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社区商业建筑规划五个要点  

2014-09-27 23:08:55|  分类: 运营管理-社区商 |  标签: |举报 |字号 订阅

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社区商业建筑规划五个要点 - 狮子座的熊 - 商业地产运营专家
 

(一)、各业态布局要点

1、各业态布局特点

根据各业态的经营特点,对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理分配资源的角度出发,应该要注意的基本原则有以下几点:

(1)、在商业布局时,可以优先考虑体现居民生活便利的业态,如超市、服务配套类和便利店等业态的位置,既方便社区及周边居民的消费,又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用;

(2)、餐饮等业态有噪音、油烟等污染问题,在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活;

(3)、对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置,如装饰公司、美容一般是以二楼为主要承租区域,但必须保留良好的展示面。


(二)、社区商业中主力店、次主力店、一般零售业态的面积规划

1、超市百货主力店面积:

一般标准超市规模达到6000-15000平方米,单层面积一般在3000平米以上,进深最低30米,一般35米以上;家乐福、沃尔玛等国际超市要求单层面积较高,沃尔玛要求单层面积达6000平米以上,进深在45-50米以上。

2、次主力店面积:

次主力店包括品牌连锁餐饮、健身中心、美容中心等,如西式连锁快餐肯德基、麦当劳的面积要求在300-500平米之间,而中式连锁快餐在100-300平米。

3、一般社区零售业态面积:

街铺通常情况下以经营社区便利为主,其次一般快餐店、美发店经营面积较大,一般在100平米左右,美容、沙龙一般在500-1000平米,而面包坊、冲晒店、药店经营面积较小。社区便利店只需要40-50平方米;


(三)、社区商业复式铺规划

社区商业也常出现复式铺位,一方面出于商户仓储和经营的需要,另一方面由于开发商增加销售卖点,打出“买一层送一层”的概念。复式铺位规划时需注意以下两个问题,一是为保证其装修后的实用性,其铺位进深要求应在16米以上;二是层高一般要求在5.5米——6米。


(四)、如何解决二、三层街区存在的问题

目前,国内社区商业中普遍在在二层以上街区经营死火或是空置的难题,二三层经营难、定位难是一直以来困扰社区商业街的一大难题。究其原因,一方面是由于前期在业态定位上出现偏差;另一方面就是二层以上建筑规划存在较大问题,尤其是二层以上的人流引导和垂直交通的设计规划留下的硬伤。

一般可以通过以下两种方式的解决:

1、通过二三层街区的定位来解决:

(1)、通过一二楼甚至三楼连体铺位作为品牌形象店来解决二层以上定位难的问题,但往往一般社区商业需要二三层以上的商家并不多见;

(2)、社区商业街应尽量避免在二层以上做零售业态,而宜定位为大面积的餐饮、网吧、教育培训、SPA、休闲会所等餐饮娱乐休闲配套类的业态。

2、通过增加高楼层的垂直交通系统

(1)、通过在一楼牺牲部分铺位设计成步梯,或将此铺位设计成二层以上大型商家的大堂。

(2)、在一楼设计步梯上二三层,同时在二三层设计连廊,从而使二三层各商铺能够充分共享人流。

(3)、如有必要,应在一层设置垂直电梯,直通二三层。


(五)、如何处理好商业与住宅的关系

1、当前社区规划设计重住宅轻商业的现象比较严重,导致商业空间难用。

发展商与规划设计单位在设计方面为保证住宅的户型、朝向等,对裙楼商业的空间破坏性较大,主要体现在:

1):住宅核心筒的摆放位置不当,导致商业整体开放式格局被割裂,有的不得不结合核心筒设计“回”字型动线;

2):住宅因为柱网比较密集、不规则,使得商业空间十分难用;

3):住宅的消防梯、电梯设置不当,造成商业死角的存在;

4):在商场的外部,比如住宅大堂的布置破坏了外部商业街的连续性,地下停车场的出入口和小区车道,使得室外商业街的商业气氛荡然无存等等。

2、解决方式

方式一:转换层设计,将住宅和商铺独立化。

为充分保证住宅、商铺的设计要求,转换层不失为一种可以两者兼顾的设计方向。

例如,底商三层,在第四层设计一层转换层,以此作为住宅的分户层,同时将第四层的平台建成空中花园,同样可以进行绿化等环境景观的设计,既创造了住宅的销售卖点,又能够解决住宅对商铺的影响。

同时,设计院一般会跟发展商说,转换层成本比较高,其成本一般是平层的2-3倍。但实际上,转换层只需要只在核心筒区域设置转换层,一般为整体平面的三分之一不到。但对于提升一层的商铺价值,其收益远远高于投资成本。

方式二:寻求住宅住户大堂、消防等配套设施位置的平衡。

住宅的消防、采光、通风要求较多,住户大堂、消防楼梯、地下车库出入口等相关硬性配套设施,都会对商场形成一定的负面影响,这些设施应该尽可能往建筑物四周、地段偏离主街道的地方进行设置,柱网结构方面可以局部的通过梁作为过渡,保证绝大部分区域商场柱网结构布局的合理性。

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