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商业地产运营专家_狮子座的熊

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日志

 
 

商业地产和住宅开发的八个区别  

2014-07-17 16:41:43|  分类: 商业地产名家讲堂 |  标签: |举报 |字号 订阅

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商业地产和住宅开发的八个区别 - 狮子座的熊 - 商业地产运营专家
 


区别一:开发利润不同 
       购物中心等商业地产项目与住宅项目在众多实际的开发操作模式上存在着本质的区别,具体表现在消费市场调研分析、开发周期控制、定价策略、商业设施配套等。 
      另外,二者在经济效益上也有着本质的区别,住宅的未来经济利润可使用普通会计利润来预算,而商业地产如果不使用经济利润来预算,将难以实现利润最大化,并且将潜藏风险。  
1、开发利润途径有所差别 
       住宅开发利润途径只是单一的一次性总销售收入扣减总开发成本所得。而商业地产的开发利润是通过无数次、多种途径的不定性收入形式所获得的,其中包括出租、销售、自营等实现方式。 
2、商业地产的利润途径可以不定期回收 
       商业地产出租可以分作不定期租金回收,一般分为5年、10年或者以后的总体租金回收;商铺的销售分为短期与中期,即是指一次性的销售或者是带租约销售等;自营即从开发到经营都由开发商自行操作,例如自营百货、超市、连锁店、饮食娱乐等各种商业形式,当中存在着各种的经营成本问题(包括产品生产、产品入货、工资、水电费等等开销成本)。
       
区别二:调研对象不同 
1、住宅项目可以自行决定产品调研对象 
      住宅项目开发商可以说自己分析市场,根据对市场需求的研究作出产品定位,决定户型的比例以及住宅产品类型。  
2、商业地产项目必须首先找到既定主力店 
        购物中心等商业地产项目的消费市场调研,需要更广泛而细致,包括城市商业发展规划及政策、区域商业结构、未来供应量、消费力需求、租售目标客户细分、商铺升值潜力等方面的分析。其销售对象不是直接的购物消费者,而是投资小业主和商家,特别是主力店。开发商首先要找到主力店,并参照要求进行功能上的规划设计。   

区别三:商业地产无法像住宅那样滚动分期开发 
       购物中心等大型商业地产项目需要一次性投资建成才能形成浓厚的商业气氛,而不能采用住宅项目的滚动式分期开发模式。   

区别四:商业地产对资金要求更大 
       购物中心等到商业地产项目大多采用只租不售的经营方式,在定价策略上与出售为主的住宅项目有巨大的差别。购物中心开发商对某些主力店不得不采取租期内前几年低租金甚至免租金策略,这种开发模式要求购物中心等商业地产发展商具备极其雄厚的资金实力,以便能够抵御比住宅开发高得多的开发风险。
   
区别五:配套设施要求不同 
       商业设施配套建设在购物中心等商业地产项目的开发中,比住宅开发具有更重要的作用。购物中心等商业地产设施的开发与住宅商业设施的开发也有着巨大的差别。  
1、商业地产选址严谨 
       商业地产开发中,发展商不仅要考虑商铺投资者的利益,还要考虑经营者、消费者的利益。 
影响到购物中心商业设施开发选址的重要因素主要有以下几个:
第一、考虑规划建有足够数量的停车位; 
第二、城市交通系统的支撑; 
第三、有城市级或区域级市政设施的支撑; 
第四、服务半径、新的交通体系、轨道交通与高速公路的衔接。 而住宅项目的商业设施开发选址都局限在已经规划审批的住宅用地区域内,其位置的确定主要根据整个住宅小区的交通布局、建筑规划等要求进行。  
2、商业地产项目的配套设施综合全面 
       购物中心等商业地产发展到目前,展示、表演、活动、休闲、餐饮、娱乐等广义的功能设施越来越多地成为购物中心的重要部分。 而住宅项目的商业设施仅限于会所、运动场馆、商业街等日常生活消费用品购买、运动休闲等局部功能。  
3、商业地产更要求具备较强的辐射力 
购物中心等商业地产的商业设施开发必须考虑到周边顾客群体等支撑体系,包括周边人口规模、收入消费水平、消费习惯、职业与知识结构等。 
而在住宅项目中一般的商业设施如会所、运动场馆、商业街等都是为满足本社区居民购物、运动休闲等局部需要,消费对象大多仅限于小区内部居民。  
4、商业地产项目更注重综合气氛的营造 
       表现在建筑形态上,购物中心等商业地产的商业设施开发需要在规划设计中更多地考虑室内外空间的整合以及商业设施和休闲娱乐设施的整合。体验性空间、休闲共享空间越来越多地成为商业地产吸引客源的精彩亮点,其商业设施的建筑设计手法已更多的是综合考虑建筑立面、灯光照明、表演、广告、多媒体等现代化综合表现手段的应用。 
  
