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城市综合体设计谈:需足够宽广的跨界视野  

2014-09-06 22:31:28|  分类: 商业地产信息资讯 |  标签: |举报 |字号 订阅

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城市综合体设计谈:需足够宽广的跨界视野 - 狮子座的熊 - 商业地产运营专家 


在这个庞大的综合体市场中,设计,作为其中的重要一环,究竟承担着哪些角色?目前的城市综合体设计存在哪些误区?一个优秀的城市综合体设计师应该具备怎样的素质?

一、城市综合体的发展方向

在过去十年左右的时间里,城市综合体发展膨胀的速度非常快,导致大部分人,包括政府、开发商、设计公司都没有充分的时间来仔细地去想,到底应该怎么去做。随着城市综合体的发展,未来的趋势就是政府、开发商和设计公司,可能会有更多的机会去想怎么样把事情做对,简单地说,就是一个不断趋于理性化、依据市场需求来做的过程。

中国城市综合体发展的瓶颈,以及未来发展的方向都集中在三个问题上:专业性、资源整合和体验性。城市综合体最表象的价值体现在地段的城市价值,和业态的综合性上,中国目前的综合体普遍都是依靠土地价值的优势和大型综合物业的强势竞争力,来兑现地产开发价值,也就是仍处于综合体开发的低级阶段。

? 专业性对于业态复杂的大型地产开发至关重要。但在粗放发展的初级市场,人才稀缺、观念局限、执行力折扣,都使得多数产品高度同质化,最需要突破的瓶颈就是:研究层面更加深入,构思层面更加开放,执行层面更专注整体性,而这一切的基础都赖于人才和工作模式的专业性。

? 资源整合是第二个瓶颈。虽然每个开放企业似乎都明白这一原则,但在操作与服务团队的整合、专业资源的对接、对当代文化消费的理解等方面仍难免失控。

??体验性虽然在理论上成为综合体开发的共识,但多数综合体项目仍停留在建筑界面的花哨表现上。体验性被普遍曲解为建筑设计的趣味性、游乐设施的主题性和餐饮娱乐服务的现场性。对于业态功能层面的深入挖掘和本土文化的落地缺少关注与研究。

二、设计在城市综合体当中承担怎样的角色

??城市综合体的开发是一个很复杂的过程,设计只是其中的一小部分,可能因此有些人认为设计不重要。事实上,设计团队在综合体开发的过程中,做的不仅仅是设计的工作,设计团队还要花时间帮助甲方和政府研究城市、市场的情况,研究将来城市综合体开发量化比的关系,帮助甲方做开发决策,而这些事情在图纸上是看不到的。

??设计对于综合体的建设属于执行层面,关键是对于项目定位与战略的理解,如果理解到位,在功能规划以及空间构思层面,才有可能做出创意性的贡献。目前国内综合体的设计瓶颈主要在于:首先,缺少对于市场与战略的理解,只完成低端设计技术服务;其次,设计师视 野有限,作品相似互抄;第三,夸张的形象只为博眼球,反而把综合体应有的文化吸引力外在化、低俗化。

?三、作为城市综合体的设计师,需要具备怎样的素质?

??一是要与时俱进。市场在变,需求在变,人的消费行为、消费心理也在变,作为一个城市综合体的设计师,时时刻刻都要学习这些新的东西。

??二是要学会对症下药。在中国目前的状况下,为了保证城市综合体的运转,设计师除了要保证设计的东西是符合规范的、是安全的之外,还要更加了解社会的构架,了解政府的政策和要求,了解房地产行业开发的机制,也要了解不同开发商对城市综合体的开发需求,这样才能对症下药。

??三是懂得整合资源。作为一个建筑师,要对各方面做到精通,强度要求很大,这就需要设计师懂得整合利用外部的资源。

??四是具备对市场的理解力,特别是对于专业策划顾问团队所提出的战略定位有足够的理解与补充能力。而这一能力需要建立在长期对行业的观察与研究基础上,并且需要与投资方、顾问方、决策方、使用方有强大的沟通能力。

??五是要有足够宽广的跨界视野。由于当代的消费趋势已经不局限于简单的目的性购物和餐饮消费,商业建筑的构成也不仅是传统的建筑手段,大量的非建筑文化元素与新颖的媒介手段的引进,要求设计师有很广阔的思维和强大的综合与控制能力。至于传统的建筑规划设计能力,已经是最低的入门要求。

