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日志

 
 

成都专业市场“井喷”开发 跃身商业地产主流  

2014-07-18 09:27:57|  分类: 运营管理-专业市 |  标签: |举报 |字号 订阅

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成都专业市场“井喷”开发 跃身商业地产主流 - 狮子座的熊 - 商业地产运营专家
 

       2009年,专业市场迎来“井喷”式开始,据不完全统计,在成都市区版图上,今年同时开建了不低于三十家专业市场,集中分布于三环外绕城高速周围。自《成都市商品市场布局规划(2009-2020)》出台,众多新兴专业市场如雨后春笋在2010年集体亮相,主要涵盖了汽车汽配、家居建材、五金机电、专业工程机械、家纺服装、印刷物资等行业,并且各个专业市场都是动辄几百上千亩、投资过百亿、建设周期5-10年。

  6月初,成都商报记者兵分四路到新都、双流、青白江、龙泉驿现场探访专业市场现状。据此次探访的不完全统计,目前四区域已建及在建专业市场达到了36个之多,总占地面积4多万亩。


  青白江

  分两大片区集中开发,后期还有大量待建市场

  “青白江的专业市场开发热潮,大概是从2009年开始的。”佳飞国际建材家居市场常务副总张浩介绍,从2009年开始各大开发企业就在青白江大面积拿地。顺着大件路往北进入青白江,周边都是在建、在售、在招商[简介最新动态]中的专业市场。仅仅是佳飞国际建材家居市场的附近,就汇聚了华川银地、旗舰物流、俊祥物流等多个专业市场,这些市场大部分都是在建市场,施工进度也大致相同。据成都商报记者现场目测,围绕佳飞国际建材家居市场周围的专业市场面积达到了5000亩左右。

  顺着成金青快速通道进入青白江,就进入了青白江专业市场另一集中地,首先是大港陶瓷建材市场,接下来就是西部钢材市场、邦邦建材市场、青龙国际建材市场等等。据记者现场不完全统计,大概有10多家开发商汇集于此,整体开发面积超过了10000亩。

  成都商报记者看到,这两大片区的专业市场基本都是在建的市场,已经正式运营的市场最多只占到了不到20%。这些扎堆的市场在经营产业上有很大的重合,特别是家居建材产业,几乎每个市场都有。除了这些看得到的市场外,还有大量正在整理的土地。“这些正在整理的土地,大部分都是专业市场用地。”一位不愿透露姓名的专业市场策划表示,虽然知道用途是作为专业市场,但具体是哪个开发商开发、什么时候拿的地等等都是谜。


  青白江新兴专业市场

  大港陶瓷建材城:占地2313亩,建面200万平方米,仓储面积预计达40万平米。销售价格未定,接受VIP登记,认购VIP可以享受3万抵5万的优惠;招商一期已经结束,全部满租;20-30元/平方米/月,租一年送一年。

  佳飞国际建材家居市场:占地1024亩,建面69万余平方米。分二期开发,一期477亩,二期547亩,预计三年建设完成。1期1层完成招商率100%,1期2层完成85%,租金25元/平方米/月。


  双流

  不少配套服务商已经进驻,初显活力

  红牌楼向外、双流九江,虽然并不是专业市场最集中的地方,却可以被称为发源地。2008年,元瑞国际家居商城出现时,主城区内商品市场外迁规划还未出台,这个市场被业界称为“疯狂的举动”,却意外受到家居商家和投资者的热捧,首批次少量商铺发售时,6800余元/平方米的价格令推出的商铺很快销售完毕,很多在红牌楼商圈做生意的家居商家,也迅速被吸引到这里租铺做生意。今年下半年,元瑞国际家居商城一期即将开业,均价30-50元/平方米·月的租金也算是专业市场中较好的。同样位于九江的金恒德汽配城与元瑞国际家居商城的情况相似,一期已经开业,虽然人气还不是特别旺,但商家对未来都很有信心。目前金恒德汽配城内,除了开门营业的商家外,超市、银行、通讯营业厅也进驻服务,各种中型、小型货车穿梭其间,也使市场显示出活力。在这两个专业市场的带动下,合力达也看好九江,布局西部食品城。

  传统的红牌楼汽配商圈向外,九峰和摩尔国际两个汽配城同样受到关注。摩尔国际现在只剩几间商铺可以销售,整个专业市场从一楼到四楼招商基本结束,很多商家都在紧张装修,期待尽快搬离原来的老市场,入驻新市场开门迎客。

