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日志

 
 

乌镇的商业模式  

2014-07-23 09:15:46|  分类: 运营管理-旅游地 |  标签: |举报 |字号 订阅

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乌镇的商业模式 - 狮子座的熊 - 商业地产运营专家
 

乌镇的商业模式(有回迁,门票+经营、政府+企业) 
1、经营主体:
        2006年12月,中青旅通过增资控股乌镇旅游。经过3年多的营造和培育,乌镇已逐步形成了观光与度假并重、门票与景区内二次消费复合经营的商业模式。目前,中青旅持有乌镇旅游51%的股权,而IDG投资控股的两家香港公司合计持股15%.  

2、乌镇模式:
        乌镇模式以“整体产权开发、复合多元运营、度假商务并重、资产全面增值”为核心,观光与休闲度假并重,门票与经营复合,实现了“高品质文化型综合旅游目的地建设与运营”。 
        “乌镇模式”还体现在管理体制与运作机制的选择上。在政府主导下成立相应的项目股分公司,由政府相关部门注入资产作为抵押再向银行贷款,滚动推进保护工程和旅游项目开发,这样的运作机制,事实证明是成功之举。探索所有权、管理权与经营权分离,乌镇旅游公司与管委会、镇党委、市旅游局不再实行主要领导兼职,政府只对古镇旅游开发进行宏观管理。2007年初,国内著名旅游运营商“中青旅”控股乌镇旅游景区。一个是充满魅力的旅游资源“内容商”,一个是有着遍布全国旅游服务网络的“运营商” 

3、整旧如故,以存其真。
        具体的做法可归纳为“迁、拆、修、补、饰”五个字。所谓“迁”,搬迁历史街区内必须迁移的工厂、大型商场、部分现代民居;“拆”,拆除必须拆除的不协调建筑;“修”,用旧材料和传统工艺修缮破损的老街、旧屋、河岸、桥梁等;“补”,恢复或补建部分旧建筑,填补空白,连缀整体;“饰”,各类电线、管道全部地埋铺设,空调等现代设施全部遮掩。 

4、开发过程(前期政府主导,进行拆迁建设,后期引入中青旅,做运营) 
        1998年乌镇委托上海同济大学城市规划设计院编制《乌镇古镇保护规划》,明确了乌镇古镇保护和旅游开发的整体发展方向,并将整个古镇划分为绝对保护区、重点保护区、一般保护区和区域控制区四个不同等级的保护区域,提出不同等级的保护措施。 
        1999年,乌镇制订了《乌镇古镇首期整治保护总体规划》和详细的修复与整治方案,开始实施乌镇古镇保护与开发的一期工程。 
        2001年,乌镇保护开发一期工程东栅景区正式对外开放,以其原汁原味的水乡风貌和深厚的文化底蕴,一跃成为中国著名的古镇旅游胜地。被国家旅游局评为首批AAAA级景区,获得联合国颁发的“2003年亚太地区遗产保护杰出成就奖”,连续三年进入“全国重点旅游景区旅游信息定点播报单位”系统。 
        2003年,二期西栅开始改造,一改又是整整4年,后引入中青旅。 
        2010年,讨论第三期开发。

3、 商业及开发模式 
        开发主体:以旅游公司主要股份的集政府、企业和基金公司的标准配置 
        乌镇的开发公司,是通过集合中青旅公司的旅游资源、IDG(创业基金)的资金实力和政府的政策实力整合在一起的,通过三驾马车同工推动古镇开发。 
        桐乡市乌镇旅游开发有限公司是中青旅、桐乡市政府、IDG三方共同持股的大型旅游集团。公司注册资本2.94亿元,固定资产逾10亿,现有在编员工1600多人。主营景区、酒店、房产、旅游纪念品和旅行社等。 
        景区塑造:修旧如旧,腾龙换鸟。古镇现代化 
        乌镇采用的是腾龙换鸟的模式:即将原住居民安置新房在古镇外围,原有住房全部作为商业开发用作酒店、餐饮、商业,而原主居民可以优先返回到古镇参与旅游服务行业中。   商业开发:统一管理、个性经营,体验式的度假生活 
        开发公司负责所有经营权的审批,整体管控。吸纳原住民作为公司工作人员,解决其收入。客栈及店铺是主要就业领域。 
        酒店——乌镇的酒店分为两类,一类为民宿,即沿河北侧的民居,通过对其的整体改造,形成准4星标准的度假酒店,每撞冠名为“**客栈”,每个客栈有4-8间客房,两张餐桌,4-5名工作人员,这些客栈有开发公司统一经营管理,工作人员即为原住居民,公司给予他们餐饮的经营权,但必须控制在两桌,而他们需要对客房进行打扫和清洁服务,乌镇用此类方式其盘活了民宅的使用价值,也提高了就业率,同时也给原主居民最大的积极性,发挥其服务意识。 
        另外一类既是标准的4、5星酒店,其位置均布局在民宿的北侧,不沿河设置,但提供高端的商务配套,满足商务客的需求,成为商务会议,公司年会的不二场所,由此也扩大了古镇旅游的客源面,提高商务客源在此居住的可能性,获取更高端的消费价值。  
        商业:乌镇的商业形式主要分为两类 
        一类是散装分布的特色小吃、书店、服装等店铺,此类店铺多集中在民宿周边,通过购物加深游客对于水镇风情的情感体验,这也是众多古镇最常见的业态;第二类,也就是乌镇最大的特色,导入主题式的商业购物理念,设立了女红街,引入创意性的以女红工艺为主的商业业态,而且对于店铺的要求甚高,必须提交店铺的可行性方案,经过审批后,方可开业,同时,为了鼓励店铺的创意性,提设一定的创意奖励基金,一方面提高了商业的可竞争力,另一方面也是控制住了店铺之间恶性竞争的居民,最重要的是,对于商铺的整体管控,形成了古镇旅游重要的组成部分,提高古镇旅游的趣味性。租金:3-6元/平米/天。 部分回迁,保持古镇生命。同时,通过商铺、客栈、就业岗位的开发,补贴原住民。 注重营销,也是乌镇成功的重要因素。
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