注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

商业地产运营专家_狮子座的熊

Commercial Real Estate Operation Experts

 
 
 

日志

 
 

协信的商业模式是商、住、产集成  

2014-07-14 08:59:13|  分类: 商业地产名家讲堂 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |
协信的商业模式是商、住、产集成 - 狮子座的熊 - 商业地产运营专家
  

      本次采访共分三辑放出,本期为协信CEO刘爱明现场采访。

      对协信的商业模式,协信CEO刘爱明多次强调其商、住、产集成开发模式。

      按照上述模式,刘爱明介绍,在土地获取上并不需要去拼抢每一块地,重点是在同政府沟通方面。“政府重视的是税收,反过来对项目有约束,这也是企业要做明确的表述的。”

      “我们强调的是集成的概念,这个是我们最大的战略所在。”

      谈到商、住、产相互之间的关系,刘爱明称,住宅肯定是现金流的产品,因为商业要持有。

      他还明确,住宅在未来始终会是个大比例,可能超过50%。现阶段住宅和非住宅的比例,住宅大概占到65%到70%,商业和产业的部分加起来也才30%到35%左右。“未来这个比例可能会有变化,但是住宅始终是要超过一半,这是肯定的。”

      在未来规划方面,刘爱明介绍,协信未来的增长会通过持有越来越多的购物中心来取得集团的增长。据悉,在未来5年,协信规划了差不多400万平方米的在建和开业的商业面积,并且都是持有。

      “从整体的运作来说,每年有销售、有利润,最后的结果就是持有了这么多购物中心,用这个来取得企业核心增长。”

      刘爱明还透露,一直在拓展浙江市场,但由于土地比较紧张竞争激烈,到现在还没有收获。不过他表示,明年想进入浙江市场。


      以下是协信CEO刘爱明在协信商业发布会的现场采访实录:

      现场提问:协信在拿地方面是如何计划的?最近土地市场比较火爆,近段时间在上海或者是其他地方有没有拿地计划?

      刘爱明:诸位朋友下午好,目前苏锡镇加起来有七八个项目,400万平米,上海的两个项目也都已经开工,有的已经进入预售的阶段。

      按照协信的商业模式,也就是商、住、产集成的开发模式,并不需要去拼抢每一块地。产业地产的地块有很多都是与政府直接谈,不完全是价格问题,还有很多经营问题;商业方面的话,很多政府也非常需要开一个好商场,能够有好的运营。

      我们的商业模式相对来说,在专业上会有一些挑战,因为是商住产集成开发。当然它有好的一面,就是在土地上相对容易获取,竞争性并不是很强。

     

      现场提问:协信在上海有两个项目,对这两个项目有什么新的理念?希望这两个项目为上海带来什么样的内容?

      刘爱明:上海这两个商业项目是这样的形态,下面是商业,并且是做持有运营,上面是写字楼。这也是这两个项目比较大的特点。

      我们讲商住产集成开发,实际上是要研究持有的购物中心和上面写字楼部分未来是什么关系,它能怎样相互促进。

      像现在重庆的项目--重庆协信中心已经做出来,一个商场、一个写字楼、一个酒店、一个服务式公寓,相互之间促进得非常好。写字楼的人中午去用餐、购物,写字楼的人去住酒店,酒店的人去逛商场,商场好的经营又给整个项目带来极高的知名度。当中相互促进,就是集成开发的模式,这实际上是协信一个比较大的特点。

      在上海做一个纯写字楼,还是下面是商场、上面是写字楼,我们对哪个兴趣大?肯定是后者。因为做持有型写字楼也是我们的强项,我宁愿选择是后者,一定要做一个持有型的购物中心。这两个项目当初和政府接洽,大家对这一点是有共鸣的,如果不做持有型购物中心,政府也不找我们;如果没有持有型购物中心,我兴趣也没有那么大。


      现场提问:长三角是所有房企必争的一个地方,对于浙江和江苏这一块,你们是怎么看的?

