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产业园开发运营中的“四合”法则  

2014-07-30 22:56:25|  分类: 运营管理-产业园 |  标签: |举报 |字号 订阅

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产业园开发运营中的“四合”法则 - 狮子座的熊 - 商业地产运营专家
 
 
        产业地产运营商,只有深刻领会“聚合、融合、整合、联合”这八个字,并切实执行到位,才能开辟产业地产发展的新方向。聚合,就是产业聚合、人气聚合、资金聚合;融合,就是产城融合、制造业与现代服务业融合、企业发展与园区发展融合;整合,就是链条整合、资源整合、升级整合;联合,就是跨界联合、行业联合、政企联合。

        近年来,产业地产升温的行业预期,使得产业地产发展愈发炙手可热,然而,如何成功开发和运营产业园一直是运营商甩不开的难题。产业园的开发和运营可谓一半是地狱,一半是天堂。产业地产运营商,只有深刻领会“聚合、融合、整合、联合”这八个字,并切实执行到位,才能开辟产业地产发展的新方向。“聚合”就是“产业聚合、人气聚合、资金聚合”;“融合”就是“产城融合、制造业与现代服务业融合、企业发展与园区发展融合”;“整合”就是“链条整合、资源整合、升级整合”;“联合”就是“跨界联合、行业联合、政企联合”。


        在产业园的开发建设及运用中,“聚合、融合、整合、联合”是产业园运营成功的法宝。只有扎实“聚合”的根基,坚持“融合”的理念,运用“整合”的手段,发挥“联合”的作用,就能获得成功。下面,笔者分别就“聚合、融合、整合、联合”做一个系统的阐释。


聚合是根基

        产业聚合。产业园的核心问题是产业,所以其运营开发的首要目标是实现产业的聚合,必须坚持以产业链为纽带,聚合产业集群。在园区开发之初,运营商务必做好园区的规划和定位,到底要聚合什么样的产业?这类产业是否适合集群规模化发展?其整合的广度和深度到底怎样?把这些问题分析清楚后,你才能确定你的产业园性质,产业园规模,最终实现产业园定位。


        人气聚合。有了产业的聚合,自然就形成了人气,实现人气的聚合。不同的产业,对人气聚合的要求也不尽相同。譬如:作为劳动密集型产业的轻纺产业,对人气的聚集要求就非常高,需要大量熟练的技术工人。有了产业,没有人的聚合,入园企业因无工人而不能生产,哪也是致命的。作为劳动密集型行业,在园区开发运营中,人的聚合也成为影响项目成功的关键。甚至丰富的产业工人,直接就促进了招商运营的成功。因此,我们在开发运营轻纺产业园区时,就一定要注重选址,既要关注当地的产业基础,更要关注当地的劳动力资源,并要采取一定的措施,实现人气的聚合。


        资金聚合。从资金运作角度来看,产业地产资金运作时间更久,资金回收较慢。前期,在招大引强或企业抱团成势入驻的过程中,其利润是很微薄的,而且招商周期长。因此,运营商在产业园区开发运营之初,就要清晰自己的盈利模式、创利模式及开发时序和开发周期;从而确定自己的资金聚合手段和方式。通过多种投融资方式和平台,实现资金的聚合,既要解决园区自身建设开发运营的资金需求,又要解决入园企业的资金需求。


融合是理念

        产城融合。现在的产业园已进入“第四代产业综合体”时期,所谓的“产业综合体”就是产城一体化。现代产业园运营开发必须坚持“产城融合”的理念。形成以产业集群为基础,以产业链为核心,以产业配套为支撑,以生活配套为保障,通过产业聚集,产业发展,致富一方百姓,打造一座城市。


        制造业与现代服务业融合。以产业为支撑,牢牢把握产业发展的新趋势,坚持先进制造业和现代服务业“双轮驱动”。大力发展生产性服务业,合理发展生活性服务业,完善园区服务功能。


