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商业地产运营专家_狮子座的熊

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商业地产项目经营管理六要素  

2015-03-24 16:07:19|  分类: 商业地产名家讲堂 |  标签: |举报 |字号 订阅

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商业地产项目经营管理六要素 - 狮子座的熊 - 商业地产运营专家_策划 招商 运营
 

        随着国家对房地产行业的政策调控和商业地产自身的发展,商业地产成为了新的投资“明星”,各地的商业地产项目是层出不穷。但商业地产项目绝不是开发建成后就完事,后期的运营管理才是项目存活的关键所在。谈到商业地产项目管理,很多人觉得无处下手,无迹可寻,是否真是这样的呢?
        其实,从技术的角度来看,商业经营管理并不是无章可寻。要搞好经营管理工作,需要先认清商业项目经营管理工作的重点,抓住定位期、筹备期、进场期、 启动期、运营期、稳定期六个时期的工作。 
  
      定位期,为商业运营打好基础。一个具有良好潜力的商业项目应该在项目施工前,就应该有良好的业态经营定位和清晰的招商对象定位,这个时期经营管理方面最重要的是结合业态实际经营要求,对商业的业态分配、铺位分割方式、配套要求等提出具体的方案,以往这方面的工作往往决定于开发商、设计院、代理公司,从物业的实际运营者角度说,经营管理工作在此时就应该提前介入。 

    
    筹备期,为市场运营做好准备工作。在第一个时期工作完成之后,经营管理公司应对商户的招商对象筛选,并做好市场运营的宣传推广工作。举个例子来讲,一般新商业招商有很多都是首次下海缺少经验的商户,经营管理公司在此时一方面要注重筛选有多次经商经验的商户,另一方面应该编撰创业手册等资料,协助创业者顺利入行。另外经营管理公司还应该在此阶段完成自身架构的完善工作,比如建立信息部优化商户上游货源资料,建立终端推广点,为商业未来商圈辐射做基础工作。期间可以不间断加强和商户的交流活动、提高商户经营素质,帮助商户采购有竞争力商品。 

    
    进场期,提升产品竞争力和商户经营信心。此时期商铺逐步进入交铺工作,经营管理公司在此阶段应该帮助商户审视产品竞争力,对持观望心态,不肯下实力经营的商户进行经营信心劝服工作,任何新商业项目投入经营最根本的矛盾是一怕商品没人来买,二怕开始经营了消费者到了现场买不到商品,如此恶行循环经营自然难以做旺。此阶段工作经营管理工作的核心,就是尽最大可能提高商户经营信心,提升商品品质和价格的综合竞争力。 

    
    启动期,把人气做起来。商业进入试业或开业后,最初的一段时间最重要的任务就是制造现场的人气,可以用天天特价、买货抽奖、消费送礼、免费接送等方式制造人气和消费额度。不管是零售业态还是批发业态,首先要让商户有生意做,此时值得注意的是,如果前几个阶段的工作没做好,商品款式不新、品种不全、质量不高、价格无竞争力,虽短期制造人气也很难把商业做旺,这种情况下人气越旺,市场口碑形成的消极影响反而会危害了市场成长。相反,商品综合竞争力强,口碑效应则会让商业越发兴旺。 

   
     运营期,把生意机会最大化。项目初步经营起来之后,应该在此时期加紧梳理商圈辐射的空白点,专业市场类的应加大和下游终端商户的贸易对接工作,零售卖场类应尽可能扩大商圈辐射范围,对商圈盲点辛行专项推介,对商圈居民进行情感性沟通工作等。 

   
     稳定期,守卫消费商圈,与时俱进提升商业竞争力。此阶段一方面为商业创品牌,增加商业形象诚信度,促进消费者情感认同度,另一方面要持续不断的为市场商户提供商业资讯、增强其经营素质和新商品引进能力,持续不断推出各类促销活动增加消费热情。 
        商业经营管理是一件专业性要求较高、繁琐的工作,它的工作过程涵盖了开发、定位、招商、经营、推广多个阶段性工作,乍一看起来有些复杂,但是商业经营管理工作并不是无章可循,从技术层面来说,其可操作性还是很强的。
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