注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

商业地产运营专家_狮子座的熊

Commercial Real Estate Operation Experts

 
 
 

日志

 
 

未来购物中心发展或呈四大趋势  

2015-03-29 10:28:58|  分类: 商业地产名家讲堂 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |
未来购物中心发展或呈四大趋势 - 狮子座的熊 - 商业地产运营专家_策划 招商 运营
 



    电商冲击之下,购物中心以其大体量、多业态、优体验表现出了强大竞争力,被视作线下零售的“避风港”。但随着越来越多的企业跟风发力,大干快上,我国购物中心“大跃进”正在上演,百货店式的“千店一面”、同质化竞争恐在所难免。老笑预测,未来购物中心发展或呈四大趋势。

  发展专业化、品牌化、连锁化
  购物中心发展的准入门槛将更高。此前,我国有相当数量的购物中心由地产商开发建设、自持自营。而随着经济景气指数下降,品牌商的发展更趋审慎、保守,招商难度将进一步加大。又由于同业竞争加码、电商冲击加剧,购物中心营运难度也将更高。过去那种房子建起来了就不愁商家入驻、不愁效益回报的美好时代将一去不复返。未来,由知名零售企业建设经营的购物中心将成为市场的主流,而房地产企业主导的很可能成为最先倒下的一批。
  各地政府热衷于开发城市综合体,引进购物中心。但显然,万达广场、大悦城、万象城等知名购物中心品牌拥有更多优势、更大机会,它们不仅拿地的价格更便宜,享受的政策更优惠,而丰富的经验、成熟的管理体系也将使项目更快地走上发展正轨。
  根据公开的数据,截止2014年底,我国购物中心已近4000家,但成功经营不足10%,未来这一局面还将更加严峻。一是房地产业持续不景气,住房、商铺难卖,按照国际经验,“外街商铺”开发或不被允许,“以售养租”的模式将变得更难;二是越来越多的企业参与角逐,竞争加剧,分流严重,客源争夺更趋激烈,盈利压力进一步加大,行业的集中度会越来越高,不排除未来会形成一定程度的垄断,购物中心形态专业化、品牌化、连锁化发展或成必然趋势,万科这样的地产巨头依靠“砸钱”、高薪挖人或还有点机会,但一般地产企业的“机会之窗”已然关闭。

  经营主题化、差异化
  我国购物中心8成以上集中在一二线城市,许多地方布局已趋饱和甚至过剩,空白点非常有限,“僧多粥少”的局面已然形成。激烈竞争必然导致购物中心发展走差异化的道路,依靠主题化、个性化才能突出重围。
  如上海K11购物中心突出艺术、文化主题,而杭州一些购物中心则强化轻奢、快时尚潮牌、品牌集合店经营,凸显年轻、时尚、潮流特色,万达演变升级为专注文化旅游,走科技、演绎、秀场的道路,实质上是旅游文化主题购物中心。还有的主打儿童教育、娱乐牌,有的以自然、生态为主要卖点,引有机蔬菜种植、动物养殖进店吸引关注。未来,随着我国进入老龄化社会,也不排除以中老年为主要客群、主打保健、养生、医疗为特色配套的购物中心。
  目前我国的购物中心总体上同质化大于差异化,除了少数有鲜明的个性、特色之外,大多数风格都差不多,经营类别甚至是品牌都非常雷同,陷入激烈的客源争夺、价格大战也就在所难免。围绕主题定位、建筑风格、业态组合、品牌引进、氛围营造、顾客服务等诸多元素凸显差异化、个性化是破解同质化的必由之路,谁拥有更多的独有资源,谁有更强大的招商能力,谁有更新颖的创意、更优越的体验,谁就拥有更强大的竞争力。
  对有条件和实力的购物中心经营者来说,组建买手团队,发展业态、商品自营也是实施差异化经营的有效途径,例如万达影院、万达宝贝王等,还有百货店、超市店都可以自持自营,还可以考虑引进设计师品牌,或者直接从国外、自贸区自采自营,这些有助于增强差异化,回报高,但风险大,并不适合所有企业。
  席卷全国的城镇化运动,以及各地政府的招商引资对购物中心开发、经营者产生了强大的诱惑力,渠道下沉成为购物中心发展的重点。但从现在的情况来看,购物中心的发展远快于“造城”速度、消费需求增长,三四线城市购物中心的数量很快将由不足变成过剩,辐射范围越来越小、竞争越来越激烈、盈利越来越难或成为低线城市购物中心难以突破的瓶颈。而三四线城市由于人口密度不高、消费能力不强,购物中心恐怕更多的要强调包容性、全客层,差异化、个性化的难度显然高于一二线城市。政府如果不能做好规划,盲目招商引资,引进超出城市承载能力的购物中心,亏损、倒闭、关店就不难想象。因此,对招商、营运、管理能力强的零售企业来说,渠道下沉是机会,但对那些不熟悉购物中心经营的投资者来说则可能是陷阱。

