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旅游项目的融资途径  

2015-12-12 23:20:46|  分类: 商业地产金融策划 |  标签: |举报 |字号 订阅

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旅游项目的融资途径 - 狮子座的熊 - 商业地产运营专家_策划 招商 运营
 
 
         旅游资源开发,应以一个市场化的企业作为主体,我们可以称为开发商。开发商可以是国有企业,也可以是股份有限公司或民营企业,但应该是有限责任制的。 
         开发主体至少应拥有资源的开发经营权(一般为50年),亦可拥有土地使用权,以及土地上除文物保护单位外的相关建筑物的所有权。 
  开发商以自有资金投入企业,并拥有以上资产,由此形成了开发主体的资本构成。以此构成为依托,开发商可以从八个方面进行融资。

 一、 银行信贷 
         银行信贷是开发商主要的融资渠道。对旅游资源开发,可以采用项目信贷的方式借款。项目信贷要求自有资本投入25%以上,可向银行贷75%。开发商可使用以下资产作为抵押或质押:土地使用权、相关建筑物的所有权、开发经营权、未来门票或其他收费权等等。目前,银行尚无完善的对旅游资源开发进行贷款的金融工具,但已有企业尝试开发经营权、未来收费权等质押的办法,并取得了成功。 
1、 商业银行:质押、抵押 
2、 政策银行:
 1) 国家开发银行 
 2) 农业发展银行及中国农业银行
 3) 中国银行及进出口银行 
 4) 贴息贷款 
3、 卖方信贷:设备进口 
4、 担保公司
 5、 世界银行贷款 
6、 国家间援助性贷款 

二、私募资本融资 
         开发商对自身的资本结构进行重组改制,设立股份有限公司。开发商以股份有限公司的主发起人身份,向社会定向招募投资人入股,共同作为发起人,形成资本融资。
         开发商也可以先成立自己绝对控股的有限责任公司或股份有限公司,再向社会定向募股,以增资扩股的方式,引入资本金。 
1、 战略投资人 
2、 搭车投资人 
3、 资产整合 

三、整体项目融资 
         开发商在开发中,设立为若干个项目,并制作单个项目的商业计划书,按照投资界规范的要求、准备招商材料。依据招商材料,开发商可以向境内外的社会资金进行招商,其中可以采用BOT等多种模式,也可合成开发、合资开发、转让项目开发经营权等。

 四、政策支持性融资 
         充分利用国家鼓励政策,进行政策支持性的信贷融资,包括 
1、 旅游国债项目 
2、 扶贫基金支持 
3、 生态保护项目 
4、 文物保护项目 
5、 世界旅游组织规划支持 
6、 国家及省市旅游产业结构调整基金 
7、 农业项目 
8、 水利项目 
9、 文化项目 

五、商业信用融资 
         若开发规划有足够吸引力,开发商有一定信用,开发中的工程建设,可以通过垫资方式进行。一般情况下,工程垫资可以达到30%–40%,若有相应的垫资融资的财务安排,垫资100%也具有可能性。 
         商业信用可以表现在很多方面,若开发能与开放游览同步进行,则可对旅游商品、广告宣传、道路建设、景观建设等多方面进行商业信用融资。
1、 垫资建设 
2、 代销商品 
3、 门票抵扣 
4、 预售预卖 
5、 时权融资 

六、租赁融资 
1、 设备租赁 
2、 资产租赁 
3、 土地租赁 
4、 房屋租赁 

七、产权融资 
1、 产权酒店 
2、 商铺产权发售 
3、 项目公司拆细产权发售 

八、信托融资 
         新的《信托法》出台以来,信托投资公司已经拥有了很大的运作空间,并创造了一些新的金融工具。其中,以项目和专题方式发行信托投资凭证,引起了各方面的兴趣。我们正在策划发行西部旅游信托凭证,把西部旅游项目打包,通过信托凭证,向社会集资。 

九、国内上市融资 
         由于存在门票收入不能计入上市公司主营业务收入的限制,目前资源开发类旅游企业较难直接上市。但通过将收入转移到索道等交通工具,以及以宾馆、餐饮、纪念品等项目包装为基础的企业,仍可走上市的道路,也可以吸引上市公司作为配股、增发项目进行投资。 

十、海外融资 
         海外融资方式非常多,包括一般债券、股票、高利风险债券、产业投资基金、信托贷款等等。海外融资目前受到一些政策限制,但仍有很多办法可以开展。这需要一家海外投资银行作为承销商,全面进行安排和设计。

十一、招商引资 
1、 项目包装与招商资料准备 
1) 项目建议书 
2) 商业计划书 
3) 可行性研究报告 
4) 策划及规划 
5) 优惠政策 
6) 合作意向 
7) 基本法律文件
 2、 招商渠道与政策 
1) 政府招商部门 
2) 企业招商部门 
3) 专业招商机构 
4) 关联企业及关联人 
5) 专题招商会 
6) 参加招商会 
3、 招商宣传 
1) 精美印刷招商册子 
2) 专用招商网站 
3) 网络传播 
4) 其它媒体传播
 4、 招商谈判与合作 
1) 最大优惠政策
2) 多种合作模式 
3) 规划可调整
 4) 政府参与 
        综上所述,旅游资源开发中的融资运作,仍处于十分原始的阶段。创造金融工具是金融界应努力的方向,但旅游企业及相关旅游管理部门,应该组织多方专家合作,研究如何将旅游资源的价值进行资本化,予以量化评估,从而使资源可以作为资本,发挥其撬动融资的功效。
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