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地级市购物中心开发实操要点  

2014-10-10 22:27:19|  分类: 运营管理-购物中 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地级市购物中心开发实操要点 - 狮子座的熊 - 商业地产运营专家
 

地级市购物中心开发要点 

1、适合开发的区域:市级商业中心和次市级商业中心。

2、规模及其业态组合:规模为8-10万平方米,业态以“超市+百货+电器+影院+店中店+餐饮娱乐”为主。

3、开发及操盘模式:持有和销售比例——“购物中心+街区模式”,尽量销售街区,持有购物中心;单体购物中心,销售约占20%,持有80%;持有区域和可销售区域——一般持有超市和百货区域,可销售店中店或是主题商城区域。


实操关键点一:将购物中心部分控制最小规模

  一个10万平方米的购物中心,按照照中档装修来预计,大约6000元/平方米,整个项目硬件投入将达到6个亿。虽然说贩物中心规模大,未来竞争力越强,但对于一些刚介入购物中心的开发商而言,无疑将背上沉重包袱。将贩物中心部分规模控制在7—8万平方米,单层面积控制在12000平方米(其中主力店会占用5000平方米,中庭1000平方米,在规划6000平方米的店中店来维持整体购物中心的租金平衡),地上4-5层,加上负一层商业面积20000平方米,完全能够满足一站式消费,打造项目核心竞争力,同时将其他商业面积转化成可套现的街区和塔楼。


实操关键点二:增加塔楼的容量和丰富度

1、增加塔楼容量,提升利润空间:在地级市,在塔楼溢价空间不高的情况下,需要尽量增加地块面积,通过大量街区来实现资金回笼。

2、增加塔楼丰富度,提升单价含金量:打破塔楼只做住宅的单一格局,通过规划丰富的商业、商务及居住等各种功能综合互补,建立相互依存的价值关系,进而形成商务办公、酒店、居住、商业的复合空间,不但提升了项目价值,同时提升了区域价值。


实操关键点三:控制星级酒店的规模

  购物中心综合体上要不要建酒店,也是发展商需要取舍的问题,建星级酒店,对购物中心整体档次和核心竞争力必然是有利的推动,但是一个20000平方米中型规模的星级酒店,预计投资成本要达到1.5亿左右。如果不建酒店,整个购物中心档次会略有降低,但可以为发展商回笼1个多亿资金。

  对于有长远考虑的开发商,可以建星级酒庖,但尽量控制酒店的规模,大约15000平方米即可。但对于首次介入的开发商,建议将酒店规模做到最小,品牌降低,甚至在政策允许的情冴下,尽量不建酒店。


实操关键点四:找到购物中心适合销售的区域和业态

  虽然购物中心卖后“死火”的很多,但还是有一些购物中心销售后,仍然然经营很好,如正佳广场、佛山东方广场以及福州宝龙城市广场等,说明购物中心并非一卖就死,透过现象看本质,并不是购物中心不能销售,而在于销售特定的区域和特定的业态。

  购物中心适合销售的区域:购物中心的街区部分;购物中心的地下部分;购物中心本体销售。


实操关键点五:挖掘购物中心塔楼价值的最大化

  很多地市级开发商往往因为自身缺乏写字楼、星级酒店、酒店式公寓、商务公寓的操作经验,又缺少真正能够驾驭地级市写字楼、星级酒店、公寓的团队,而选择了传统的“贩物中心+住宅”简单组合,产品单一化,根本无法发挥购物中心的互补共荣集约效应,更不能实现项目的价值最大化。而实际上,只要能够抓住地级市星级酒店、写字楼、公寓特征,就完全能够驾驭,发挥出购物中心的价值。

 地级市星级酒店特征—“挂五星”:是既能吻合政府形象需求,又能够为开发商节约投资成本的最佳模式。

  

地级市写字楼的特征—“高形象、中档次、低成本:“高形象”指的是写字楼造型和外立面,拥有大面积玻璃幕墙,或大理石、玻璃幕墙结合的时尚造型;“中档次”体现的是地级市写字楼提供功能配套,并不需要像发达城市那样全面的服务,比如一般不提供中央空调,而采取分体空调,由各公司自己安装;“低成本”主要是地级市写字楼的商户还不能够承受高额的租金,因为入驻的基本上都是中小企业,比如广告公司、培训机构等,入驻企业的性质要求写字楼癿的租金和物业管理尽量不走高。


地级市公寓的特征—“多元化组合,适度适量精准开发”:地级市公寓已经进入了产品细分阶段,如湖南邵阳、河南洛阳、安徽阜阳等地级市都出现了单身公寓,江西赣州还出现了酒点式公寓。其中单身公寓最为常见,随着当地经济发展,越来越多本地企业、公司崛起,大量白领选择了在本地工作、安家,单身公寓需求量呈现上涨趋势,其单个项目开发通常能够达到30000平方米;而商务公寓、酒店式公寓往往伴随着星级酒店及写字楼的出现而出现,作为星级酒店及写字楼的功能补充,为高频率出差人士提供短期居住场所及办公的场所,通常体量控制在10000平方米以内为宜。


总结

适度、适量超前开发星级酒店、写字楼、公寓,不仅使各物业自身价值得到了体现,而且能够让产品实现多元化、精品化,通过集约效应,将消费实力最为强劲的城市精英聚集在一起,并将其消费时间尽量保留在了购物中心内,实现了项目的价值最大化。

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