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旧工业建筑改造利用的SWOT分析  

2016-01-13 17:27:14|  分类: 运营管理-文化产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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旧工业建筑改造利用的SWOT分析 - 狮子座的熊 - 商业地产运营专家_策划 招商 运营
 

        由于城市产业结构和用地结构的调整,原先位于城市中心的工业企业开始向城郊迁移,因而城市中出现了大量闲置和废弃的旧工业建筑。本文采用SWOT分析法, 对我国可持续利用的优势和普遍存在的不足,以及在转型过程中面对的机遇和威胁等因素进行系统分析, 以期为旧工业建筑的可持续利用提出对策。 

  旧工业建筑,可持续利用,SWOT分析 
  近年来,在国外对旧工业建筑可持续利用成功案例的启示下,国内大量的旧工业建筑摆脱了被大拆的命运,走上了可持续利用的道路,但是同国外比较,我国对旧工业建筑的改造和再利用仍处于一个较低的水平,一方面是由于我国工业发展要落后于西方发达国家,对旧工业建筑的改造再利用,人们的认识程度不够;另一方面是我国旧工业建筑改造技术水平较低,创新技术不够。如何对旧工业建筑的再利用做出准确定位,使之成为绿地的有机组成和特色景观,并满足新的使用功能,让旧工业建筑在城市更新中,再次绽放光彩,这已是当前热门的研究课题。本文应用SWOT分析方法,对旧工业建筑的可持续利用进行了分析。并作出旧工业建筑改造再利用可持续发展的研究对策。 
  1、我国旧工业建筑再利用现状 
  从20 世纪80 年代后期开始,北京、上海随着工业结构调整和城区功能改组率先开始了旧工业建筑的再生利用。如上海苏州河畔和东大名路沿线的仓库改造为个性鲜明的艺术家创作室。但是由于技术,经济以及价值观念等问题,在城市更新中,大多旧工业建筑还是采取“大拆大建,推倒重来”的方式。90年代初期,一些老工业建筑功能置换成餐馆,博物馆,商场,宾馆等商业建筑,开启了旧工业建筑改造利用的新篇章。例如,北京手表二厂改建而成的“双安商场”,昆明工艺铝制品厂厂房改造成的职工住宅都是这一时期最著名的改造案例 。 

