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如何合理规划各业态租金?  

2014-07-24 09:06:36|  分类: 商业地产租金管理 |  标签: |举报 |字号 订阅

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如何合理规划各业态租金? - 狮子座的熊 - 商业地产运营专家
 


在商业地产里面,租金的制定应该是一个复杂的体系,但是至今所见的研究理论不多(主要是我没有找到相关资料),因此希望在租金制定的理论体系里面拉出来一个分支也就是餐饮、娱乐来讨论一下。理论上来说一个购物中心租金体系的制定要通过很多种方法去综合平衡,动态的静态的、理论的实际的等等。

1、横向比较——>根据同类型、同地区、同地段类似项目的租金水平(一楼多少、二楼多少),然后得出一个整体的租金水平,然后在根据不同的业态租金承受水平去推算。这个是根据市场的客观现状得出的租金水平,一般是应该是比较客观的。

存在问题:没有完全两个相同的项目;不管是地段、物业的档次、商业规划、业态规划、招商运作等都不一样。

2、回报率倒推——>根据物业的开发成本,设定一个基本的回报率(如8%),去推算整体的租金水平;然后根据楼层租金差去计算各层的租金水平。这个方法一般是财务部比较喜欢使用的办法,有些大型超市是根据自己的投资回收期反推。

存在的问题:市场能够承受的租金水平是动态的,这个分析模式是静态分析;市场租金承受水平和投资之间不是充分条件和必要条件之间的关系。

3、细分业态推算——>百货、超市、餐饮、娱乐、散铺在特定的城市或区域一般都有自己的租金计算方式和承受范围,根据自己项目的特点和商业规划,分别计算各个业态的租金,然后得出一套租金计算体系。这个是我现在正在企图使用的办法之一。

存在问题:涉及的细节问题太多,不好把握。同一个业态存在位置不同、需求面积不同、品牌价值不同、租赁楼层不同等诸多不易控制的问题。


4、固有理论分析——>什么拉屎指数、怕死指数、费血指数,就是我上面帖子附件里面所提到的那些理论。这个租金计算方法个人感觉好像实用性不高,念书的时候代数学的不好。可能代理公司忽悠开发商还有点用处。因此也没办法展开说。
存在的问题:数据的采集比较复杂;并且数据的准确性很难把控。娱乐业租金应该是所有所有业态中较低的一种,一般大型娱乐业租金接受程度与大型、百货卖场接近。


酒吧:30—80元/平米·月;
KTV:20—40元/平米·月;
游乐场、电影院:30—50元/平米·月。


餐饮业租金水平较娱乐业为高,最高可接近零售业态租金水平,具体价格参考本地零售业态租金。

一般中餐馆可接受租金最高80元/平米·月;

西餐如有合适位置可接受较高租金,最高可能接近200元/平米·月,一般租金水平在50—120元/平米·月;

小餐饮由于对商铺位置要求高,面积小,一般租金是整个街区所有业态中单位租金最高的。一般是看位置报价,面积格局等在租金制定时重要性不强;

重点餐饮如KFC和麦当劳:KFC的租金接受能力比麦当劳强,一般KFC的租金单价可以达到正常零售业态租金的50%—70%,其租金测算有自己的标准;

麦当劳在租金方面,首先测算整个区域的营业额,以可实现营业额的一定比例来制定可接受租金,面积大小根据街区可能产生的营业额来确定,他们在一个区域测算出较固定的年租金,不论给予面积多大,接受租金不能超过其内部给予的总租金上限。

很多时候大型餐饮娱乐也的引入,开发商不是单纯的收取固定的租金,很多是采取保底租金加营业额提成的方式来合作,素质进行联营。

餐饮娱乐行业租金制定没有固定的标准,一般是参考相近或相似条件的商铺市场行情来制定商铺租金。不同类型和体量的餐饮租金标准也不相同,只能根据市场行情和物业条件来确定。

一般餐饮娱乐业店铺主要需解决的问题是消防、排污排气、供水供电标准、楼板负荷、空调制冷排烟等室外机组位,有的还要求提供垃圾间、排油烟风井、隔油池、广告位等。不同业态情况差别甚大,需要具体商家确定,但是很多像供电供水、供水、消防、排污排气等都是需要店铺达到一定标准的。

房租和营业收入的月度比例是:中餐15-18% 西餐15%-25% 火锅20%-30% 快餐及小吃30%


服装业态参考租金:

正常情况下服装业态一般分国际品牌服装、品牌服饰、运动休闲、童装、内衣等,这里暂不分男女装,女装比男装竞争更激烈,基本上服饰类最好的位置是被女装给占了,租金一般比男装高出一筹。

一般国际品牌服装都是在大型百货中设铺位的,以营业额扣点的形式经营,在百货中服装类扣点20%—25%,顶级品牌可以低至18%左右。

  在商业街和其他独立商铺中,品牌男女装、运动、休闲服饰服饰大多是属于整个商业体租金的顶端(小餐饮例外),在服饰商业区的店铺争夺战时刻在进行着,品牌男女装、休闲服饰、运动品牌轮番拉升商铺租金,近年来以运动品牌的表现最引人注目。这些品牌的形象店一般比所在区域平均租金高出10%—20%,甚至更多。在福州顶级地段这些店铺租金价格在600—800元/平米·月。在次级商圈气租金多在300—400元/平米·月。

独立童装店一般租金在50—200元/平米·月,属于租金接受度较低的业种。

内衣店铺租金较童装高,常与童装店铺区域相邻,一般租金可接受价格在100—300元/平米·月。


古玩字画类参考租金:

商铺一般都集中在专业市场,租金水平较低,在福州古玩字画专业市场只有少数沿街店铺租金单价达到接近100元/平米·月的水平(有的是面积比较小),大部分租金价格在20—50元/平米·月。旅游纪念品是否有店铺单独销售就不清楚了。


家电数码参考租金:

很多大中型家电数码店都开始上楼开店了。其中想苏宁、国美等品牌店最高租金接受能力可达到80元/平米·月,而像格里电器、松下等小型品牌专业店租金接受能力较高可达商业街租金的平均租金单价以上。


凡事无绝对,有些商家处于某种考虑也有可能接受高与正常水平的租金,而某些重点位置由于运营商的某些想法可能给出很低的租金。具有较长商业历史的街区,由于签约时间的不同店铺租金差距也是较大的。个人认为最好保守点,不要透支商家未来利润抬升租金单价。考虑以稍低与市场行情的租金价格入市是现阶段一般商业的较好选择,也有利于招商工作按照预定的规划进行,进行更好的品牌整合和整体经营管理,对商业的培养和持续经营有较大保证。

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