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儿童职业体验乐园的物业要求  

2014-07-03 15:11:45|  分类: 商业地产数据快报 |  标签: |举报 |字号 订阅

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儿童职业体验乐园的物业要求 - 狮子座的熊 - 商业地产运营专家
 

        除去对购物中心外部条件的考量,儿童职业体验乐园对物业的要求也是购物中心开发商必须面对的基本条件,对于尚处于设计期未开工建设的购物中心而言,根据不同主力店的要求进行预先接洽定制,避免无谓的投资浪费是很重要的。简单而言,儿童职业体验乐园对物业条件和租金商务条件的要求和大型多厅电影院某些方面有些相似,但不同品牌要求不尽相同。

  物业要求: 购物中心内有电影院、KTV、电玩城、溜冰场等娱乐业态为伴更佳。

  实用面积:3000-20000平方米之间,不过多数项目面积在5千至1万平方米之间(具体面积需视所在城市消费力以及商圈条件而定,过大不经济,过小则缺乏吸引力)。

  层高:虽然部分中低端定位的儿童职业体验馆层高只需粱下净高3米以上即可,但为了追求逼真的城市景观和空间设计感,高端定位的儿童职业体验乐园的理想层高则需要达到7米甚至9米以上(乐园内各游乐项目如飞机、消防站、轮船、城堡等都相当于2-3层的层高,该部分区域达标即可)。

  承重:中低端定位项目的建筑结构荷载需要400-450公斤/平方米,而高端定位项目由于层高达到7-9米以上,故结构荷载也提高到800-1200公斤/平方米 (部分大型设施层高超高,故重量就超重)。

  柱距:8米以上。许多游乐设施占地面积很大,所以户外广场包括部分承重水平较高的购物中心的天台屋顶也可设置体验乐园的部分设施,但仅适合气候条件较理想的地区,例如香港新城市广场的SNOOPY乐园。

  消防分区:每2500平方米为一个消防分区,拥有完善消防喷淋系统的项目可以特批5000平米一个消防分区。

  楼层设置:星期八小镇、酷贝拉、宝贝当家等主流儿童职业乐园为了便于场内管理,要求所有儿童职业体验场地均位于一个平面楼层内,而DO都城等则允许儿童职业体验场地由二至三个连续楼层组成。

  商务条件方面,由于儿童职业体验乐园投资巨大,又处于发展培养初期,需要面积又巨大,故租金承受水平不高,与前几年的电影院有些类似(电影院最近品牌较多对物业需求殷切且电影票房提升较快,故租金水平已有所上升),租期长达15-20年,所以儿童职业体验乐园通常选择购物中心的最高层或者地下室等租金最低的楼层。

  儿童职业体验乐园的顾客多数是慕名而来的定向消费者,不同于随机消费占多数的项目,所以对楼层没有特定要求。这也正好符合主力店设置原则——大型和特殊的娱乐业种应该放在购物中心顶部高层或纵深区域,以活跃购物中心立体纵深区域,且易于错时营业和区隔管理。为充分发挥儿童职业乐园极高的跨界营销价值,故搭配业态尽量选择与主力店能产生共振、协同、互补效应的业态业种,以产生1+1>2的效应。

  但也必须注意,部分城市消防规范严格要求儿童项目必须设在一楼到三楼之间,如在地下室或三楼以上空间做儿童项目需特别审批。

  考虑到所处较高楼层客流较少的情况,可以和儿童职业体验乐园作伴的业态有电影院、电玩城、动漫城、美食广场、书城、KTV、健身中心、玩具城、儿童主题商城、儿童培训中心等大面积的主力店和次主力店以进一步增强楼层的吸客能力。但如果购物中心处于成熟的商圈客流理想,又或儿童职业体验乐园吸客能力极强,则可以考虑在儿童职业体验乐园周围开设高租金的小店铺例如儿童服装、儿童鞋帽、玩具、教育等专卖店和冰激凌店、快餐店、儿童餐厅在所在楼层形成儿童主题商城。由于儿童职业乐园通常分为上午下午两场,每场四小时左右,陪同入场的家长通常最多只有一名,所以围绕这4小时的商机可以在儿童职业乐园周围布置各类餐厅以及供孩子父亲休息的咖啡馆、书店或者让母亲放松的美容院、SPA、足浴中心甚至相关购物商店,实现客流共享。

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