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商业地产运营专家_狮子座的熊

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做好房地产运营管理需要解决的5大问题  

2014-06-29 12:12:02|  分类: 商业地产名家讲堂 |  标签: |举报 |字号 订阅

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做好房地产运营管理需要解决的5大问题 - 狮子座的熊 - 商业地产运营专家
 

一、运营管理应该管理什么事情的问题:

计划管理是运营管理的核心,但并不仅仅是计划管理;运营是一个全过程的管理,包括从前期投资,以投资来驱动到关键节点的把控,通过系统把控,严格实行,按时到达,产销匹配的目标。


行业中运营管理职能从诞生到成熟一般情况下要经历三个发展阶段:

1、计划管理:

强调协同与执行,这个阶段我们可以认为运营是一条线,串起项目开发过程中的各部门;


2、项目运营:

关注具体项目的效益和质量,同时更为关注项目开发过程中的流程、管理的标准化,作为公司的一双眼睛,看总经理没有时间看的事情,看总经理看不到的事情;


3、企业运营:

管理的重点是企业战略、预算运营层面,强调的是企业经营和风险,帮助企业决策高层做项目的排兵布阵,这个时候它是一个参谋部。


二、关于运营管理部门的职责的探讨

关于运营经理(计划经理)的特质的探讨:运营管理部门不能是单纯的数据收集、上传下达的一个部门,但是作为决策支持部门,数据收集统计的职能必不可少;

和项目管控模式相关,如果是矩阵型管理,项目总是协调主角,如果是职能型管理,运营经理是协调主角(实质上协调主角是城市公司总经理);

项目开发过程中,具体开发问题的解决上项目总是主角,运营管理的作用是协同,是军师。


三、关于地产企业运营考核的难点与挑战

应该关注两个维度:选择什么样的指标来进行考核是合适的?设置什么样的指标值是合理的?

地产企业使用何种指标,通用的指标还是个性的指标,根据企业不同的情况而定,一个是进度指标,一个是品质指标,收入的指标也可以做,根据市场的情况来看;

难点和挑战1:主要是责权利,责任和企业的文化有很大关系,权责利跟企业的上层建筑会有很大关系,还有对安全指标要求也很高,一票否决制,对于KPI的考核是绩效和奖金的激励,大的节点,开盘、交房相结合,定下的经营目标项目团队可以认同,通过讨论,确定目标是否合理。

难点和挑战2: 制定目标的核定人和标准的判定,每个单位阶段性不同的时候会有不同的模式,但宗旨是结果导向,考核的指标就出来了。


四、关于如何做好交楼入住的讨论:

常见问题:交房标准不清晰,和实际规范要求的差距,交付时间和产品本身的关系(销售承诺和实际情况不符);

企业目标:客户的满意度(>=95%)和投诉率;

常用措施:交房倒排计划(各部门协同)、沟通协调会、交房前问题摸排、模拟交房发现漏洞、成立交房小组专项监督;

可用工具:流程细化、分工细化、EXCEL明确责任、会议。


五、项目开发计划管理的难点及应对策略:

难点:

1、项目开发形式不同导致计划编制难度不同(从易到难:招拍挂、股权转让、拆迁项目);

2、部门内部计划如何同步调整;

3、各部门对于工作达成标准认定不一致;

4、政府、客观因素不可控;

5、实际执行过程中,各部门整体流转不畅

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