  双流新兴专业市场

  元瑞国际家居商城:占地1600亩,建面170万平方米,一期正在招商,租金约50元/平方米/月。

  金恒德汽配城:占地2200亩,建面130万平米。已部分开业,150平方米租金每月3000元。

  摩尔国际文化商贸城:占地398亩,建面21万平方米。一楼租金100余元/平方米,四楼均价30余元/平米。

  西部食品城:两期开发,总建面60万平方米,一期占地443亩。


  新都

  家具产业园广告攻势大,现场过于沉寂

  当看到各种家居品牌、家居市场的广告牌在路边争夺你的视线的时候,你就能知道,成都家具产业园到了。

  在成都市规划当中,位于新都区新繁镇的成都家具产业园总共占地6平方公里,其中的全球家具建材CBD又分为了家居市场区域以及原辅材料工具市场区,面积超过了总规划的一半。占地超过三平方公里的专业市场———这不仅可以带来一个全新的产业集群,同时也可以带来一个数量恐怖的投资机会。

  成都商报记者在沿途看到了无数块广告牌,香江全球家居CBD、力美家具材料商城、雅莱斯国际家居广场……但是,和猛烈的广告攻势完全不同的是,现在的家具园还显得太过于沉寂。一路过来,路边到处都打上了围墙,但是围墙的内部却看不到建筑物的耸起。在一路广告指引下,来到了家和家园售楼处,不料是铁将军把门。几经周折才有路人表示,几天之前此处还开着,有时候还挺热闹,突然就关门了。站在售楼处边上可以看到,不远处,家和家园已经几乎快建设完成的国际家居博览中心就在那里,只是工地上看不到往日的忙碌。在整个家具园内,目前唯一开放的招商中心便是香江全球家居CBD,虽然从路边指示牌以及规划项目图上可以看到众多的其他项目,但是基本上所有的项目现在都还只是一片空地。反倒是少数规模不大的家具周边产业市场已经建成开始营业,不过看起来人气不足。


  新都新兴专业市场

  成都国际商贸城:占地2090亩,建面245万平方米,全部商铺不卖。一期12000个商铺,租金268元/平方米·月。

  成都国际五金机电城:占地5000亩,建面480万平方米。一期基本售完,17000元/平方米。八年起租,前三年免租。

  中塑·成都国际贸易中心:占地1100亩,建面300万平方米,由多个专业市场、会展中心、酒店、写字楼构成。一期一组团目前销售70%以上,价格7280元-18800元/平方米,预期10月开业。

  元贞国际机械城:占地500亩,建面50万平方米。销售80%左右,均价约8000元/平米。

  润茂·成都国际酒店用品城:占地300亩,建面24万平方米,均价约10000元/平方米。

  北新国际物联港:占地5000亩,建面480万平方米,均价约17000元/平方米,租金约50元/平方米/月。

  香江全球家居CBD:占地3000亩,一期销售完毕。

  全球家居CBD·家和家园国际家居商城:240亩。

  中润·欧洲城国际家居总部:560亩

  星俞·艺博家居博览园:200亩

  成都明道投资公司项目:150亩

  成都润川项目:300亩

  成都雅士林项目:220亩

  爱登堡国际灯具灯饰博览中心:150亩

  成都列维士鹏辉项目:150亩


  龙泉

  南汽东移打造中国底特律

  在九峰国际汽车博览新城进驻龙泉之前,龙泉还有一些其他的专业市场规划,比如博美建材城、西南食品城以及三联家禽市场等。而根据后来龙泉区“南造北贸”的产业规划,龙泉所有的专业市场如今都建在西河镇周边,以九峰为主周边还有几个与汽车相关的市场。

  如今的九峰国际汽车博览新城已经开发两期,但是开发面积仅有200余亩,并且已经销售完毕,一楼商铺价格10000多元/平方米,而楼上的铺面价格超过6000元/平方米。根据项目销售人员介绍,未来九峰还有大车、摩托车、二手车交易市场以及大量4S店。为了给产业市场做配套,九峰还会有写字楼、住宅甚至别墅等产品出现。

  眼下的龙泉,汽车行业已经成为重点经济支柱,根据成都市“南汽东移”的规划,红牌楼等地的汽贸市场将逐步转移到龙泉。而据销售人员介绍,此前规划的三联家禽市场也将转型做汽配业。

  除了九峰3000亩的规划,在成洛大道对面还有1000多亩的汽配用地以及一个大型的国际汽车会展中心处于规划之中,有业内人士表示,未来的西河镇,就有点中国底特律的味道了。