??四、国内城市综合体在设计过程中存在的误区

??一是把城市综合体当作建筑来做。虽然最后盖出来是一栋建筑,但这栋建筑会作为一个机器来用。

??二是把综合体仅当作一个产品来做,就是说市场有人需要你就去做,做出来卖掉就完了。

??三是很多设计公司觉得这是一个很简单的事,毕竟单项都做过,但不要以为这样就能做城市综合体,事实上,将城市综合体实现出来只是所有工作的五分之一,大量的工作是前面的五分之四。

??四是针对性的不足,这体现在几乎每个消费层面。对于高端消费人群,商务活动有高端私人会所,健身活动有高尔夫、马术、潜水等俱乐部,但是商业体验消费缺少有针对性的主题服务。对于普通家庭消费,周末全家人能够流连一整天的现代服务设施几乎没有,所有人都不得不加入远足农家乐的堵车洪流。

??对于年轻时尚消费,更是体验与消费分离,以北京为例,年轻时尚人士的聚集热点无非是:798、南锣鼓巷、三里屯太古里、世贸天阶、侨福芳草地,其中798不是购物消费,南锣鼓巷、三里屯和世贸天阶都是室外,侨福芳草地规模偏小,至于大悦城又是偏低端,缺乏体验性。严格说,北京面对蓬勃兴起的90后消费,真没有一个像样的针对性综合体。

??五是缺少对文化的深层理解,特别是对于本土文化的结合。对于北京这样一个古都,一方面有丰富的传统文化、本土文化资源。另一方面,有巨大的市场辐射能力,每年外地与境外的旅游者和商务旅行人士,构成了其它城市难以企及的消费动力。

??但是,北京的历史文化遗迹拆毁殆尽,新兴的地标如世纪坛、鸟巢、水立方、大裤衩、大剧院与传统和本土没有任何关系。在商业综合体领域,能够体现传统风情的也只有后海和南锣鼓巷。798、七棵树、草场地文化区虽然有本土工业化元素,也难以算作商业综合体。蓝色港湾、赛特奥莱所体现的恰是欧美风情。大型综合体如东方新天地、新光天地、国贸等实在看不出与传统或本土有任何联系。

??每年大都会里兴建无数新的综合体,拆除无数的传统风貌街区,为什么不能用新旧结合的方式,将本土文化和传统文化纳入新的城市综合体。外地人来北京的综合体消费,难道不是更希望体会北京的文化,境外旅游者来北京,更希望体验传统文化,而北京没有一个新建的结合老城老建筑的北京Mall,沈阳拆除的全国知名的五里河体育场,为什么不能改造成五里河商业中心。

??五、如何看待开发商与建筑设计公司的关系?

??原本,开发商与设计公司是服务被服务的关系。作为这样的关系,业主应该很明确地告诉设计公司他要一个什么东西,我来提供他需要的东西就好。但中国目前的情况不是这样的,目前中国的业主找设计公司来并不是很清楚他需要什么样的服务,我要通过沟通来搞清这个问题,在这个过程之,实际上就是帮助开发商决策的过程。因此,中国的设计公司和开发商的关系同时也是一个开发商被引导的过程,在某种程度上,设计师要做到能引导开发商在开发过程中做正确的决策。

??六、国外城市综合体的设计趋势

??美国城市化基本到头了,短时期内大量的城市综合体的需求是不存在的,大部分是转型,更新换代。全新的城市综合体是很少的,甚至有些东西是慢慢的在消亡,比如百货公司关掉的店越来越多。

??在早期城市化的阶段,有一段是郊区开发的阶段,汽车的发展,城市交通网很发达,很多商业都移到郊区,有几十年的过程,这个过程是对能源的破坏,对环境的破坏,现在慢慢的又回到了大城市,从郊区又搬到城市中心,人回到城市中心,生活消费也回到城市中心,是城市中心复苏的一个趋势,不是很快的速度,但是一点一点在进行。

七、城市综合体的设计理念

??城市综合体的设计需要多方面专业能力的支撑,包括城市发展与规划的解读能力,市场容量与趋势的研判能力,消费文化与技术手段的嫁接能力。洲联集团在中国市场十几年的发展中,一直在做这几方面的长线积累。集团下属的五合新力规划公司以城市发展规划和产业规划见长,成为对于项目定位的重要规划顾问力量。上海五合智库成立九年来,以市场研究、项目策划、融资与招商服务立业,是目前国内商业设计领域最为缺乏的高端智力服务。而在中国地产开发领域最著名的五合国际建筑设计公司,突出的专长就是商业设计,为万达广场设计了十余个项目,视野与创意是设计专业人士的核心竞争力。

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