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旅游项目收入模式分析  

2015-12-11 18:37:49|  分类: 商业地产金融策划 |  标签: |举报 |字号 订阅

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旅游项目收入模式分析 - 狮子座的熊 - 商业地产运营专家_策划 招商 运营

 

1、 传统观赏旅游收入模式

  传统观赏旅游,一般为以门票为中心的收入结构;进一步发展,形成了一票、二道、三餐、四购的四入模型,注重门票、索道、景区内部餐饮、购物亭的安排与投入;城市公园及游乐园等注重游乐项目的收入;

  在这种模式中,门票一般为高门槛,给旅行社较高折扣;索道因为投资大,因此收费较高;内部餐饮一般为管委会的食堂式餐厅与景区内农民的农家式餐厅及外来承包商的餐厅共存;购物亭非常简单,卖地图、景区图书、光盘等公司生产的宣传品外,就是游览必需品(水、饼干等)、土特产品;这四类项目一般缺少深度服务,可以称之为初级收入模式


2、 体验式观赏旅游收入模式

  体验式的观赏,与简单的游走不同,是对游客的游赏过程进行了深度设计,布置了情境结构,形成情境氛围,引导游客进入情境,并参与性的方式,与自然、当地居民、文物环境、文化戏剧化节目等互动,设计了游客个体与个体之间、群体与群体之间的互动。

  体验式观赏不仅需要场景布置上进行投资,还需要深度的服务相配合,因此,成本高于传统模式。但体验式观赏的吸引力及收入同样高于传统式。

  在自然景观观赏中,武夷山的竹筏,是体验式观赏的典型案例:武夷山赤山碧水,是色彩的王国和立体画卷,使用竹筏来观赏水和山,可以亲水、有民俗文化的氛围,加之管委会投入巨大的资金和专业力量创作的导游词,产生了极好的体验山水的效果。而竹筏的收入,大大高于一般的游览,非常成功。

  在文化景观中,我公司经营的浮梁古城,是一个经典案例:通过导游、仪仗队、县官审案、瓷乐表演,把一个只有十间房屋的古县衙,变成了浸润于瓷茶文化及古代官文化的氛围中的游乐天地。其收入,包括讲解、演出、服装租赁、照相、游客客串收费、书籍购买、瓷艺购物、茶叶购物、陶吧游乐等等,十分可观。


3、 休闲旅游收入模式

  休闲不同于观赏,在于游客不是来寻找新奇特的景观或文化,而是放松身心。

  休闲要求自然景观优美、文化氛围优雅,但不要求唯一性或独一无二;因此,休闲的收入,门票降到了较低的位置,甚至免收;休闲的主要收入可以有多种模式:以农家乐为代表的餐饮收入主导模式;以一般度假村为主导的综合收入模式;以运动项目为主导的收入模式;

  一般休闲项目,都由吃住玩三方面收入构成;吃主导型投资较小,往往与购结合较好,出现了一般农家乐、大棚餐厅、桃花节、乡村美食街、公路美食街等等;

  以住宿、会议为主导的休闲,一般进行综合游乐配套,比如保龄球、OK厅、垂钓、划船、游泳等等;

  以温泉为主题的度假村,则结合休闲与度假,形成了较大的泡汤、按摩、美体美容、疗养的收入;

  以滑雪为主题的项目,则更多的集中了滑雪、玩雪、滑草、滑道等项目收入;

  以高尔夫为主题的项目,其收入模式较复杂,包括会费、会所、别墅、高球、学校等多种收入,高球运动的收入往往不能称为主收入。


4、 度假旅游收入模式

  度假不同于休闲,主要指游客市场的差异;度假游客来自世界、全国或全省,区域较大,且在度假地滞留时间较长(三天以上);休闲游客则一般为本地人,滞留时间较短,过夜或不过夜;

  成为度假地,必需有独特的自然资源及天候资源;单度假旅游,不是以观赏为主,而是以多样化的综合消费为主。度假地的收入,门票处于较低的地位,住宿、餐饮、娱乐、运动项目、游乐项目、购物等等,形成综合性结构,不可偏废。


5、 区域开发收入模式

  旅游开发已经从项目开发,进入区域开发阶段;很多投资商不是单一项目投资,而是区域旅游产业投资。

  对于这些投资商,我们认为,其收入结构与项目投资有很大区别:区域旅游投资是成片开发商,因此,其利益体现为核心项目收入与带动性收入的结构安排;核心项目收入是前期最重要的收入,但不一定是区域最大的收入;出景区收入外,区域开发商将享受土地升值收入、项目合作收入、房地产开发收入等等。


6、 旅游房地产收入模式

  旅游房地产拥有广阔的前景,其收入模式与旅游景区、住宅房地产、商业房地产都不一样;

  别墅销售是最直观的收入;产权酒店为产权销售与酒店经营双重收入;分时度假是通过时权销售酒店业务;旅游商业街区可以销售商铺,也可出租;中央游憩区开发可以销售商铺,出租商铺,经营娱乐项目;

旅游小城镇开发,是旅游房地产的提升,包括了公共设施建设开发、土地开发、旅游产业开发三重任务,其收入也由这三个产业中获取。
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