        企业发展与园区发展融合。产业园在开发运营中,要树立产业园与园区企业融合发展的理念。切忌只管招商,不管服务,只管运营商赚钱,不管企业发展。园区务必创造优良的投资环境和搭建完善的帮扶平台,切实解决入园企业的难题,甚至要破解整个产业的发展瓶颈和难题。只有这样担负起产业振兴的大任,才能实现产业的高效整合,从而快速推进招商进程和园区的运营开发。


整合是手段

        链条整合。要保证一个产业园能够成功地进行开发建设,科学配置产业链条是基础。在选择了合适的产业后,再选择目标引入产业涉及的产业环节。既要因地制宜,结合自身发展能力,选择自身适合发展的产业,同时要有目的及计划的对整个产业园区的功能进行划分,以满足目标客户的需求。让园区形成完整的产业链条,通过完整产业链条的打造,让企业节省成本,资源共享,互补发展,抱团发展,集群发展.


        以轻纺产业园为例,整个产业链条包含了纺纱、织造、制衣、洗水、印染、整理等多个环节。要进行整个产业链的整合,对生产要素保障、环境容量等提出了较高要求,所以在链条整合过程中又得因地制宜,进行有效整合,既要招企业,更要解决落地问题。


        资源整合。产业地产运营商需要对各类资源进行整合,争取通过建立利益共享机制,构建共同发展的新格局。其整合的范围包括行业协会、政府、金融、科研院校、建筑设计、规划机构及园区周边资源等,充分高效整合各类资源,为我所用,共赢发展。


        升级整合。企业进入园区不能任停留在原有的粗放发展阶段,进入园区也是企业转型升级的一次绝佳机会。园区在选择招商企业时,要拟定入园标准,淘汰那些落后设备和产能,通过产业转型升级,实现产业园的可持续发展。产业升级必须依靠技术进步。园区在开发运营及建设中,就要引进先进的生产技术和设备,并积极整合所有的升级资源,引导企业转型升级,提升效率。


联合是支撑

        政企联合。从参与产业园区建设的各方来看,地方政府对于吸引企业、吸引人才、提高税收及城市形象有很高的诉求;对投资商来说,经济诉求是首要的,但是同时也会兼顾可持续性以及社会效应;运营商对于产业园的价值提升和园区品牌的打造至关重要。虽然上述各方之间有不同的诉求,但大体上不会完全相悖的,只不过在不同阶段有所侧重,重要的是大家建立同样的价值体系和目标。总体来说,政企合作是近几年产业园区的主流开发模式,这将更好地发挥政府和企业的优势,也是今后的发展趋势。目前,绝大多数产业园对政府的依赖程度都很高,涉及到建设规划、土地指标、政策导向、税收政策、产权办理、金融支持、舆论导向等各个方面。离开政企的联合,要想成功运营一个产业园,其难度可想而知。所以,在产业园开发运营中,与政府各机构保持良好的沟通互动,保持畅通的交流渠道是园区开发成功与否的关键。


        行业联合。产业园运营开发,行业的资源和力量不可少。一般在园区建设初期,就要充分高效梳理和整合行业资源,实现行业联合。诸如与行业协会(商会)、产业联盟、科研院校、物流企业等建立良好的合作关系,并作为园区开发运营建设的有效支撑,在行业内塑造影响,从而影响我们的目标客群。


        跨界联合。随着社会的发展,行业与行业的相互渗透相互融会,已经很难对一个企业或者一个品牌清楚地界定它的“属性”,跨界现在已经成为国际最潮流的字眼。在园区规划中,园区与城市对话,园区建设运营与艺术创作、文化交融、时尚潮流、旅游休闲完全可以结合,并进行跨界联合。园区建设只是赋予了硬件,主题产业园的开发和运营价值在于提供承载发展的空间平台。而产业园与艺术和创意产业跨界融合的交集在于:通过产业在地理空间上的集聚度,形成产业集群价值,提升项目品位,从而构建以创意为核心的上下游产业链。譬如,轻纺产业园的运营开发,完全可以与文化创意、时尚、工业旅游进行跨界联合。轻纺产业园,它既可以是产业的中心,同时也可以成为时尚的中心、创意的中心乃至工业休闲旅游目的地。

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