  龙泉新兴专业市场

  九峰国际汽配城:占地3000亩,目前已开发两期,共200多亩,都已经交付,正在招商。按照之前售价,一楼铺面每平米价格超过一万,3楼以上价格6000余元/平方米。

  西南食品城:占地300余亩,标准商铺1125套。

  专业市场数据统计均自开发商公开数据

  开发商说:“招商率达到100%”、“销售已经完成90%”、“在我们市场买铺子要用抢的”……

  投资者说:“每个月租金收入才1000多元,还不够付月供”……

  经营者说:“每天的营业额才100多元,还不够生活”……

  两年前,双流九江,元瑞国际家居商城以1600亩、170万平方米的体量宣布新兴专业市场诞生,当业界还在争论其生存可能性时,冲在第一线的商家、投资者已经以疯狂的抢铺行动让各种理论显得异常无力。

  两年后,专业市场在绕城外全面开花,动辄数千亩的规模让市场习以为常。


  A

  专业市场,这个一度被边缘化的产品,随着主城区商品市场规划的出台,正以惊人的速度和规模跃身为商业地产中的主流产品,触动商业投资神经。

  然而,作为新秀,专业市场面临很多尴尬,虽然绝大部分专业市场受到业内人士、投资者热捧,成都商报记者却没有找到一家机构对专业市场有系统的调查,更别说统计出市场供应量,给出理性的分析;虽然被寄予了家居、汽配、药材等行业升级变脸的重任,部分运营者却并没有专业的市场运作能力;虽然在销售层面印证了自身的魅力,实际招商过程却需要面临重重困难……

  两件事让成都商报记者印象深刻。

  其一,去年城西某宾馆里举行了一次青白江某钢材专业市场的招商会,可以容纳300人的会议室挤了500多人,陆续赶到的商家甚至把会场外的走廊都挤满了,只能透过窗户听里面的推荐。这个项目本来准备在招商会后做一轮大规模推广,没想到会一结束,铺子就租完了。

  其二,一次闲谈中,一位在业界颇有影响力的专业市场营销负责人曾直言:“以前谁懂营销?都没做过。两个人网上下点图片,想句广告语,宣传资料一晚上就做出来了,用一年都没变过。”仓促做出来的宣传资料并不精致,却并没有影响商铺的销售,“没想到会卖那么火,简直就是抢,一期大部分是行业内的人在买,后来投资者也跟进来”,他回忆,“旧的市场外迁,商家必须找到铺子做生意,否则只有退出。”


  B

  火,是这两年专业市场的主题词。

  无论是层出不穷的新市场,还是个个号称的百万平米规模;无论是铺天盖地的销售、招商广告,还是投资者的蜂拥而上。火,是这两年专业市场的主题词。

  两年后的今天,最早一批面市的专业市场或营业或正在招商,真实的运营状况和商家的经营情况可以真正说明这个商业新秀的成长之路。所以,成都商报记者兵分四路,对成都新都、双流、青白江和龙泉驿这四个专业市场最为集中的区域实地采访,还原当前专业市场的销售情况、招租状况、租金水平和商家的经营状况。

  据成都商报记者不完全统计,一方面,已经建成和在建的专业市场就有36个,规模达到42590亩,涉及到家居、建材、汽配、钢材、药材等众多行业;另一方面,主城区原有的百余个商品市场的商家,能否填满这些新兴的专业市场,还是未知数。已经营业的专业市场,状况似乎也并不那么乐观。但我们更愿意给这些新兴事物更多关注和时间,期待它们真的可以给行业发展带来新机遇。

  专业市场四面围城之下,商家是否愿意离开城里到城外来做生意?成都商报记者在调查中发现,这个问题在一定程度上阻扰着新兴专业市场的成熟。两年前最早一批面市的专业市场目前或营业或正在招商,其真实的运营状况可以真正说明这个商业新秀的成长之路。


  向左走

  逐步外迁政策引导下

  招商情况良好

  “一期招商已经全面结束,招商率达到了100%。”中国大港集团总裁张高峰告诉成都商报记者,从去年11月正式招商到现在,一期3000多间铺面已经全部租出。

  尽管摩尔国际的汽配展销区还没有正式营业,但是成都商报记者在现场看到,从一楼到四楼,几乎每一间商铺都贴上了统一样式、字体的店招,少量商铺正在装修,不时有业主或是商家走进商城参观。 而摩尔国际销售顾问透露,项目招商情况不错,目前可售商铺仅4楼有少量几间,其他的全部出售。招商部的工作人员正免费帮业主出租商铺,1楼的铺面月租金可达100余元/平方米,4楼超过30元/平方米。这个价格和网络上业主自己挂出的租金价格相符,三楼优质商铺,35平方米要价2600元/月,平均每平方米月租金超过70元。

