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商业地产运营专家_狮子座的熊

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日志

 
 

走出“人均商业面积”的误区  

2015-03-03 11:54:44|  分类: 商业地产数据快报 |  标签: |举报 |字号 订阅

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走出“人均商业面积”的误区 - 狮子座的熊 - 商业地产运营专家
 

        近两年,国内一些专家学者对“城市人均零售商业面积”这个所谓的国际标准提出质疑。关于这个国际标准有多个版本,使用最多的就是人均零售商业面积标准应为1~1.2平方米。 
         在国内,这个国际标准广泛被政府和民间机构所采用,并用此数据来规划城市商业网点,编制商业项目报告。例如,2006年由上海市商业经济研究中心与上海市经委共同完成的《上海市零售商业网点面积调研报告》中提到上海居民“人均零售商业面积约为1.75平方米”,指出该项指标接近东京、大阪、京都等日本主要城市人均零售商业面积标准。 
         再如,天津市环保局在2007年编制的《天津生态市建设规划纲要》里,为天津市生态建设目标制定了十大标准,其中第8项标准是“健全商业服务网络”,明确提出要将“人均商业面积由0.9平方米提高到1.2平方米以上”。 
         对于人均零售商业面积这个说法,影响最大的要数易居中国发表的上海商业地产的研究报告了,报告指出“截止2008年上海人均零售商业面积已达2.3平方米”,同时说明这一面积“将近达到国际标准的2倍”。这个数据被上海市住房保障和房屋管理局在商议制定商业地产市场监测指标时作为参照标准。至此,整个行业都接纳了这个国际标准,即认为人均占有零售商业面积1.2平方米是一个比较合理的参照值,并由此延伸出一线城市人均零售商业面积应为1平方米、二线城市0.75平方米、三线城市0.5平方米这个更具体的概念。众多商业地产开发企业和顾问公司也都采用这组数据作为评估项目的参考标准,甚至以此标准研究出颇具权威色彩的理论或报告。 
         然而,凡是使用过这个国际标准数据的人都或多或少会提出疑问——现实中一个城市某些片区的零售商业面积已经超过、甚至大大超过了人均1.2平方米这个标准,但其零售商业的空置率却极低并且租金逐年攀升;而有些片区人均商业面积不足0.6平方米,但商业的空置率却很高,租金一降再降。 
         以深圳最繁华的华强北商圈为例。华强北商圈的区域范围是东至燕南路,西至华富路,北至红荔路,南至深南路这样一个总面积为1.45平方公里的长方形地段。据华强北街道办的统计,该片区内的常住人口约10万,日平均人流量却有50万,两者相加为60万。若要计算人均零售商业面积,则60万人可视为该片区人口数量。 
         华强北目前大多数商业面积都是利用旧厂房或旧建筑改造而成,其商业业态以电子专业市场、百货零售、餐饮娱乐这三大类为主。截止2007年底,包括现有、新建和改造的这三类大中型物业总面积为99万平方米,人均零售商业面积1.65平方米,超过了1.2平方米这个国际标准。