区别六:营销推广手法不同 
       在中国内地,商业地产相对于住宅地产是一种全新的事业,因此,对于习惯住宅开发的商业地产开发商来说,在营销模式上必须注意商业地产的特性。 
1、商业地产项目多以投资回报率、回报周期为营销重点 
       住宅提供给客户的是一种他们需要的“生活方式”,商业地产更多关注一种投资的概念,注重回报率和回报周期。  
2、商业地产项目营销更强调开发阶段性 
       住宅地产面对面的消费群体主要分两种:用于自住的购房者和用于投资(主要是城市中心地区的小型公寓)的购房者。        
商业地产推广对象分阶段划分,如商铺出售或出租阶段、整体交铺运作阶段,不同阶段手法不同。  
(1)出售或出租阶段——投放媒体广告,吸引客户 
       该阶段的推广对象分为两类,一是用于自营的业主;二是用于投资的业主。 
目标对象划分为主力店、次主力店、专卖店、个体户(百货零售商、连锁超市、品牌专卖、个体经营户)等。 
有效媒体为网络、报纸广告,尽量不用电视、宣传广告、单张等。  
(2)整体交铺动作阶段——吸引消费者光顾 
       购物中心开业运作后,购物中心的营销推广重点是如何吸引更多的消费者光顾购物中心,提升整个购物中心的人气和形象。  
3、商业地产项目营销周期短 
       住宅地产的提供量远超过商业地产,消费者可选择的机会多,考虑周期相对更长。 
商业地产是在一个相对成熟的区域内进行开发,投资总额相对很高,实际开发面积相对小,吸收客户也少,所以营销周期要求尽可能短。  
4、商业地产项目推广节奏快 
       房地产的营销周期一般由几个递进的阶段构成:预热期(市场引导/培育期)、内部认购期、开盘期、强销期、持续期和清盘期。 住宅地产是分期开发,所以一个项目包含了几个营销周期,不同的营销周期推广节奏也不尽相同。 
商业地产项目是一次性投资开发,整个项目只有一个营销周期,并且可能只需包括上述部分阶段,因此,推广节奏比住宅地产要快。  
5、商业地产项目的客户更关心投资潜力 
       住宅客户关心的几个关键指标的一般性排序是:价格、地段、户型、品质、开发商实力、服务、配套。 
商业地产客户关心的问题排序是:地段、价格、后续管理、开发商实力、资产增值。因为商业地产必须有足够的人气才能支撑。  

区别七:商业地产利益参与者更为复杂 
       住宅开发仅通过发展商和购买者两个环节就可以构成单一价值链,而商业地产的价值链上出除了开发商,还包括消费者、经营者和投资者。因此,商业地产开发商要权衡“四角恋爱”利益关系。 
       每个参与者都有自己利益出发点,因此不可避免地存在着许多矛盾,像发展商要求铺位划分要好卖,而经营者要求好用,投资者要求高回报,而经营者要求先培育市场,以及商铺租与售的矛盾。  

区别八:商业地产推广更具有针对性 
       商铺作为非生活必需品,与住宅推广相比,其推广的核心价值是投资潜力,侧重于商铺的回报率和回报周期及未来的经营管理,确保市场能够持续经营。 
       每个参与者都有自己利益出发点,因此不可避免地存在着许多矛盾,像发展商要求铺位划分要好卖,而经营者要求好用,投资者要求高回报,而经营者要求先培育市场,以及商铺租与售的矛盾。
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