      刘爱明:长三角是我们整体布局当中最重要的一块,大家从我们现在进入的城市可以看得出来,我们在长三角(上海、苏州、无锡、镇江)开发项目是最多的,也基本上成了这样的态势了。

      对江浙我们没有轻重之分,对江苏感兴趣,对浙江也感兴趣,只是进入的顺序不一样,可能由于历史的一些原因。先进入江苏,是因为我们很早在苏州、无锡就有拿地,镇江以及未来的南京,这都顺理成章。浙江也一直在拓展,但是坦白说,浙江确实土地比较紧张,竞争会比较强一点,所以到现在也还没有收获。我们有这样一个计划,明年想进入浙江市场。


      现场提问:是以上海为协信的中心吗?

      刘爱明:长三角当然是以上海为中心。

      现场提问:当前中国房地产的调控一直在变,但是它对商业地产和住宅是区别对待的,从集团层面,协信住宅和商业两者的关系是如何平衡的?它们结合的平衡点又是如何去把握的?

      刘爱明:集团的整体战略是商、住、产集成开发,不能把任何一块独立出来看。当然运作上相对是独立的,商业是商业、产业是产业,我们内部有两个事业部,商业是一部分,产业是一部分。

      但从战略层面上来看,首先是集成开发,而不是三块。集团说有一块做商业,有一块做商业,有一块搞住宅,就变成三个好像独立的公司,不是这样的。我们的优势是在于集成,而不是在于这三个都搞,三个都搞和集成是两个概念。

      三个都搞是说做商业、住宅、产业,这是一种做法,是商、住、产集成开发,重点在于集成。我们强调的是集成,在这个项目里面有产业、商业,运作上可以分开,但是项目是分不开的,它是连在一起的。所以我们强调的是集成的概念,这个是我们最大的战略所在。

      谈到这几个相互之间的关系,简单地说,住宅肯定是现金流的产品,因为商业要持有。住宅在未来始终会是个大比例,可能超过50%。现阶段住宅和非住宅的比例,住宅大概占到65%到70%,商业和产业的部分加起来也才30%到35%左右。未来这个比例可能会有变化,但是住宅始终是要超过一半,这是肯定的。

      另外在未来的规划中,我们未来的增长会通过持有越来越多的购物中心来取得集团的增长。所以我们在未来5年当中,规划了差不多400万平方米的在建和开业的商业面积,这些都是持有的。

      从整体的运作来说,每年有销售、有利润,最后的结果就是持有了这么多购物中心,用这个来取得企业核心增长。


      现场提问:现在整个中国的商业地产处于一个什么样的格局环境?

      刘爱明:中国商业地产的量多还是少,整体上来说,我觉得这个问题还在探讨,有人说多了,未来要出问题,有人说还不够。当然局部不一样,某个局部的城市、局部的地区可能很明显是过量,但我说的是整体概念。

      多和少这个问题本身还在探讨。但是从本质上,我认为跟未来的经济发展有关系,这实际上是未来跟城市演变和经济发展水平有关系。作为我来说是关注这个变化,但是实际上没有明确结论。这种状态是企业经营要面临的状态,就是未来有些说不清楚。

      第二个我觉得探讨得比较多的是电商,这个话题也是这样性质的。现在的调控对住宅行业产生了很大的影响,那电商也一样,只把它看成调控,其实没有电商,也有别的形式的商业对传统的商业形成挑战,这是肯定的。

      传统商业肯定不能一成不变,它总要变,是电商引起的变化,就去应对,可能大多数经营状况也是那样,就是要推进这个发展,这样一个状态,实际上就是个变化。

      我就用这两个话题来说一说,确实没办法完全正面回答你提的问题。


      现场提问:此前您讲到,星光时代是协信的核心产品,星光68是机会性产品,今年可能在协信有第二个星光68,不知道现在进展如何?

      刘爱明:就是重庆的SFC项目,在重庆解放碑,下面是星光68,是奢侈型商场,上面两栋超高层写字楼。

      那个项目写字楼已经封顶,商场的招商现在全面进展,在年后就开始经营,这个项目的商业明年要开业,我们现在叫星光广场。今后我们三个产品,一个叫星光广场,一个叫星光时代,一个叫星光天地。


      现场提问:上海最近自贸区获批,您对自贸区这个概念怎么看?

      刘爱明:我只有两个字:祝福。对大家都是非常好的事。这个问题我倒不是从房地产的角度来看,从房地产的角度来看,好像马上房价就涨,也不一定是一个很好的事。它更多还有一些深层次的含义,对经济发展有影响,甚至触及到一些改革,我觉得这肯定是一个非常好的事,所以只能用祝福这两个字。


      现场提问:今年很多房企由于购物中心的存量比较大,现在招商都倍感压力,您如何看这个问题?