  2、我国旧工业建筑改造利用SWOT分析 
  2.1 旧工业建筑改造利用的优势 
  2.1.1经济效益 
  大部分旧工业建筑都具有良好的基础设施和坚固的主体结构,且基本都是钢筋混泥土框架结构。如果拆除重建,不仅会增加更多的重建资金,而且产生的建筑垃圾会破坏环境,不符合可持续发展的理念。将旧工业建筑进行功能置换,就能将其再次变为城市发展的动力,重新创造经济效益。投入少、建设周期短、投入使用快,正是当代企业家们寻求投资机会的方向标,旧工业建筑再利用为他们开启了一扇财富之门。 
  2.1.2生态效益 
  旧工业建筑的改造再利用减轻了在施工过程中对城市交通、能源的压力,符合可持续发展的要求。我国环境污染总体的34%以上是因建筑业在建设和使用过程中造成的, 这个比例远大于西方发达国家的水平。旧工业建筑的再利用,减少了城市更新中的大拆大建现象,在一定程度上减少了建筑垃圾的产生,从而减少了对环境的不良影响。纵观城市的发展史,我们不难看出,城市的发展是一个不断通过更新和改造来完成新陈代谢的动态过程,旧工业建筑的再利用就是城市新陈代谢的一种体现,节约能源和资源的再利用,丰富了现代城市的社会生态,实现城市的有机更新。 
  2.1.3区位优势 
  多数工业建筑处于老城区的繁华地段, 地理位置优越, 交通便捷, 商业价值高、发展潜力大。如果投资商利用其很强的区位优势向餐饮、服务和娱乐场所等行业投资, 其回报率应当较高, 可获得很好的经济效益。同时,旧工业建筑的改造,避免了拆迁补偿费用,也减小了场地清理的费用。改造后的出租率都居高不下,其区位优势发挥着至关重要的作用。 
  2.1.4 历史文化优势 
  旧工业建筑的历史文化性是任何新建建筑无与伦比的,时间在旧工业建筑上留下了历史的痕迹。正如贝聿铭所说“一座城市如果没有了旧的痕迹,就好比一个人失去了记忆”。旧工业建筑作为城市成长的印记,记载了城市工业文明发展的历程,是城市发展史关于工业时代的纪念物。旧工业建筑如同一种超越时代的文化载体和现代设计思想的容器,旧工业建筑再利用有利于为子孙后代留下城市文化记忆和学习的范本。吴良镛先生曾说:“文化是历史的沉淀,存留于建筑间,融汇在生活里。旧工业建筑大多数具有它的地域性特点,是一个地区文化的载体,因此对于旧工业建筑的再利用有助于让后代了解城市发展的进程。 
  2.2 旧工业建筑改造利用的劣势 
  2.2.1 规划不合理,持续发展能力弱 
  旧工业建筑的改造再利用在主观上会受政府决策者、投资商、建筑师和公众价值观的影响,因此在改造时考虑的会不全面,出现规划不合理,从而导致持续发展能力弱。例如,798工厂改造虽然是一个独特的、成功的旧工业改造再利用的案例,但它并不是城市规划的结果,而是众多艺术家自发行为的结果。所以可以说它基本上没有规划,只是在路边、建筑间划出场地作为停车场,见缝插针地散落几个小商店。其次,艺术家对建筑的改造仅限于改头换面,通常只是简单地加一个程式化的入口门厅,缺乏对整个艺术区整体景观的营造。最后,整个改造区域环境差、卫生差,道路、绿化没有规划,从而出现就工业建筑改造后,没有得到持续使用便再次推倒的悲剧。 
  2.2.2发展起步慢,理论研究和法制建设有待提高 
  旧工业建筑改造再利用的研究,很多学者结合国内外改造实例及改造实践经验开展了对我国旧工业建筑改造价值的分析研究、改造再利用模式研究、改造方式和改造方法研究等,虽然已有一些研究成果。但由于我国的旧工业建筑改造再利用起步比较晚,旧工业建筑改造再利用的理论研究和实践仍不成熟,尚未形成系统的理论体系。 
  目前国内改造项目大多为自发性,由于缺乏政府的正确指导,多种多样的转让形式和开发改造方式,导致转让和开发过程存在一定的盲目性和无序性,部分成功的案例多数是在政府的专项支持下完成。相关建设法律法规不完善,旧工业园区再生利用的规划设计亦无规范可循,造成政府监管没有依据。在市场化运作中,由于法制建设滞后而引发的各种矛盾和纠纷,在实践中已经成为制约旧工业建筑再生利用协调开展的关键问题。   
        2.3 旧工业建筑改造利用的机遇 
  我国现阶段正处在工业化进程加速、经济转型、社会全方面变革的城市发展时期。投资商们应抓住这一机遇,对旧工业建筑进行改造再利用。 
  首先,是推进新型工业化和建设创新型国家的需要,工业化和城市更新对旧工业建筑改造具有推动作用,鉴于这些建筑中的某些建筑尚具有较好的使用价值,其正好用于发展第三产业、房地产开发、商贸超市、文化产业创意园区、大学校园等等。 
  其次,在可持续发展的背景下,旧工业建筑再利用是我国城市发展面临的新课题,国家大力提倡建筑的低碳、节能,政府拨出大量的资金支持建筑业的可持续发展,为建筑业的可持续发展提供了广阔的空间。 
  最后,城市化进程的加快,人们的文化意识也逐渐提高,一个城市需要具有历史代表性的建筑来供人们欣赏,因此对旧工业建筑改造再利用的商机悄然而生,改造后的建筑供人们休闲,娱乐,怀旧,这些都为旧工业建筑改造再利用提供了广阔的空间。 
  2.4 旧工业建筑改造利用的威胁 
  我国的旧工业建筑大多兴建于上世纪60年代,由于建设时间较早,旧工业建筑的改造利用面临着一定的威胁。 
  首先,旧工业建筑改造工程面临着与现行的建筑规范相抵触的问题, 改造后的建筑必须适应现行要求较高的规范,这是一个极大的挑战。 
  其次,因为旧工业建筑已经使用了一定的年限,改造工程需涉及结构加固的问题。目前,国内的加固改造行业的总体发展水平不高且不均衡,技术主要集中在少数的大型企业,大多数企业并不能承担加固改造任务。而且我国现有建筑物的诊断技术水平还比较低,检测手段比较落后,也没有相应的检验标准可供遵循。常常以经验来解决实际工程中发生的问题, 迫于工程需要而匆忙得出的结论不仅会增加技术风险,更容易导致决策失误。另外,改造工程所涉及的项目内容繁冗复杂,项目管理的难度比较大,此外,缺乏专用的工程机具、器材、材料和技术;缺乏专业的施工队伍;旧工业建筑改造的市场运作模式单一、封闭等因素,以及新型房地产业带来的冲击均给旧工业建筑改造利用的顺利实施形成了威胁。 
  根据以上分析可得出旧工业建筑改造利用的SWOT矩阵 ,并据此提出旧工业改造利用可持续发展策略。 