  营运百货店化、精细化
  过去的购物中心更多采用出租、物业式管理,这种“原生态”的营运模式很难适应未来竞争,百货店化的运营才能形成合力,增强整体竞争力。因此,将百货、超市、餐饮、娱乐、休闲等业态纳入购物中心的收银体系、营运系统,规范服务、统一售后、整体运作,从单一的租赁模式变成以联营为主、租赁、自营为辅的新模式,或是未来购物中心的发展方向。
  严重的同质化、激烈的同业竞争将对购物中心的营运提出更高的标准和要求,整体宣传推广、休验式营销、会员式管理是增强购物中心竞争力的必然要求,专业的招商、营运、企划人才必不可少,这些要求,都将使购物中心的营运、管理越来越向呈现出高度的百货店化。
  购物中心属典型的“节假日经济”代表,包括双休及法定节假日在内的100多天的“销售时间”是其业绩高低的关键。像百货店一样“过节”、“造节”、借节造势、借势扩销能力非常重要,以活动聚客、低价引客、体验吸客、服务留客也是购物中心必备的能力,“故事性”超强、“话题性”越足,就越能从众多的竞争对手中脱颖而出,否则只能泯灭在海量的同行之中。事实上,不管是购物中心、百货店还是大卖场,营运能力、营销能力,都是体现门店竞争力的核心能力。
  同时,购物中心也属“微利”行业,由于体验业态占比更高,单位坪效、回报远低于百货店,因此,精细化管理、节支控费也是能否实现盈利的决定性因素之一。提高信息化水平,采集提炼大数据,以严密的制度流程规范运作,实现精准布局、精准调整、精准营销、精准服务,把有限的钱用在刀刃上,也是购物中心营运、管理的重要一环。这些都要求购物中心对所经营的业态、品牌具有较强的控制力,能对各种资源实行有效整合,这样才有利于整体宣传推广、营运营销,提升竞争力。

  体验新奇化、智能化
  购物中心是消费者主权时代的主流零售形态之一,顺应“因逛而购”的消费变革趋势,适应“懒人经济”发展方向既是以消费需求为志向的内在要求,也是回归零售本质的题中之义。
  购物中心既是商业和业态的经营,更是对客流资源的经营,而客流经营有两大关键因素,一是吸引新的顾客,不断扩大消费群体,二是留住原有顾客,增强顾客黏性,提高顾客到店率。鉴于购物中心的庞大体量,必须有足够的客流量才能维持经营。
  这首先要求购物中心有很强的“吸睛能力”,新奇体验必不可少。体验由多种元素组成,既包括建筑设计、装修风格、空间布局、公共设施打造,也包括业态布局、品类搭配、品牌组合,还包括服务设施、氛围营造等等。这就要求经营者从视觉、听觉、嗅觉、味觉、触角等维度出发,从交通、安全、便捷、舒适、时尚等角度进行立体打造,凸显主题色彩、差异特色、人文背景、自然景观,融入更多的生态、科技、动漫、影视、娱乐、社交等因素。还要做到常变常新,保持对顾客的持久吸引力。
  要留住顾客,增强顾客黏性,则须顺应网络时代的消费特点,通过CRM、微信平台加强与顾客交流互动,做好会员管理服务;通过开发APP等虚拟平台,实现双线引流、融合互动,实施“多平台订购、多方式付款、便捷化配送、一体化体验”的全渠道经营模式,引进智能导航、3D试衣、电子价签、网络大屏等移动科技设备,都有助于增强顾客体验。通过手机APP发放优惠券,实现消费积分、抽奖、返券、联动促销,也是吸引年轻群体的有效手法,在这方面,万达即将上线“腾百万”O2O、大悦城的大数据、天虹的微信值得学习借鉴。
  商品和业态经营始终是购物中心产生吸引力的强大磁场,环境和服务是优化体验的主阵地,百货界的“调整是永恒主题”、“好店是调出来的”同样适合购物中心。基于可靠数据的优化调整、服务升级是购物中心打“体验牌”的基础,只有稳固夯实这一基础,新奇体验、智能化、网络化运作才能发挥最好效果,离开了这一基础,所有的追求都是舍本逐末。
  评论这张
 
阅读(234)| 评论(0)
推荐

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017