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如何进行餐饮类招商  

2014-07-01 23:31:31|  分类: 商业地产招商管理 |  标签: |举报 |字号 订阅

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如何进行餐饮类招商 - 狮子座的熊 - 商业地产运营专家
 

首先一定要明确我们的对象标准。  

就是要分清楚:针对不同的对象要有不同的标准。我们的对象是一些商家、一些品牌商、一些商户等。针对源头厂家、针对支柱品牌,标准会不一样,扣率标准、租金都可酌情处理,租金低甚至免租;对于大牌子、好牌子都有不同的对象标准。在招商过程中要针对对象、品牌权重、品牌作用、品牌大小而设立不同的标准。一般的招商条件不仅要确定租金标准、扣率标准、保底标准、合约租期、结算时间、结算条件、税票条件,扶持程度,还要确定品牌扶持的程度。

比如有些好牌子不愿意进来,还可以动用资金。为成功的招到品牌,采取优惠政策“放水养鱼”。在条件合理的情况下,或提供免费装修;或提供保证金。比如做“艾格”品牌,源头厂家一般要做三个店“艾格周末”、“艾格”“、艾格”,他会要求你出一个店的装修或出10至20万的装修保证金等等。

还有别的条件就是设“反保底”。商场要给品牌商设保底,实际招商时经常会碰到品牌商来与我们做“反保底”。如“耐克”、“阿迪达斯”、“百丽”过来做,但一个月你要保证销售5万元,低于5万元你来承担保底。所以能不能保证销售目标的实现?你有没有很好的管理团队?是对商场一个很大的考验,对我们招商也是一个很大的鞭策和压力。

以下还有:合同条件。

不管是租赁合同还是联营合同,有很多条件招商之间要设立的。如,除上述的,还有相关的处罚、费用、低值易耗品、员工工装、员工用餐、销售假冒伪劣要承担的处罚等等。


收费标准。

每平方米收多少电费?每平方米收多少物业管理费?这些都属收费标准。有些大型的商业项目物业设计共享空间过大,设计理念很超前,引进西方的设计,画面很漂亮,有绿化、有采光顶棚、有喷泉等等。但电费谁出?空调谁出?绿化谁维护?用水呢?是自己负责还是摊在商户身上?“羊毛出在羊身上还是出在牛身上?”我们要经过调查,周边的商户收费多少,我们收多少才能招到商?要拉平的话你能承担吗?

所以,租费标准、电费等要经过详细的测算。比如说项目物业的空调机组功率、一次照明、二次照明、霓虹灯、广告牌、外广场路灯及公共照明等全部算入,电费摊到商户头上要多少钱?我们不指望从物业电费里挣钱,但也不能赔钱。我们有很多开发商一拍脑袋说每平米收20元、收15元,我问他为什么?开发商收多少一定是要经过测算,我们一般采取一次照明免费提供,二次照明由商户承担。经营商要与商户建立良好的关系,收费一定要透明、公开,收多少费用的依据要让商户心里清楚。


优惠政策。

除了免费提供装修、免费提供装修押金外,还可以在结算周期方面给予优惠,每半月结算一次或免租三个月等。商业一般按季节分配销售任务,有淡旺季之分,一季度有春节销售通常最高,三月末四月初国内大部分都在进行新商品换季,销售也不错;九月末十月初也是如此。但春节过后,七、八月份的销售会稍微差些,需要根据这些来进行分解销售任务。

如何创造一个良好的适合经营的环境和条件呢?我们可以采取在淡季和旺季收取不同的租金费用。因此,做商业项目要成功招商,就要合理的设定签约条件。

因此针对招商对象,招商标准。我们可以根据情况设定招商条件!

