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商业地产运营专家_狮子座的熊

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日志

 
 

我国商业地产未来发展五大趋势  

2016-08-31 11:43:05|  分类: 商业地产信息资讯 |  标签: |举报 |字号 订阅

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我国商业地产未来发展五大趋势 - 狮子座的熊 - 商业地产运营专家_策划 招商 运营
 

        商业地产近年来发展迅速,未来几年也会继续火红,市场前景广阔。随着经济的发展,人民生活水平提高,老百姓的消费方式和消费观念不断发生着变化,商业地产发展不断出现新的趋势和特点:

  一、市场定位更明确更细分。

  商业的发展历经了从集市—商场—连锁店—超级市场—shopping mall等多个阶段。近年来,又逐步从大而全的市场需求向细分市场倾斜,以适应消费者越来越挑剔的品味和追求不同生活方式的人群。

  1、综合项目内通过区域划分不同年龄及不同生活品味客群。以不同的年龄段、消费品味、生活追求等因素作为区域划分的基础,如在儿童消费区域,就包含了青少年购物、娱乐、培训教育等多主题;在景观优美和较为清净的区域,则划分专门的休闲餐饮区,适合需要清静和品味的人群停留休息,这样既不用夹杂在购物区中寻求安宁,也避开了传统餐饮的嘈杂。

  2、针对某一特定年龄群的项目逐渐兴起。以明确的年龄层来定位客群,通过对这一年龄层的消费模式、生活方式、品味追求进行深入分析,将客群所需的购物、餐饮、娱乐及社交等全部需求通通融合进项目,成为这一年龄层的生活消费平台。

  3、以特殊喜好和品牌认知度为基础的细分市场。

  二、 注重体验性,增强吸引力。

  最早期的商场仅仅是为购物而开发。后期的MALL开始让消费者适应了涵盖娱乐、餐饮、休闲的一站式购物中心。为了消除消费者对商业项目的纯消费认知度和距离感,在新项目中融入了体验性、参与性的元素,吸引更广的客群和锁定部分特定客群。如充分考虑表演和活动空间;通过某一科技、特色题材吸引眼球,用一些极具冲击力的物象挑起观众的好奇,成为其鹤立鸡群的重要砝码。

  三、各类零售品牌的布局与发展呈现新态势。

  1、一二线城市的零售品牌迅速互通。从一线到二线各大城市,商业项目中的品牌差异化逐渐缩小。

  2、部分国际品牌甚至从二线城市启程,选择“曲线夺市场”的策略。

  3、电商的兴起快速改变了人们的消费习惯和观念,实体店与网络、邮政等店铺整合。B2C、C2C持续火热,分流了实体店的部分客源,而部分商家则开始考虑将这两部分的营销模式相结合,相互弥补在实体和网络中流失的客群。

  四、建筑空间个性化多元化,向开放式跃进,注重环境、景观的营造。

  1、进入开放式商业建筑时代。新兴的商业大多数进入了生活方式体验中心的新时代,因此在整体氛围和购物环境的营造上更加多元化,将各商业街区或主题板块联通,配合适当的主题和景观,使整个项目自成一体,带给消费者一个不一样的宽松、闲适的购物环境。

  2、强调空间层次的多元化。原有多层建筑的单层平面布局形式开始被打破,而更多的采取了下沉广场、空中连廊、空中花园等设计手法,让建筑间的联系更紧密,同时打破了单调乏味的平层布局,消除了消费者的视觉疲劳感,融入一个更加层次结构丰富的商业空间。

  3、多变的建筑外立面。突破了方盒子的常规设计,表达手法更融入了各种立体图形、不规则型、带强烈艺术设计感等多种组合,给予了城市更加丰富的建筑表达。

  4、着力塑造景观和小品。景观塑造最能体现一个项目的情调和档次,而小品的丰富则更充分表现了项目的精致与品味。对于环境的营造,在固有的良好自然景观区域开发为最佳,通过植被、流水、主题景观、应景小品等共同作用,合力营造其要表达的氛围。

  五、专业市场和综合市场的商业地产特点明显,投资者需认真考察。

  市场商业按专业市场和综合市场区分,特点明显。专业市场往往集中经营某一类(种)商品,如建材市场、电子市场等;综合市场经营的商品虽然有范围,但基本上覆盖的是某一大类商品,如北京万通新世界商品交易市场等。

  专业市场类商业经营商品的统一性特点,整个市场的运营成本比较低。只要该市场的开发商对整个市场的定位准确,那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。

  综合市场因为经营商品没有统一性,所以开发商对项目的市场宣传所能带给经营者的利益相对较少。

  专业市场规模大小和经营的商品的类型没有关系,往往和市场所处地域的市场支撑能力、投资商的实力以及市场经营的方式等因素密不可分。投资者在选择专业市场商铺的时候,需要对商铺的投资形式进行深入了解,而且专业市场的规模越大,项目的管理对商铺价值的影响力越大。

  综合市场规模大小受所经营商品的类型影响比较大。在同等运做条件下,综合市场的竞争力比专业市场的竞争力要差。 商铺的形式主要是铺位,铺面商铺数量较少。投资回收形式大多数采取出租商铺的方式。

  就消费者投资而言,专业市场商铺比较适合个人投资者投资的品种。尽管投资收益水平未必最高,但投资风险较低;综合市场外部的市场条件是商铺投资的核心因素,商铺价值更多来自该综合市场的价值,具体商铺的个性化因素对商铺投资价值的影响不是很大。与专业市场商铺相比,综合市场商铺的投资风险相对较大。

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