  “1期1层完成招商率100%,1期2层完成85%。”佳飞国际建材家居市场负责人透露,不出意外今年下半年佳飞一期将正式对外营业。

  “一期一组团开出的商铺,现在已经销售超过70%。”中塑·成都国际贸易中心[最新消息价格户型点评]的工作人员介绍,预计10月一期一组团将开业。

  “成都国际商贸城招商情况非常好,一期12000个商铺,目前基本招完”……相当多的专业市场负责人都对成都商报记者表示销售和招商情况非常好。


  向右走

  产业转移不到位

  部分新兴专业市场吃不饱

  在城东某新兴专业市场,销售中心的工作人员已经处于休整状态,因为项目开发的前两期已经销售完毕,而在一旁的招商[简介最新动态]中心里,一个小姑娘独自坐着,墙壁上的招商进度表显示,已经有近6成的铺子找到主人。“不过,开业还要过一段时间,为了招商,进驻的商家第一年可以免租,第二年的租金在20元-30元/平米·月之间,以后逐年递增,但是幅度较小”,这个小姑娘这样告诉成都商报记者。

  在龙泉成洛大道,近2000亩的土地将用作汽配城建设。据其销售人员介绍,对面的三联家禽市场也已经修改规划用作汽配产业。龙泉现在已经是成都的汽车生产基地,根据龙泉区政府“南造北贸”的规划思路,位于龙泉北的九峰国际汽配城周边区域将全部打造成汽配产业。“其他产业进来,政府根本不会批地”,该销售人员说。


  短平快开发模式存在很大隐患

  作为产业迁徙的承接置地,专业市场的扩大式发展是城市发展的过程,部分趁着热潮采取“短、平、快”开发模式的市场,在后期的招商和运营方面存在很大的隐患。

  现在专业市场的确很热,不过并不会一直这样热下去。在专业市场逐步外迁的政策引导下,商家寻求新的发展口岸为新兴的专业市场带来的客源,但整体的需求量是有限的;同时,借着商业地产的热浪,部分投资者也转战专业市场,但对于这样一个投资者并不太了解的市场,其投资风险也显得较大;在这样的情况下,专业市场的热度会逐渐减弱。


  一技之长 专业市场也需要

  雅士利涂料苏州有限公司成都总代理负责人林骏:

  一技之长 专业市场也需要

  从成都出发,顺着成金青快速通道进入青白江境内看到的第一个专业市场就是大港陶瓷建材城。远远就可以看到林立的塔吊,施工正在进行中,有部分的商铺已经建至第三层正在封顶,剩余部分基本进度在第二层。据中国大港集团总裁张高峰介绍,从去年年底开始到目前招商已经基本完成,“一期3000间铺面基本全部满租。”

  “我们在大港租用了8间店铺,面积近900平方米。”雅士利涂料苏州有限公司成都总代理负责人林骏表示,之前在府河建材市场租用的100多平米的店铺已经不能满足公司的发展,在多方考量后选择了大港陶瓷建材城。林骏称,“在前期寻铺过程中,考察了不少专业市场,大港最为吸引我们的地方在于,其在陶瓷卫浴方面的优势。”现在新兴的专业市场更多是大综合类市场,在后期运用过程中同质化竞争激烈,很难形成商业氛围。大港以陶瓷卫浴作为其支撑,在此基础上带动链条产业。“就像富森·美家居一样,把板材这块做精之后,市场氛围越来越浓厚,其他附带产业也就都红火了,专业市场的发展更需要拥有一技之长。”林骏如是说。

  对于后期的经营,林骏打算:“目前在大港的这个铺子主要来做产品批发,针对的主要是二三级城市的零售商。”这一点来说,青白江的物流中心就是最好的硬件支撑。据林骏透露,“油漆涂料行业都会囤积大量的货在门店上,一般成都门店的囤货量在200万-300万元,预计未来大港门店会达到300万-400万元。”因此,仓储显得格外重要,林骏将会另外再租用200-300平米的仓库,大仓储、大物流,是他对未来发展前景看好的两大要素。


