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日志

 
 

面对街区制,需反思物业管理的社会界限  

2017-05-10 22:51:42|  分类: 商业地产物业管理 |  标签: |举报 |字号 订阅

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面对街区制,需反思物业管理的社会界限 - 狮子座的熊 - 商业地产运营专家_狮子座的熊
 


家决定停建封闭式小区,逐步打开小区围墙实行街区制,对物业管理业界的冲击不言而喻。然而具体冲击的是什么,物业管理应该怎样适应?在此历史关头物业管理有必要反思自身的社会界限。

 

中国物业管理由来的历史背景

中国物业管理诞生的历史背景是国家实行改革开放,对私有权的承认。私权的主要内容是物权,而对普通民众而言,最大物权莫过于房产权。八十年代中国实行住房制度改革,过去主要依靠国家、单位分配住房的城镇居民有了属于个人的住宅,这些公寓式住宅每个单位上下左右与其他住宅单位毗连,楼梯、走道、天面、外墙、设施设备共用,建筑物以外还有住宅区的公共道路、花园、地下管网、运动场地等小区物业配套设施,都需要统一运行、维护、管理,这就是物业服务。住宅私有化,其物业服务必然商业化、社会化,计划经济时期实行的社区管理方式必然被突破,新加坡、台湾、香港等发达国家、地区的物业管理经验被引进国内。上世纪末城市住房改革快速进行,不到十年时间基本完成,与此同时,物业管理由点到面跨阶段性的迅速发展。2003年国家颁布《物业管理条例》,物业管理获得空前法律地位,通过“新建小区必须实行物业管理”等行政规定,物业管理得到普及。

 

中国城市市民拥有私产房屋历史不过30多年,物业管理也有30多年历史,伴之而来物业管理企业大量涌现。由于刚开始没有行业规范,物业服务企业根据业户需求和自身所提供服务的条件,物业管理更是参差不齐,五花八门,这种状况一直延续到2003年9月《物业管理条例》出台。此时,中国物业管理已经快速发展了十多年,产业已经形成,许多不伦不类的东西已经“尾大不掉”,其中两个方面最显著:一是由于没有专业服务市场作支撑,物业公司包打天下,自行提供保安保洁园艺工程机电运行等等所有服务,在物业服务区域实行所谓“一体化服务”。二是没有明确的服务界限,不仅提供保洁、绿化、维修、治安、机电等一般意义的物业服务,还对居民日常生活中社区文娱、社区体育活动的服务一直延伸到社区文化等精神文明服务,“一手抓精神文明建设”。物业管理公司自喻在小区“上管天下管地,中间管空气”什么都做,无所不为。物业企业这么做,业户这么消费,习惯成自然,“中国特色的物业管理”就是这样形成的。

 

商业楼盘封闭式小区的来龙去脉

商业楼盘封闭式小区主要有两个源头,一个是沿袭计划经济时代的政府、部队机关、大型国有企事业单位的住宅大院管理方式;二是是上世纪70-80年代涉外住宅区、别墅区,为减少国人与“外国人”接触,采取封闭式管理。以最早实行物业管理的深圳市为例,80-90年代开发楼盘多是开放式,深圳政府开发楼盘,1995年前开发的楼盘基本上都是开放式的,1998年入伙的梅林一村是半开放式的(所谓围合式管理),此后开发的益田村、桃源村才实行封闭式设计。这样算来,即便是深圳市,大规模实行封闭式小区不过十多年时间。

 

为什么要实行封闭式小区?主因是社会需要,由于社会贫富悬殊日益扩大、有房阶层要求居住环境安全的需要十分强烈,其次是政府倡导,90年代起,从国家到各省市都在开展创建“安全文明小区”等活动。既然居住环境的安全是居住者最基本需求,政府又在大力鼓励,那么物业管理就“必须”把小区安全作为首要任务。为了杜绝入室盗窃等治安案件发生,物业管理可谓费尽心机,不惜投入人力物力,建立小区保安员队伍。法律规定维护社会治安是公安机关的责任,物业管理却非要在物业小区维护秩序,还是变着花样“越界”。比如有关政策不让设立保安队伍,物业管理就改保安员为“秩序维护员”等,不仅在小区内,还在小区周边搞什么“周边警戒”(即定时不定时在小区外围巡逻)等等。

物业小区实行封闭式管理,的确可以改善治安环境,减少入室盗窃等治安案件发案率,减少物业公司维护小区治安的压力。封闭小区一般还有“人车分流”设计,地面环境相对安静,舒适。既然安全、安静是居住者的最基本需要,新建住宅区实行封闭式管理便一发不可收拾,所有新开发楼盘,只要有“高档”或“高尚”二字,必然是封闭式小区,是购房者“理想居住”的基本要素之一。

 

物业管理社会界限不清的问题由来已久

为了体现小区“安全、舒适”的住宅价值,物业管理大量设置“保安岗”(其人力成本往往占物业管理成本的二分之一上下),形成“物业保安”这一奇特行业景观,这是典型的“中国特色”而非物业管理的本来面目。由于责任界限不清,时至今日,所有业主包括全社会都以为,小区的所有问题,包括治安、社区文化活动等,物业公司都是当然的“第一责任人”。

 

物业管理是什么?目前至少有三种观点难以统一:

第一种观点是由公众认知习惯形成的,认为物业管理是与居民、家庭、社区息息相关的一种公众服务业,因此“社会效益”和“经济效益”一样都是物业管理企业的责任。“公众服务业”说,是民众对物业管理的一般认识。