如何进行餐饮类招商

“民以食为天”,中国人无疑是世界上最讲究美食的民族。随着生活节奏的加快,居民消费观念与消费结构的转变,餐饮业更获得了迅速扩张的动力。据统计,从1997年至2006年,北京居民餐饮消费年平均递增14%以上。在外用餐已经成为40岁以下人群的日常习惯。

如此巨大的市场,自然引得商业地产开发商垂涎三尺,纷纷在项目中增大餐饮配比。但是,北京每月有10%的餐饮商家开业大吉,也有8%的餐饮店关门停业,究其根源,选址不当是一大忌。因此,了解餐饮业选址规律,为项目选择合适的餐饮商家,是商业开发企业的当务之急。


为“美地” 寻找“美食”——商业地产如何进行餐饮类招商

火热的餐饮市场,必然引来商业地产开发商的青睐。从前的百货商场,餐饮很难登堂入室;如今,新开发的若干Shopping Mall,餐饮与购物、娱乐已经三分天下,许多项目的餐饮比例达到20%甚至更高。


避免产品“先天不足”

开发商对餐饮行业越来越重视,归根结底在于业态本身具备的若干优势。“餐饮面积往往是一个商业项目最容易出手的部分。”能做餐饮的铺位空间利用率比较高,技术标准也最高,因此,“投资客非常喜欢购买餐饮商铺,一般来说,能做餐饮的商铺比不能做餐饮的价格每平米贵500元甚至更高。”如果是持有型物业,“餐饮也是很适合的业态,它招租比较容易,承租面积大,生存能力强,租金相对来说也并不低。”

更重要的是,对于商业项目来说,生存的关键就是留住人气,不仅要吸引大量的客流,更要最大限度地延长每位客户的驻留时间。餐饮、娱乐业无疑是让顾客“留下来”的法宝。

然而,许多商业项目有心引入餐饮,产品却“先天不足”。“从技术方面来说,餐饮选址是最苛刻的。上下水、排污、排烟、风道、层高、消防……,硬件达不到要求,一家餐饮企业就无法正常经营。”

硬件的缺陷是致命的,这方面的例子不胜枚举。南城某个商业项目,因为挑高不够,所有的餐饮商家都拒绝进入;四川会馆曾经想进驻和平新城,但因为项目没有隔油池,最终只能作罢。


了解商家需求最重要

餐饮是个庞大的门类,其中包含着极为细致丰富的分支,各自的选址原则和标准不尽相同。顺峰、东海海鲜、俏江南等属于商务餐饮,它的选址标准是最高的。商务餐饮的三条选址原则:第一,必须地处商务氛围非常浓厚的区域,周边写字楼、酒店多;第二,面积要求大,至少在1000平米以上;第三,装修档次比较豪华。

同时,商务餐饮很难进入购物中心,“除非购物中心会为这家餐饮安排单独的通道、电梯,单独的交通组织。否则要穿过商场才能到达餐厅,会影响商务宴请所需要的高档形象。”

与商务餐饮相比,大众餐饮的选址比较多元,要求也不是那么苛刻。商业区、商务区、比较集中的住宅区都可以。它们往往成为大型购物中心餐饮业态的主力构成,也常常进驻一些成熟的大型社区。而面爱面、赛百味、吉野家等“洋快餐”是不肯进入社区的,商场和写字楼内部是它们比较好的选择。

同时,餐饮企业会根据个体的资金周期、人员周期规划其选址布局,这里面有很多属于“商业机密”。肯德基和麦当劳两家最知名的快餐连锁企业,目前的发展策略就很不一样:肯德基在2005年、2006年飞速扩张,开店数量比麦当劳多了一倍不止,急剧的扩张带来的一种后果是,许多新店的利润率下降,甚至到了商家不能承受的地步。因此,2007年,肯德基基本停止扩张,不开新店。相反,麦当劳单店的收益高于肯德基,但发展步骤则远远落后,因此目前正在致力于快速扩张。驰名一时的餐饮品牌“沸腾鱼乡”也决定3年之内在北京不开新店。


根据项目“量体裁衣”

开发商不仅要了解不同类型餐饮商家的选址要求,更要根据项目定位合理引进。“购物中心一定要有一个大众中餐的组合,其面积要大于西餐和快餐,以家庭型和宴请型为主,并以当地最有影响力的品牌作为项目的支撑;而且几家店应该拉开档次,实现差异化竞争。除了大众中餐,购物中心还要包括一些商务茶餐厅、快餐厅,可以根据周边商业环境以及消费结构调整其配比。”

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