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旧厂房改造四代产品  

2016-01-12 17:11:18|  分类: 运营管理-文化产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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旧厂房改造四代产品 - 狮子座的熊 - 商业地产运营专家_策划 招商 运营
 

        旧厂房改造至今已有20余年的历程,当旧厂房改造与文化创意产业集聚的联姻,让旧厂房这个曾经遭人遗弃的残废建筑,一时间变得珍贵起来,并大规模地进入到人们的视野。但细数整个旧厂房改造的历程,旧厂房改造的产品模式存在着一条演进的过程,笔者尝试着将这一过程用产品“代系”的方式进行梳理。

  (1)第一代产品:以休闲商业为特色业态的改造模式

  这一代产品以北京三里屯酒吧街、成都锦里和田字坊为代表,这类产品一旦具备良好的区位,在如今休闲市场蓬勃发展的大环境下,产业培育时间相对短,能够较快速地体现经济回报。但另一方面,这类产品正是因为其易于操作和运营,对外部条件的要求显得更高,需要很好的区位和先入优势,并且产品等级低,新颖度不高,外向带动力不强,面临着产业更新的压力,这一点田字坊是表现的较为明显的。

        如上海田字坊主要业态形式是艺术商业街,其中服装和餐饮两项初级商业业态占入驻企业84.5%,尤其门店服装贸易在电商和生活方式改变的背景下,所受冲击很大,导致田字坊所卖服装的价格和档次都不足以与其所拥有的美名相映衬,部分企业运营状况也不尽乐观,应该说田字坊的业态更新进入到必须思考的阶段。根据上海市旅游局关于游客满意度的调查结果,田字坊获得最不满意评价。


  (2)第二地产品:以文化展览、贸易业为特色的改造模式

  第二代产品以北京798艺术区、上海M50为代表,这类产品多以艺术家画廊、艺术作品展销为主要特征。笔者认为这样的定位自身存在着一定的矛盾,就艺术家创作而言,所需要的环境是安静、孤独的思考氛围,这与艺术品展销氛围存在着差别,当艺术家主动参与进经济贸易,无疑与艺术家独立思考、特立独行的民众期望有所偏差,作为一个普通公众,这样错位纠结的场景较难激发购买欲望。

  如果从艺术品展览而言,美术馆、艺术馆等以集中的室内布局、精心布展策划等方式相较于旧厂房改造区存在一定优势。如果从艺术品销售市场而言,古玩市场、文物贸易集市以及电商的集中度对以旧厂房改造的贸易集市产生着很强劲的竞争。
  因此剥离掉旧厂房的生产属性,致力于展览、贸易的平台建设,似乎存在着理论上的悖论,以旧厂房独特体验作为支撑展览和贸易的依据还不是太足,而这种体验大多变成游客的观光行为,形成消费的转化率通常较低。所以,北京798里的艺术家们渐渐离开了,上海M50的众多画廊运营并不理想,房租租金与周边餐饮商铺并无太大差别,甚至更低。
  以上海M50的2010年的基本运营数据作为阐释,它以工业旅游景点、文化艺术展览为主题,其中80%以上的部分为展览业态,从租金3.5-6元/平方米可以看出,实质旧厂房的改造未能带动土地增值,80%左右的入住率也说明企业在此的运行状况也不尽理想。

  (3)第三代产品:以创意产业办公集聚为特色的改造模式
  这类产品的出现让旧厂房呈现出了再生产的可能,尤其与创意产业的结合,爆发了蓬勃的生命力,上海这样的案例很多,代表的有8号桥、1933和800SHOW等项目。除此以外,不知名的旧厂房改造为创意产业办公区的仍有很多,上海之所以能有如此大规模的旧厂房改造为创意产业集聚区,更大的原因在于上海创意产业的庞大。
  另一个现象也说明这一模式对创意产业的依托:部分园区尽管以同样的改造模式和建筑风格,规划定位也同为创意产业集聚区,但因企业入驻的原因,最后很大比例演化为休闲商业、甚至地产开发,这说明仅依靠形体的恢复是不足以支撑每个老厂房改造都成为创意产业集聚区。

  上海市文化创意相关的官员意识到创意产业集聚区不仅局限于“老厂房、老大楼、老仓库”三老建筑的改造再利用,更应通过创意产业园区平台建设,使这些改造后的“三老”建筑更具有创意产业的集聚能力。在日渐开放和激烈的旧厂房改造竞争中,仅靠单一的建筑物风格和较为单一的创意产业办公业态,已经慢慢不能适应发展要求了。

        以上海最知名的旧厂房改造为创意办公区的8号桥为例,以创意设计与艺术设计展示的企业占到58%,国内外众多知名的设计品牌齐聚于此,因此也是国内其他城市纷纷学习的案例。

  (4)第四代产品:以体验、游乐消费为特色的厂房综合体改造模式
  这一类产品伴随体验经济的出现与发展,体现出很强的需求。一方面体验性消费能有效规避掉来自电商对实体商业的冲击,另一方面,老厂方所呈现出的独特情境感与体验性产品的结合,使得其商业性具有很大的想象空间。
  这一模式相对而言,普及和推广程度并不高,这里以杭州新天地IMAX影院和英国狄更斯世界为例来进行说明。杭州新天地在杭州重机厂改造中,引入IMAX影院,成为国内第一个在旧厂房中设置大型影院体验的改造模式,在偌大的老厂房里看现代电影,这个场景的确令人遐想。
  另一个是英国的狄更斯世界,利用现有的工业遗迹,修复或补充形成狄更斯时代的形象,并引入主题游乐、情境体验,感知狄更斯文学作品中《双城记》、《大卫科波菲尔》的剧情,在厂房里游乐,一种浓浓的穿越感油然袭来,无形中映合了穿越电视剧的热播。
  除了厂房游乐、厂房影院以外,构成这些体验活动的项目可能还包括有:厂房剧场、厂房儿童游乐体验中心等等,最终形成以体验游乐为特色、几代产品共同互补配合的旧厂房改造模式,这样的模式可能最终形成厂房综合体的概念,又因其独特的情境感而优胜于其他商业综合体。

  旧厂房作为一种地产形式,有其自身的特色优势,但作为经济运行体系中的实体承载部分,其自身所具备的形体优势已然不能起到决定性的作用。内在的产品业态模式很大程度上决定着旧厂房是否能改造成功。
  经过前三代产品的发展,休闲时代和体验性经济的浪潮,推动着以体验游乐消费为特色,带动其他代产品共同发展的第四代产品模式,最终形成以旧厂房或工业遗产为主题的城市综合体或旅游综合体的出现。而这一代产品中,以体验游乐为特征的厂房游乐、厂房剧场、厂房儿童体验中心可能成为关键环节,这些产品和旧厂房的结合既给了无限的情境想象,同时也可能是很大的商业想象。
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