还有一种看法是地产业的普遍观点,认为物业管理是房地产开发的附属业。物业管理是房地产的售后服务。就像是汽车生产销售以后,需要售后4S服务店一样,房地产开发销售后,需要成立物业管理公司负责售后服务,目前知名品牌物业公司,多数是大型房地产公司的“子公司”。

第三种观点来之于法律规定,与房地产业的看法相反,《物业管理条例》第二十四条明确提出“房地产开发与物业管理相分离的原则。但条例实施已十多年,这条“原则”却没有实行。

物业管理界限不清具体表现为:

 

一是物业管理自我定位不清。

深圳市是中国物业管理的发祥地,最早推行现代物业管理服务,提出了“一手抓物业管理服务,一手抓精神文明建设,创建有中国特色物业管理”、“为居民营造一个安全、舒适、邻里关系和谐、文化浓郁的人文社区”等口号。当年深圳物业管理社会效益、社会效益“两手抓”,受到官方认可,90年代初,深圳市委市府曾持续多年推广“两手抓”的物业管理经验。这种管理经验不仅塑造了深圳市物业管理模式,对全国物业管理运行方式也有深远影响(直接影响了建设部1995年颁发的《全国优秀住宅小区标准》的制订)。然而2003年国务院颁布《物业管理条例》,从国家治理层面规范物业管理行业规则,物业管理没有再涵盖“精神文明建设”之类的服务,但也没有否定过去的规定,很多物业管理公司仍然崇尚两手抓,“一手抓物业管理,一手抓精神文明建设”。

 

 

二是业主对物业管理的认识不清。

物业公司在新小区施工阶段就“前期介入”,小区入伙主持物业质量验收,为业主办理入住手续,业户入伙后遇到问题自然找物业管理公司。在业户看来,居委会可有可无,物业管理必不可少,包括邻里发生纠纷,也是找物业管理公司调解。而《宪法》明文规定,“居民委员会、村民委员会设人民调解、治安保卫、公共卫生等委员会,办理本居住地区的公共事务和公益事业,调解民间纠纷,协助维护社会治安,并且向人民政府反映群众的意见,要求和提出建议。”1999年,国家民政部一位领导考察深圳住宅小区,发现几个偌大的小区“主事的”都是物业管理公司,居委会被被严重边缘化,很多小区事务插不上手,当场提出“物业管理是干什么的”质疑然后拂袖而去。很多人当时不以为然,认为宪法出台在前,物业管理产业出现在后,按照“小政府大社会”改革方向,随着物业管理行业日益发展,以后可以修宪重新规范社区各界限的管理责任。现在看来,这想法太过简单幼稚。

 

 

三是政府职能部门对物业管理定位不清。

主要表现在,有关政府职能部门更愿意找物业管理公司合作。由于物业管理有物质、人力资源优势,办事效率更高,因此政府部门非常乐于利用物业管理抓社区工作,把诸如创建“安全文明示范小区”、“卫生示范小区”、“花园式园林示范小区”、“环境示范小区”等活动(由政府及城管、环保、公安、国土、建设等职能部门主持开展的),直接交给物业管理公司负责。工会、妇联、老龄委、体委、青少年服务站、科协、共青团、环保、残联、义工站等等社会团体,也纷纷借用物业管理公司提供的平台进入社区,极大方便了它们活动。政府组织类似的行为实际上是一种授权,物业管理大量参与这些活动,物业管理社会界限进一步复杂化。

 

 

四是社会对物业管理认识不清。

界限不清在现实中有一定合理性,它灵活满足了急速发展社会的一些要求,凸现了社会对高效率者的从优选择。但物业管理界限不清或角色错位长期存在必然引发许多问题。一是人们把物业管理想象成了居委会,似乎物业服务包罗万象,可以包办一切,而一味期望物业公司,而国家法律并没有赋予物业管理这样的权力。二是物业管理责任界限不清,影响了社区其它管理机构的工作效力。三是“胡子眉毛一起抓”,物业管理职责不清,难以制订全面、有效的作业规范。

 

 

物业管理的社会界限模糊使得物业管理业处于畸形状态,不仅业主(居民)、开放商、物业公司对物业管理概念模糊,甚至政府主管部门与各级政府组织也是各说各话,远远没有社会共识。

实行街区制,应根据国家方略重新界定物业管理的社会界限。

 

物业管理要维护政府社区组织权威,积极参与社区管理新秩序建设。必须十分明确,社区管理的领导者是政府组织,包括街道办、社区工作站、居委会等基层组织以及政府相关部门,物业管理不是社区管理的主导者,物业管理在社区范围不过是其中一个配合角色,还有开发商、业委会等。物业管理必须非常明确国家社区管理格局,摆正位置,才能发挥“正能量”,真正做好“物业管理”。

实行街区制后,应当废止或重新界定“物业小区”等伴随物业管理行业产生的一些“过时”概念,重新明确物业管理责任边界、职责范畴等,确认社会界限。此外,物业管理应彻底回归商业服务属性,废止“必须实行物业管理”等强制规定,实行买卖双方平等协商,自由选择物业服务形式,公平交易。

物业管理应该回归“原生业态”,即以“物业”为核心,以专业服务为基础(物业管理业与各项专业服务业相分离),提供综合服务,当好业主物业服务需求的集成供应商(或经纪人)。

总之,街区制是国家实行社区治理新构想,新规范,在新形势下厘清物业管理的社会界限,不仅可以更好规范物业管理行业行为,同时可以帮助政府利用物业管理资源、提高社会管理效率,用物业管理资源帮助建立高效率低成本的社区管理新体制。和谐街区是和谐社区的基础,社区管理是社会治理的基石,新形势下,认真思考物业管理社会界限,有利于物业管理行业健康发展。

来源:《城市开发(物业版)》

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