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日志

 
 

万达七问之四问:当土地溢价谢幕,万达还有什么?  

2014-07-19 09:08:52|  分类: 商业地产名家讲堂 |  标签: |举报 |字号 订阅

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万达七问之四问:当土地溢价谢幕,万达还有什么? - 狮子座的熊 - 商业地产运营专家
 


        万达集团在过去的十多年里,一直属于高速发展的阶段。其拥有的庞大商业土地资源,也是万达引以为傲的成绩之一。万达在拿地的过程中,总是那么的“轻而易举”。成本低,加上土地溢价带来的财富价值,令很多企业都感觉望尘莫及。当土地溢价谢幕,万达模式又将何去何从?

一、土地之争:得土地者得天下
        土地可以说是地产界成功发展的根基,是创造财富价值的来源,是地产界的金科玉律。近年来,土地的高溢价更是激发了地产开发商的神经,加剧了土地市场的热度,一场又一场的土地争夺战相继展开。
        尽管受到房地产调控的影响,但全国一线城市的土地市场却异常的火爆。2012年,万科、龙湖、中海、保利、华润等7家大型房企集体出击土地市场,开始在一、二线城市囤地补仓。

万达拿地——军队一样的速度
        循着万达广场开店、扩张的号角,一座又一座的万达广场在全国各地悄然升起。
        2008年,尽管房地产行业面临着异常严峻的资金困境,但万达的扩张却还是令人瞠目结舌。同年年底,万达开始在土地公开市场上频频亮相。


二、万达拿地的“双刃剑”
        万达之所以能够快速扩张,取决于万达高效的拿地速度。万达拿地曾被指多为内定,面对外界诸如此类的质疑声和猜想,万达又作何解释?频频低价拿地的万达背后凭什么?

万达是政府“宠儿”?
        近年来,当其他开发商为某幅地块争得面红耳赤的时候,万达总能以迅雷不及掩耳之势将地块低价拿下。通过万达的入驻,对于当地土地市场的空间就会慢慢被放大。万达将所在的地区炒热后,当地政府以更高的价格卖给后来者,由此来获得补偿。
        另外,其他地产商的商业项目,都要用5~10年的时间才能实现开业。而摆在地方政府面前的是从拿地到开业不到2年时间的万达模式。这样效率能够为地方政府短期之内带来可观的利益。如此政绩诱惑,当然是万达被盛情款待的原因之一。

万达拿地“不差钱”?
        据相关媒体报道称:万达集团在2012年上半年的时间里,仅拿地费用就已超过80亿元,总投资额超过850亿元。那么,面对如此庞大的资金量,万达的现金流又是从何而来?

        万达通过向银行贷款等融资来获取部分资金,又依靠租金收益和资产溢价的方式来实现对现金流滚资产的支撑,偿还银行贷款保障流滚资产的平衡。这样的现金流滚资产也是万达地产盈利模式的精髓。

三、土地溢价谢幕,万达能否按部就班?
        在过去的几年时间里,土地市场的热度之所以难消,主要是因为土地溢价率的上升。很多企业纷纷开始积极拿地,扩大自身企业的土地储存量。当土地溢价谢幕,无论是对于全国的土地市场,还是万达,都无疑是一个全新的挑战。

土地高溢价降温
        2013年以来,在一线城市土地市场持续高温的同时,受库存量较大、销售萎缩等因素影响,二、三线城市的土地市场早已不复去年的火热局面。底价或低溢价成交的情况频频出现,土地市场高溢价热潮正骤然降温。
        从最近的土地市场竞争来看,2014年除了优质地块,其余的竞争都在逐渐减少,很多地块都以低价或底价成交。2014年4月21日位于广州奥体新城东区的地块,创下今年以来广州卖地会最快结束的纪录,溢价率仅1.4%。
        业内人士认为:万达拿地是在特定的时期抓住了机会,把握住土地高溢价带来的收益。而当房地产行业进入下行通道、国内经济增速放缓时,土地溢价幅度减少的情况下,也将迫使万达走向下坡。

1、政府态度的转变
        十八届三中结束以后,城市化向城镇化转变的趋势变得明显。越来越多有实力的企业开始进入商业地产领域,地方政府的选择面越来越广,万达土地议价能力会逐渐降低至正常市场水平,这也意味着万达在拿地过程中土地成本会加大。
        土地高溢价不再、土地市场逐渐开始萎缩,都是万达所不能忽略的关键问题所在。业内人士认为:万达以低价拿地、高价卖房的战略来实现收益的这个时代已经结束,万达要想继续在商业地产界当道,只能另谋出路。
        2013年7月份,万达毫无悬念的将广东东莞厚街镇万达地块、广州萝岗区地块和湛江经济开发区地块收入囊中。但时隔仅三个月后,已开工的萝岗万达广场被突然叫停,政府将三块地块收回。同年12月份,万达以第二次加价重新收回三块地块,这说明万达模式已经不再受政府青睐。

2、资金杠杆的失衡
        土地溢价的收入作为万达盈利模式之一,如果土地溢价时代结束,会导致万达现金流来源有限,资金杠杆将失去平衡。
        万达2009—2011年的资产负债率均高达90%以上。按这种情况发展下去,土地溢价谢幕,万达不仅无力偿还银行债务,单靠租金收益是不足以支撑万达如此庞大的商业规模和体量的。
        业内人士认为:当土地高溢价时代的谢幕,没有了资金链的平衡,就会加重商铺租金收益的杠杆,造成万达模式方向的偏离。

万达还有什么?待产而不见其基因的“文化产业”?还是其“订单复制”能力?
        “订单式”开发模式已为带来了产品同质化、经营模式僵化的后遗症。万达的前进动力学是轨道式的,而不是山地越野式的。
        从力学角度看,列车行驶的速度越高,体量越大,其转弯时需要的路轨弧度就越大。如果把这台超级列车比喻为万达的话,那么,轨道的延伸的方向就是当前的中国土地地价溢降的客观环境。现在环境正在急剧变化,更准确的地说,它的溢价能力正从顺时针急剧拐向逆时针,呈的一个“S”型。2014年是关于土地溢降“口水年”,“S”刚好过半,万达要在这条轨道上保持不脱轨,既关乎轨道之弧,也关乎万达是否愿意减速。因为,火车头的前方空阔辽远,几乎一无所有,除了大规模的土地储存量,还有寥寥无几的溢价率。
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