指导价等的请示。但由于当前省正结合8月15日实施的《广东省定价目录(2015年版)》的要求,就放开前期物业服务收费开展试点,将视相关改革推进情况和市场竞争程度适时放开,在放开前暂按现行办法管理。我局将密切跟踪省有关政策变化情况,结合我市实际,进一步完善我市物业服务收费管理政策。
    目前,物业服务企业可按现行规定,疏导成本上涨对物业服务企业的影响。一是物业服务双方可在政府指导价范围内协商调整标准。二是新建住宅物业服务收费可向我局申请突破政府指导价。

 

十三、物业服务公司收取滞纳金问题

   “滞纳金”暂未列入物价部门管理范围,如在物业服务合同或业主公约中已约定,应按有关约定条款执行;如对有关条款有异议,建议按《合同法》有关规定循法律途径解决。

 

十四、小区出入卡收费问题

   根据规定,物业小区实行出入证管理的,应当为业主免费提供每户不少于3 张出入证(其中有车位的不少于1 张车辆出入卡)。业主申请多配置出入证或因遗失、损坏等需要重新办证的,物业服务企业可按制作成本收取工本费。工本费标准由我局核定。

 

十五、为什么允许突破指导价,审核依据是什么?

    政府公布的指导价不可能涵盖所有服务内容,如果将个别提供高端服务的物业服务收费均考虑到指导价中,将大幅提高政府指导价总体水平。因此,为解决个别提供服务质量较高的住宅物业收费标准问题,对提供了政府指导价未涵盖的服务内容的物业实行“优质优价”是合理的,符合省的规定,也有利于行业的健康发展。

    另外,由于新建住宅没有经营成本,我局在对现行物业服务成本进行大量调研、分析基础上,根据容积率等量化指标与成本之间的内在联系,拟定了7大项目的突破政府指导价的量化评核指标,核定突破指导价的标准。

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