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商业地产运营专家_狮子座的熊

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购物中心租金制定(策略)续  

2016-10-23 12:00:26|  分类: 商业地产租金管理 |  标签: |举报 |字号 订阅

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购物中心租金制定(策略)续 - 狮子座的熊 - 商业地产运营专家_策划 招商 运营

 


这里,举出沿海二级城市B购物中心的案例。


一、业态构成:

国际百货主力店、时尚集合店、商务餐饮、时尚风味餐饮、美食广场、时尚服饰店、多厅影院、KTV、电玩、个人护理店(药妆)、儿童、家居杂货店、珠宝首饰店、数码科技体验馆、精品超市、银行、摄影创作室等。


二、商户价值分析:

商户类型

商户特点

商户的作用

租约特点

客流贡献型

一般零售主力店如百货、大卖场,娱乐业态如影院、电玩、冰场等

带来大量稳定客流,是购物中心生存的保障

租期长,承受租金能力相对最低

形象定位型

各业态业种中的旗舰品牌如次主力店的ZARA,休闲运动服饰中的NORTHFACE,快餐中的必胜客

决定购物中心时尚和品质号召力,提升招商竞争力和潜在价值。

条件苛刻,承租能力相对一般,多会有免租及补贴条款。视地段、客流、交通等情况,合作条件差异较大

租金贡献型

部分品牌店、一般专卖店、中西快餐、花车租户

高租金回报

3年左右租期为主,个别按月短租,承租能力相对最高

功能配套型

以服务类机构为主,以满足购物中心的一站式消费

完善购物中心功能,增强顾客一站式消费感受,提升顾客忠诚度

除了个别租赁面积小或银行、展示等机构外,一般承租能力较低

填空补漏型

以消化购物中心富裕楼层或面积为考虑

消化死角区域

一般很低三、租金模式规划(略)

三、租金系数

根据商铺的易达性、可见性、楼层、面积、面宽纵深比、与客流型主力店距离等商铺属性,结合商户业态和目标品牌强势程度等商户属性,我们给每个商铺制定了租金系数。租金系数的制定原则为:


1、以平均租金标准的商铺为基础标准,定其系数为“1”;

2、位置:与主动线、主出入口、主要交通枢纽、中庭、客流型主力店的距离越近,租金系数越高;

3、楼层:楼层垂直上升而客流递减,租金系数随楼层上升递减;

4、面积:面积越小,租金系数越高;

5、面宽:面宽纵深比越大,租金系数越高;

6、业态:相邻位置的不同业态商户,根据业态市场租金参考进行租金系数调整;

7、商户势力:越强的品牌拥有越强势的价格谈判实力,制定商铺租金系数参考了预计目标品牌可能会接受的租金价格。

四、租金预测

表8:租金预测表

业态

计租面积(㎡)

租金(元/月.㎡)

月租金(元/月)

平均坪效(元/月.㎡)

月总营业额(元/月)

平均扣点

扣点租金(元/月.㎡)

客单价(元/人次)

日有效消费人次(人次)

百货

20,000

60

1,200,000

1,000

20,000,000

6%

60

350

1,905

影院

5,000

65

325,000

550

2,750,000

12%

66

50

1,833

KTV

2,000

60

120,000

500

1,000,000

11%

55

60

556

电玩

1,500

100

150,000

600

900,000

17%

102

80

375

家居

1,500

65

97,500

850

1,275,000

7%

59.5

300

142

精品超市

1,000

75

75,000

800

800,000

12%

96

200

133

服饰

12,180

225

2,740,500

1,500

18,270,000

17%

255

500

1,218

餐饮

13,200

150

1,980,000

1,000

13,200,000

11%

110

100

4,400

个人护理药妆

780

210

117,000

2,500

1,950,000

10%

250

200

325

儿童

900

150

135,000

550

495,000

20%

110

100

165

杂货

660

300

198,000

1,000

660,000

25%

250

30

733

珠宝钟表

660

270

158,400

5,000

3,300,000

6%

300

1000

110

数码体验

300

180

54,000

3,300

990,000

5%

165

2500

132

其他

3,600

100

360,000

200

720,000

5%

100

100

240

总计

63,280


8,010,400


66,310,000

11.46%


180.18

12,267

1)租金价格按照商铺的租金系数结合目标商户的承受高限预测;

2)各业态平均营业坪效参考╳╳成熟商业项目平均水平;

3)平均提成率根据目标品牌可能接受的提成率计算,不执行提成租金的参照商户正常状态的租金/营业额比率计算。

该案例中,就是结合商场特征、租户组合、租约特征所对租金边际价格产生的影响,制订品牌规划,对各楼层的各个位置及商铺测定了租金系数,在基础租金的基础上,完成了整个租金模型的制订。


运营能力是对租金形成的持续保障

1)   实现单位面积租金坪效和营业坪效是项目盈利能力建设的着眼点。

2)   在确保满铺营业的情况下,最大程度地实现单位面积的租金坪效是实现租金收入的根本保证。

3)   而要实现较高的单位面积租金坪效,必须以实现最大程度的单位面积营业坪效为商业项目运营的核心目标。

4)   为了最大程度地实现单位面积租金坪效和营业坪效,在客单价既定的条件下,商品和服务走量的实现是项目赢利能力的根本保证。

为此,必须着力于以下关键工作:

1)   狠抓客流,包括积极放大客流量,合理导向客流流向,控制客流流速,实现较好客流的均衡度。

2)   积极采取措施,增加顾客的提袋率。

3)   在提升运营能力方面,为实现较高的营业坪效,产品优化、服务升级和有效的市场推广是三个重要法宝。

4)   市场推广的目标是放大客流流量和增加顾客的提袋率。广告、促销、大型活动以及会员服务都是为完成这两个任务的服务体系。

5)   产品优化和服务升级的目标,就是在合理导向客流流向、控制人流流速、实现较好的客流均衡度这三个方面发挥积极的作用。

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