        那么,国际上特别是欧美发达国家到底有没有“人均零售商业面积”这一标准?或者说有没有可供参考的标准? 
         在美国有学者称,制定人均零售商业面积标准,是商业地产行业中最大的猜想和难题之一。而人均零售商业面积(retail space per capita)这个概念最初也是由美国媒体提出并广泛传播开来。从上个世纪八十年代末起,美国大型购物中心以及随后的生活方式中心等商业巨无霸如雨后春笋般地发展起来,当时的媒体试图对不同地区的零售商业面积进行比较,并找出了人均零售商业面积这个概念,希望以此来说明一个地区的零售商业面积到底是缺少还是过剩。很快,由美国媒体创造出来的这个概念就一传十,十传百,最终各类媒体在谈及商业地产时都开始引用“人均零售商业面积”这个概念了,由媒体创造的概念也就变成了真理。然而,当美国的专业分析师们引用这些标准做分析时却发现,使用它时非常牵强,运用过程中诸多的模糊不清,而最终得到的基本上都是模棱两可、经不住推敲的结果。后来分析师们发现,把完全不同的市场之间用所谓的国家人均标准来比较,这种做法本身就是错误的。 
         COSTAR公司是美国第一大商业地产信息与市场解决方案提供商。其下属的国家研究所(NRB)数据库存有280万个商业地产的详细记录,包括遍布美国全境的40,500个购物中心信息资料。国家研究所的商业数据,被公认为最具权威性的统计数据,而被媒体和商业地产行业广泛引用的人均零售商业面积标准数据,基本上都来源于COSTAR公司国家研究所的数据库。但实际上这些数据仅仅是对美国各地购物中心面积的统计数据(类似于中国统计数据中经常使用的“规模以上”这个概念),并非所有零售行业的数据,也就是说,所谓的城市人均零售商业面积,其实只是城市人均购物中心面积。鉴于国家研究所对过往近三十年的购物中心信息都有持续的详细统计数据,因此国际购物中心协会(ICSC)、美国商务部、美国人口普查局每年对外发布的相关商业数据,都源自国家研究所的数据库。其中就有全国人均可租赁商业面积(GLA per capita)这个数据,其实也就是人均购物中心的面积,约22~25平方英尺,折合2.04~2.32平方米。(这可能就是人均零售商业国际标准的根源吧)。 
         实际上,国家研究所的这个统计数据,并没有包括那些独立商场和小型购物中心,更没有包括数量庞大的街铺面积。故此,国家研究所的这个人均可租赁商业面积数据就被完全曲解了,也因此被媒体错误地引用了。例如,在该所的统计数据中,纽约市人均可租赁面积在全美排名末尾,只有约0.74平方米,这个数据当然指的是人均购物中心的面积。纽约市高楼林立,几乎没有建造大型购物中心的场地和空间,倘若以此数据来说明纽约市的零售商业仍欠发达,其零售商业面积仍有巨大的发展空间,那岂不与实际状况大相径庭。 
         COSTAR公司在2007年底对美国排名前59位的主要市场做了详细统计,这59个城市和地区的人均零售商业面积为43.71平方英尺,等于4.06平方米。其中排在前10位的依次是西南佛罗里达6.89平方米,里奇蒙市6.34平方米,温斯顿塞勒姆市6.14平方米等等;排在末10位的城市则有底特律3.05平方米,华盛顿特区3.18平方米,洛杉矶3.22平方米等等。从上面的数据中可以看出,20万人口的里奇蒙市人均商业面积为6.34平方米,而人口超过400万的美国第三大城市洛杉矶市,人均零售商业面积仅为里奇蒙市的一半。若由此得出,里奇蒙市的商业过剩而洛杉矶市的商业有待发展,结果显然又是错误的。 
        从统计数据来看出,美国的人均零售商业面积远远大于欧洲这几个国家,原因就是因为美国有全球最多的大型购物中心;而瑞典其所以排在英法意的前面,主要是因为遍布瑞典全国的宜家大卖场所致。英法意这三个老牌发达国家的人均商业面积还不足0.3平方米,但事实上这三个国家的商业都早已得到了充分的发展,其商业面积的市场供给与需求也早已得到了充分平衡。若用此类统计数据来说明商业市场的发展程度甚至作为城市商业规划的依据,显然是错误的。 
 
        纵观上文,国际上所说的“人均零售商业面积”就是指人均拥有的大型购物中心面积。 
         在中国,我们无需特意摒弃“人均零售商业面积”这个概念或指标,即使我们统计的只是规模以上零售企业的经营面积,我们还是可以从城市人均零售商业面积的变化,看出这个城市商业的发展变化,同时也可以作为城市发展对比的参考数据。 
         但是,我们不应该把人均零售商业面积这个尚未界定清楚的统计数据作为城市制定商业发展规划时的坐标或目标。


人均商业面积
1概述
        注意在单位营业时间内(例如一天),同一平方米的商业面积会被多个不同顾客在一天内的不同时间段内共同占用过的情况。

2决定因素
购买商品的数量和次数
        首先,商业面积在使用过程中的特点是:消费者和用户在购买商品和服务时,只是在购买过程时间段内占用了商业面积。即在单位营业时间内(例如一天),同一平方米的商业面积会被多个不同顾客在一天内的不同时间段内共同占用过。其次,在正常的消费水平、以年为单位的时间段内,消费者购买商品的数量与购买次数成反比,每次购买的数量越大(小),一年内消费者购买次数就越少(多)。

购买行为规律和分布
        消费者在单位时间内(例如一年),由于购买的商品种类、档次、价格和目的的不同而会选择不同的购买地点和购买方式。这样,消费者在单位时间内的商品购买总额,会分配在城市内不同商业区域的不同业态的不同营业面积中。另外,消费者由于居住地的分布等原因也会形成其购买活动范围在城区和街区分布的疏密不均现象。

需求结构与零售业态的供给结构
        消费者的需求结构会由于收入水平、社会商品的供给种类、生活与消费观念的发展变化而变化;同时,零售业态与销售方式也会由于消费者需求结构、市场竞争、相关科技的应用等因素的发展变化而变化。

城市的经济发展及城市交易功能水平
        城市的经济发展及市场交易功能水平越高,以该城市为中心的经济圈范围就越大,各种交易活动在规模、方式、种类、频率等方面的水平也就越高,便会大大提升城市商业总面积的需求量,以及单位商业面积的使用效率。反之,若城市的经济发展及交易功能水平都比较低,自然对城市的商业总面积和单位商业面积的使用效率也会比较低。
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