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商业地产运营专家_狮子座的熊

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日志

 
 

从物业服务到资产管理  

2017-05-14 22:33:17|  分类: 商业地产物业管理 |  标签: |举报 |字号 订阅

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随着城镇化加速与房地产支柱产业地位的形成,国内房地产市场的飞速发展,传统的物业管理早已由初期的住宅物业逐渐扩大至写字楼、商业、酒店、服务式公寓等商用物业;从服务对象来看由单纯的开发商扩大至企业、开发商以及信托基金等投资主体;而从服务内容来说,从单一的房屋设备设施维护与安保等逐渐延伸至关注用户体验、促进业主与租户和谐关系、财务预算管理等更具内涵层面的服务。

更多传统住宅开发商进入商用地产领域,部分开发商缺乏商用物业运营管理经验导致业主很难单纯的满足于传统的以设备设施维护为主的物业管理,同时市场竞争的加剧也令众多发展商意识到简单的物业保值难以令其在市场中独善其身及脱颖而出;另一方面,众多散售后的物业由于缺乏统一管理导致用户间矛盾升级、体验水平下降,加之整个物业管理行业长期微利的困境,业主与物业管理企业都开始寻求一种全新的物业管理服务以契合来自业主与用户双方的诉求,资产管理理念由此应运而生。

不同于物业管理侧重于资产及设备运营维护,资产管理从物业建设前期便已介入,并贯穿物业建设施工、竣工交付使用以及后期运营的全过程。其内容主要包括房地产市场咨询、项目管理、市场及营销推广、销售与租赁管理、公共区域服务与设备设施管理为主体的物业管理以及预算与财务管理。由此可见,资产管理涵盖了物业资产的收购、转让、经营、管理等服务于资产增值的各链条业务,并通过策略性的经营管理满足业主对资产价值最大化的要求。

资产管理在物业竣工前期便已介入,通过物业公司对市场信息的敏锐触觉而对市场状况作出准确判断,在此基础上制定合理有效的市场推广方案及租售方案甄别需求,引入最优的租户组合,从而为物业带来最大的现金流收益,最后通过专业化的物业管理服务实现与租户体验的双赢。对于业主自持的物业,资产管理是一个长期动态的管理理念,贯穿物业生命周期的始终,它会通过各项服务的循环协助物业始终处于最佳状态,达到最优绩效,将市场波动的风险降至最低,从而实现真正意义上的增值。资产管理还通过对市场环境评判与需求调研分析来最大限度的满足用户的需求,提供丰富、多元化甚至定制化的服务,从而与物业运营的其他环节产生协同效应。

在国内物业管理行业发展的多数时间里,物业管理一直处于一种提供基础性楼宇设施维护保养服务与依托密集劳动力运转,盈利渠道(收取物业管理费)单一的低利润阶段。同时,由于利润空间小,员工收入较低,整体行业也很难吸引专业人才进入,从而加剧了人才供求之间的失衡。伴随着人工、材料、水电能源等各项成本的上涨,物业管理企业的利润空间被逐渐压缩,由此导致的人才流失更将此困境带入恶性循环。

在此背景下,突破单一的服务内容,积极开展多元化盈利渠道,有效整合行业资源与延伸业务领域,便成为物业管理行业突破微利枷锁的必然选择。资产管理由于涉及房地产资产运营的各个环节而可以有效增加收益点,从而丰富物业管理公司的盈利途径,同时,也可以辅助发展商及投资者实现资产升值及投资回报最大化。


我们根据赛普咨询、安信达咨询、博华咨询的战略建议书,就当前行业现状、行业分析,同比项目数据分析,综合论证对中兴物业未来三年发展及纲要规划,概要如下。

企业愿景:

一流的资产营运服务商、纵横关联领域、领军物管行业。


价值观:

助力地产开发,为顾客提供优质的超出期望值的贴心服务;为客户资产提供保值、增值,实现顾客、员工、合作方、股东社会整体价值最大化。


物业服务是ZX发展地产二次开发,其定位是“和谐.科技.人居”品牌创建及企业经营的助推器。未来我们将分阶段努力推进从物业服务到资产管理的业务升级。

第一阶段:组织变革,梳理现有的物业架构,升级深圳ZX物业有限公司,明晰物业品牌输出的模式;参照业界先进的物业管理组织架构落地、完善。

第二阶段:技术创新,全面提升物业管理的智能化和互联网+,成立专业化的楼宇管理公司(节能、降耗、科技、绿色)。

第三阶段:资产营运,成立专业资产管理中心/公司,全面盘活、提升资产管理效率;成立产业园基金孵化器,扶持入园相关中小企业;参照苏宁环球、华夏幸福、彩生活,IPO上市资产证券化,实现市场化流通;实行员工虚拟股权股权制激励/员工持股股权制激励,加大人才激励计划。

第四阶段:利润模式创新,依托ZX物业体系对外拓展物管项目奖励办法(试行)大力走出去,承接更多外部物业项目;助力地产营销,提升地产品牌、客户黏度及满意度;实现O2O多元化经营,实现线上线下的互动,推动绿色能源的优质产品销售。


ZX物业经营管理目前需要解决一些问题:管理结构问题——目前多套人马一块牌子,政出多门、缺乏统一管理,未真正落实涨薪、减员、增效的“一套人马多块牌子”的人均效率。品牌建设问题——未落实平移南昌一级资质物业企业总公司模式,没能依托ZX发展深圳总部和中国深圳物管品牌优势,异地客户认同度很低。管理定位问题——缺乏专业定位管理,目前人力资源配置素质水平较低,远远难以满足发展的需要。服务标准问题——由于缺乏统筹管理,各地物业公司普遍没有建立标准化、制度化、流程化的工作程序,质量控制和考核监督没有落实到作业管理的每个环节,造成物业质量低下。组织水平问题——目前各物业公司内部员工风貌、工作作风良莠不齐,个别项目岗位分工、架构不合理、人浮于事,缺乏主动服务意识和工作激情,客户满意度不高。

成为专业化资产管理运营商,实现股东利益最大化是ZX物业的奋斗目标。我们将整合资源,建设一流服务品牌,建立以深圳总部品牌为依托的一流物业服务企业品牌,通过服务提升、项目创优、品牌建设、客户关系管理,打造物业服务标杆企业;我们将统一管理,全面提升服务品质,建立深圳总部-外地分支的物业服务管理体系,通过统一组织管理、统一标准体系、统一绩效管控、统一品牌推广、统一客户管理、统一技术升级,全面提升服务品质;我们将强化经营,增强产业园物业经营升值潜力,以优质服务促进招商租赁,培养客户忠诚度,引进优质客户,以物业服务经营品牌促进产业园自持物业价值增值及租金水平提高,最终使中兴产业园成为全国乃至世界的知名品牌。

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