  3、旧工业建筑改造利用可持续发展对策研究 
  3.1重视科研,加强技术创新 
  国外先进国家对旧工业建筑再利用的理论和实践的研究己经有相当长的时间了,研究成果和实践方面也有相当丰富的经验,我国目前主要是引用国外的改造技术和标准,还没有建立我国旧工业建筑改造的评价机制,我们需要结合我国的基本情况实现其本土化,加强改造技术的创新。并且重视改造后的管理,将绿色项目管理与旧工业建筑改造相结合,提高改造项目的绿色效益。 
  3.2稳中求进,平衡改造规模的发展 
  从单一的旧工业建筑改造开始,逐步发展到从整个规划层面进行的改造。国内很多旧工业改造项目都存在与798相同的困境,所以旧工业改造项目需要进行合理规划,不仅改造旧工业建筑本身,还需要对其周边的基础设施进行改造,诸如道路、园区绿化、老旧电路改造、治安管理、保洁措施、消防管道改造、路灯等,改造区域的运营后期需要专门的物业部门进行统一管理。对于单一的旧工业建筑项目,其规模的发展主要从周边的配套设计、自然景观进行整理规划;而对于旧工业建筑群,即旧工业区,如东北老工业基地,需要从城市层面进行整体规划、系统改造。先对建筑物质寿命、建筑风貌品质、建筑改造的效益进行评估,划分出改造的优先次序,进行分区合理改造,典型的代表有德国鲁尔工业区改造、荷兰阿姆斯特丹东部商业码头改造、上海城市雕塑中心改造以及利用旧工业区改造形成的上海世博园区。 
  3.3提高认识,以绿色改造为主 
  旧工业建筑的改造虽然取得了显著的成效,但仍存在很多的不足,比如改造类型较少,再利用功能趋同;对节能问题考虑不足。现今,全国对旧工业建筑再利用的实践和研究主要集中在空间的利用、形式的把握、材料的运用等建筑设计方面,对低能耗改造的研究尚显不足;而在这个方面,德国已经位于世界前列,大量的旧建筑通过节能改造达到甚至超越现行的能耗标准所以在这方面,我们需要进一步提高意识,加强对低能耗改造的研究。 
  其次,为使建筑内外获得一个健康舒适的环境,要求在对建筑内外环境进行改造时,尽量保留原来良好的自然环境,尽力改善原来不健康的自然环境,营造一个良好的生态环境;对改造后的建筑尽量做到资源的循环利用,使建筑改造以后实现内部资源的循环利用。 
  最后,需要重视生活用水、自然环境用水和景观用水的安全性和节约性,为实现水的循环利用,制定相应的节水、污水处理回收利用、雨水收集和回用方案。总之,整个改造过程以绿色理念为主,以人为本,根据当代人的心理,进行结构合理选型,使改造成果最能满足使用者心理的要求。 
  3.4形成具有国际竞争力的综合型产业 
  当前我国已进入全面建设小康社会的新的发展时期,一方面我国的工业化、城镇化正进行着快速的发展,群众生活水平和生活质量得到明显改善;另一方面我国人多地少、资源紧缺,资源环境综合承载能力有限。加上我国处于产业的转型期,形成以旧工业建筑为核心的一系列细分产业:技术咨询、专业旧工业建筑施工产业、改造设计产业、新型材料的研发和供应产业,逐步发展成 集上述各项功能为一体的综合型企业是我国建筑业未来发展的趋势。 

  4、结语 
  时间与历史改变着人们对建筑的观看方式,也改变着人们对建筑的看法,只有当建筑切实地满足了人们的生存需要,建筑才能更进一步的表达其本质。我国旧工业建筑改造正在向可持续发展道路前行,面临着激烈的市场竞争, 机遇与挑战并存。旧工业建筑改造必须树立全新的发展战略观念, 从可持续发展的角度出发, 分析旧工业建筑的优势、劣势,正视发展过程中存在的机遇与威胁, 在发展进程中不断的加大有利于可持续发展的新技术、 新材料的研发和应用力度,大力推进旧工业建筑节能改造和功能置换, 努力使旧工业建筑再次在城市进程中绽放光彩。 
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