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主题公园筹建基本程序  

2014-07-24 15:56:19|  分类: 运营管理-游乐公 |  标签: |举报 |字号 订阅

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主题公园筹建基本程序 - 狮子座的熊 - 商业地产运营专家

 


    主题公园的筹建程序主要包括: 概念规划、可行性研究、总体规划, 政府审批,公园规划设计,施工图设计,资金准备,施工图准备,施工,设备采购,设备安装,开业前准备,试业,正式开业,更新、扩充等步骤。整个筹建过程需要三至五年。在初期的策划阶段,业主需要组建一个工作团队并提出初步的概念规划,然后聘请设计公司或其他咨询公司进行论证、优化、可行性研究并最终形成总体规划。主题公园的规划、设计过程需要设计公司与业主频繁的互动和更改。在每个工作阶段结束的时候,会向决策层进行报告,获得批准后再进行下一步的工作。

一、概念规划、可行性研究、总体规划

概念规划提出项目的基本概念和定位;可行性研究对概念规划进行验证、细化,确定项目开发的限定条件;总体规划在概念规划和可行性研究的基础上对项目进行具体的规划。

本阶段工作团队组成:业主、主题公园经营专家、经济可行性研究专家、建筑师、公园规划专家、创作团队等。此阶段大概需时一年。本阶段工作成果包括概念规划、可行性研究报告以及主题公园总体规划。这是一个由粗及细的过程,将为下一步的设计、建设和经营提供依据。

概念规划

根据业主的意图,在了解市场的基础上,形成拟建项目的原始创意,明确项目的定位,详细描述项目的基本概念,对业主希望实施的内容和希望达到的目标进行阐述。这部分工作通常由业主完成或者在顾问机构的协助下完成。

可行性研究

可行性研究在概念规划的基础上对市场进行进一步调查,以验证概念规划提出的各种构想是否可行,并对项目的主要指标进行明确。任务包括:了解市场现状、发展趋势、竞争形势,评估拟建项目市场潜力;确定公园的类型,明确目标游客;预测游客数量、停留时间和人均消费;设定公园的规模;确定潜在的财务表现,限定最大投资额;为总体规划提供各种限定性参数,为下一步的总体规划、设计、建设和经营提供指引。

可行性研究的主要步骤和工作内容:

1)了解项目基本情况

了解讨论项目内容,实地察看项目地块。

2)地块和周边评估

评估地块和周边环境以确定用地的潜在实用性。考虑的因素包括:

·对市场的接近性

·物理局限性和参数

·通达性

·交通模式

·周边开发

·潜在的互补或竞争性设施

3)概念描述和市场趋势

研究目标行业,描述行业现状和探讨发展趋势,使对该行业不熟悉的人有基本的了解。

4)市场分析

市场区域将以到达项目的距离进行划分。分析人口统计学特征,研判市场潜力。主要包括:

·人口增长

·年龄分布

·收入分布

分析旅游者市场,主要包括:

·目前的规模

·历史增长

·其他特征

5)评估可比项目

选定可比的项目并进行研究,了解其基本情况:

·名称和地址

·基本描述

·价格

·年度收入

·财务表现

·投资

6)客源预测

预测拟建项目的未来五年游客数量,根据以下因素:

·计划的产品

·市场规模

·定性的市场特征

·可比项目的市场占有率

·地点

·可能的竞争

7)概念开发

对项目的物理设计指标进行建议,提供虚拟描述和效果图。主要指标包括:

·建议的活动类别

·建议吸引物组合

·最小的面积

·建筑物面积

·饮食和零售面积

·停车位数量

8)财务分析

根据建议的概念规划和客源预测,对拟建项目的未来五年的财务表现进行预测。主要指标包括:

·分类别收入

·运营成本

·营业利润

·投资回报率

9)开发成本设定

总体规划

总体规划是在可行性分析的基础上进行的。除了物理空间的分配外,还要设计游客的游览经历、主题故事、吸引物组合等与主题公园相关的独特内容。这部分工作由规划设计公司和业主共同进行,是业主与设计公司互动的一个过程,需要不断地进行评估和多次的修改。

主要工作内容

a)营造公园的主题:

许多主题公园缺乏主题,它们只是许多游乐设施的组合,或在不同设施之间增添了一些装饰。主题公园需要讲述一个连贯的故事,这个故事给游客一个独特的精神体验。主题的产生有许多途径,从一开始便有一个主题或者在创作过程中演化出一个主题。

b)游客经历设计

设计、描述游客进入乐园后在各个区域的经历,直至游客完成游玩离开乐园。描述建筑物、人造景物如何向游客传达景点背后的主题故事,设计游乐项目、真人表演、人造景物、饮食点、零售店如何整体配合以利于主题的表达。

c)公园的布局:

公园布局是总体规划的一部分,而非全部。公园布局有许多形式,有些形式比较常用: 迪士尼采用“标志设计哲学”,在主通道底端设置类似迪士尼梦幻城堡等大型标志性建筑;最多采用的是环形设计,这个设计最早在美国六旗主题公园采用。无论采用哪种布局,最重要的是游客得到多少快乐,这取决于吸引物组合。

d)吸引物组合:

吸引物组合是一个重大的决定:吸引物的类型、数量、质量以及专业化程度。这取决于竞争,要采用什么样的产品才能成为区域内最好的公园。新颖性是最重要的。在选择吸引物的时候,游客特征是最重要的考虑因素,包括年龄和收入。家庭游客喜欢室内项目,例如高科技的具有故事情节的室内游戏以及模拟器游戏,成年人喜欢能够坐着;青少年则喜欢过山车等惊险刺激的游戏。根据预测的年度人数、旺季人数和高峰日人数来确定吸引物的数量。决策者的喜好是影响吸引物组合的最大因素。

e)预算

在进行总体规划的时候,公园各部分的预算将更加明晰,这个预算还应该控制在可行性研究所限定的范围之内。没有最优的预算,许多高预算和小预算的项目都获得了成功。

f)预留扩充空间

一个好的总体规划总有充裕的可扩充空间,但又不把公园规划得太大,以节省游客的体力消耗和投资。员工培训是确保游客体验和投资收益的重要保证,因此,需要一个员工培训中心。(其它:对排长队的补酒措施:提供录像娱乐、遮荫设施、现场表演)

g)其它一般性内容:

土地使用、基础设施、平面开发、交通、人流规划以及确定道路、停车场、餐厅、厕所、商店等公园设施的数量和规模等。

二、政府审批程序

政府审批程序不必等到总体规划完成再进行,可以使用较为简化的版本。

三、公园设计

设计是决定最终产品的质量和造价的重要环节,应由具有丰富主题公园设计经验的设计公司进行。设计也是业主和设计公司的互动过程,大概需时一年。

在公园设计期间,价值工程是确保建设造价的重要工具,在效果和造价之间取得一种平衡,最大程度提高资金使用效率。

四、资金准备

为项目筹备资金。除项目建设、设备采购和安装等大项开支外,开业前准备需要资金,例如节目制作、广告宣传、员工培训等,项目开业后的流动资金也需要预先准备。

五、施工图准备

设计通过后,根据设计图完成施工图。

六、施工

在施工过程中,项目管理是控制造价和保证工程质量的关键。施工过程大概需要2年时间。一般不要在大型设备的预算、价格、采购合同确定之前动工建设该分项。

七、设备采购(游乐设备和配套设备)

在吸引物组合确定后尽快进行考察、谈判、比较,尽早确定采购目标,适时签订采购合同。这部分投资额占主题公园建设总投资额的相当比例,对主题公园的吸引力有重大影响。目前有著名厂商在中国设厂生产,有利于降低制造、运输和关税成本。如果选定的产品没有在国内生产,也可以探讨国外厂商委托国内制造的模式。在选定设备时,要综合考虑价格和使用过程中的可靠性、维护成本等因素。

八、设备安装

采购的设备需要在现场安装、调试。如果选购的设备来自一家或少数几家,厂家在组织生产和现场安装环节所需要的时间会比较长,拉长公园的筹建周期。如果由多个厂商提供设备,工期会相对较短。

九、开业前准备

开业前准备对主题公园的成功非常重要。主要的工作内容包括:1. 组织架构设置、职责划分、职务说明书,人员招聘、培训以及生活安排; 2. 表演及娱乐节目的策划、演员招聘、道具制作、排练;3.市场营销,营销模式的确立、营销队伍的组建、各种广告的准备、网站建设、销售渠道建立、公共关系的建立;     4. 制定运营预算;5.确定政策和程序文件。在公园运营方面,可以借助国内外管理顾问公司的帮助,以提高效率,避免失误,特别是在培训环节。也有把主题公园完全委托管理公司经营的。

十、试业

试业的主要目的是:进行员工培训、记录整理工作流程、设施调整等,时间一般为21-30天。免费邀请客人试用,人数由少逐渐增多,让工作人员逐渐适应。

十一、正式开业

公园正式开门营业。

十二、更新、扩充

美国主题公园一般将年度营业额的3-5%留作更新费用,即使在不景气的年头,每三年都要进行一次更新。

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