  谨防“香饽饽”变“烫手山芋”专业市场并非遍地黄金

  “买的时候花了五六十万元,现在一个平方一个月才租成20多元。”购买了某汽配城商铺的张先生最近很郁闷,卖也卖不出去,租金又低得可怜,这让他左右为难。而在城南某建材市场经商的王女士对眼下的处境也颇有抱怨:“每天的营业额可能就是100元左右。每个月的收入还不够支付租金、水电以及日常的生活开支。”

  据成都商报记者了解,类似这两位的现象并非是个案,目前确实有部分投入运营的专业市场经营冷清,甚至可以说是门口罗雀。对于清淡的经营状况,有部分商家是没有准备的,也有部分商家在入驻之前就做好了打持久战的准备。“在3-5年的时间里,我的主要客户都会是二三级城市的零售商,主要做批发。”在城北某建材市场租下900平方米商铺的李先生认为,新兴的专业市场肯定有风险,商家自身抗风险能力和资金实力是一方面,更主要是市场本身的定位、运营、资金量,“有成功案例和运营经验,是我选择专业市场的首要条件。”

  “选择专业市场是一门学问,并不是所有的专业市场都是‘香饽饽’,如果后期运营不当,可能就变成租不出去也卖不出去的‘烫手山芋’。”星彦地产成都公司总经理张猛认为,在当前的市场环境下,不少行业的专业市场建设呈现集中爆发之势,存在供需失衡的潜在风险。专业市场由于其设计和定位的特殊性,一旦无法吸引商家入住,就很可能成为死铺,而且转手也会比较困难。在选择专业市场时,除了要考查项目的地理位置和规模、开发商的实力等常规项目外,产业市场的发展前景、后期运营的团队以及相关的营销方式等都需要有所了解,以便能全方位的测算投资回报率,以免做出错误的决策。


  招商可以想办法,商气还得慢慢养

  一、二期工程已顺利完工的金恒德汽配城目前一期正在试营业,中心圆形广场一楼开了一家超市,超市收银员是位大姐,热情的她会提供免费开水给客户泡方便面,不少老板喜欢在这里聊聊天。

  “老板买了这个铺,我是帮忙的。”这位大姐说:“慢慢来嘛,不是我的铺子感觉不到压力,以后来这儿开店的人多了可能就更好赚钱了。”一位正在买烟的操外地口音的老板,租了一间150平方米的铺面,月租金2000多元:“目前生意一般,再过段时间我相信会更好的。”从超市走到中心广场后面已经试运营的商铺群,左边第一间商铺是销售汽车工具的,在成都商报记者采访时,两个年轻小妹正在休息:“没客人来就很闲,不过以后这片成气候了,生意就会好的。”在香江全球家居CBD的招商中心,成都商报记者到达时大厅内略显冷清,巨大的沙盘前一个人都没有,几名销售人员正休闲地在电脑前看着资料。“一期已经销售完了,二期现在还没有具体的开盘时间。”一名销售人员如此表示。

  为了更好的招商,九峰、摩尔汽配、金恒德等汽车及配件的专业市场也在开始尝试做订单式商业。据金恒德相关负责人表示,金恒德汽车专业市场的店面设计会事先跟商家做沟通,了解他们的需求。此外,补贴租金也是吸引商家的重要手段,位于德阳的四川国际石材城承诺前5年让利招租后3年租金不涨。元贞国际机械城则会为入住商家补贴首年租金,对物业管理费打五折,而九峰国际汽车博览新城也会为商家免掉第一年的租金。除了补贴租金,开发商也不忘提升商业环境。在红牌楼二手车市场搬迁后,相当部分的商家选择了位于聚龙路的摩尔汽车用品广场,其规划“一站式”服务、全新的商业模式也对商家和消费者形成了吸引力。另外在新兴的专业市场周边规划一些配套的住宅和写字楼等产品似乎已有必要,九峰国际汽车博览新城后期就规划有住宅产品。有业界人士表示,这样做其实是为了留住商家及解决工作人员的后顾之忧,因为商家整天在这边做生意,居住以及生活问题最好能就近解决。

  行业人士认为,目前成都正在承接产业转移,很多对应的物流及配套企业都会进入成都,这给专业市场的发展带来了机遇。整体而言,专业市场是个高风险高收益的投资领域,由于新兴的专业市场位置多数比较偏僻,所有投资门槛比较低。不过这些专业市场的成熟还有一个比较长的过程,在此过程中产业规划所起的作用比较明显。在政府规划区域之内的专业市场如今刚刚起步,成熟还需要时间。

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