      刘爱明:商业地产确实有它的风险,它的经营跟住宅是完全不一样的,住宅只要竣工了,问题就完了。商业是竣工之后问题才开始,就是商场开张那天问题才开始,而且这个问题永远没有结束的时候。

      它这个问题永远没有结束的时候,一直处于动态当中,这是商业地产真正的风险所在。做得好的商业地产会非常值钱,一个商场值一百亿,完全有可能。商业地产的未来是它的风险,要回避这个风险,真正的还是招商、运营管理的问题,这个过程是持续在整个商场的生命周期里。


      现场提问:现在协信在上海拿的地都是商业性质为主,会不会在上海拿一些纯住宅性质的土地?

      刘爱明:如果有地我当然也愿意。怎么可能拒绝纯住宅的地呢?

      纯住宅现在竞争得一塌糊涂,那对我们来说没必要,还是结合强项把商、住、产整合起来,这样拿地,这就不会面临那么激烈的竞争。


      现场提问:业界非常关注协信上市的计划,请刘总透露一下协信上市的进程;还有一刘总怎么看住宅和商业的走势?

      刘爱明:上市的问题确实不能多说,也不让说,大家理解一下。

      住宅市场是很难预测的,其实这么多年的发展,我觉得看住宅不用研究未来,研究一下历史就清楚了。它实际上跟中国的经济有很大的关系,这是事实。

      宏观经济的走向、汇率的走向,这完全都不是我们今天在这儿能谈的话题。我们只能从另外一个角度来谈,从客户的层面、需求的层面,这是说得清楚的。每个城市总体需求、分区域的需求、分产品的需求,我觉得都能说得清楚。

      这个区域豪宅太多了,那再做豪宅就不行。前几年豪宅的供应量一直不大,未来豪宅可能又面临一个涨价的压力。刚需方面,这几年供应量非常大,局部区域刚需可能又面临另外的压力,是这么一个情况。我的回答可能不能让你满意,确实它是一个说不清楚的东西。

      商业地产,我觉得总体来说还是有很强的需求。未来中国三五千万以上人口的城市会有多少个,或者是一千万以上人口的城市会有多少,这是个很有意思的话题。顺着这个思路,会觉得商业地产未来还会有很大的发展,总体来说还是一个快速发展的情况。

      但商业地产本身就是一个长期经营的东西,一般来说商场开张头三年基本上是调整期,并不特别追求前三年的盈利,这都很正常。三年对商业地产来说是很短的时间,因为它要经营几十年的。在局部市场大家说这个商业地产太多,但是我觉得这个范围不是那么广,因为商业地产本身就是一个长周期的经营。今年供应量是大,过三年这个城市的供应量也不大,完全有可能,就是它的购物中心数量就没有想象中那么大。


      现场提问:协信做的产业地产是什么样的?拿地的时候有怎样的要求?

      刘爱明:我们现在核心的产业地产产品是总部基地,比如重庆的总部城。大概是个什么概念呢?一般在城市,至少是在副中心这样的地段,当然一个城市有几个副中心,大城市有五六个、七八个副中心都正常,在这样的区域。规模一般到四五十万平方米,以办公为主,至少超过一半都是办公,配以一定的住宅,实际更多的是人才公寓,然后加上商业,是这样一个形式。

      因为是总部基地,实际上政府会对项目有要求,它不是普通的写字楼,不能切小了卖,因为政府重视的是税收。总部基地就是企业到这儿,税要在这儿落地,所以存在大量的跟政府沟通的过程。

      政府反过来对项目有约束,比如一亩地要给产出多少税收,这是企业是要做明确的表述的。在后期的招商当中,虽然也是写字楼,但重点反而是招商。这种企业的招商连政府都会参与,因为政府也有招商任务,这就是我们核心的产业地产产品。

      具体到商、住、产整合起来的产品,全国有非常多的总部基地,而总部基地里面有持有型购物中心的就我们一家,所以这就是协信的产品特点。还有些更大的产业项目,里面可能住宅、购物中心都有。

  评论这张
 
阅读(166)| 评论(0)
推荐

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017