注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

商业地产运营专家_狮子座的熊

Commercial Real Estate Operation Experts

 
 
 

日志

 
 

南锣鼓巷文化休闲商业街发展调研  

2014-06-13 16:05:34|  分类: 商业地产名家讲堂 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |
南锣鼓巷文化休闲商业街发展调研 - 狮子座的熊 - 商业地产运营专家
 

      位于北京东城的南锣鼓巷,历经元明清三代,穿越近800百年时空,她是元大都的同龄人,古城民居的活化石,城市历史的活档案……。随着现代创意产业、文化酒吧等时尚元素的融入,古老街巷尘封的历史文明,一夜间成为国际众多媒体热门推荐,并受到国内外游人“热捧”的“京城新名胜”和“文化休闲新驿站”。北京奥运会使南锣鼓巷商业的发展达到巅峰,世界各地游客纷至沓来,在享受休闲中感受中国文化、皇城文化、胡同文化,国际各界名流政要也慕名而来,小小的胡同已经成为对外展示中华文明的窗口。
      2009年伊始,北京市工商局东城分局成立了“南锣鼓巷文化休闲街区发展专题调研组”。以南锣鼓巷特色休闲街区经济运行走势为主题,组织开展了“南锣鼓巷文化休闲街专项调研”活动。走访调查南锣鼓巷的历史背景、成长契机、存在问题、发展定位和发展方向,研究提出促进街区健康、可持续发展的对策措施,切实发挥工商部门的基础信息服务优势,为助推区域经济发展提供切实可行的意见和建议。

一、南锣鼓巷文化休闲商业街的特点
    (一)个体工商户数量最多2009年3月31日的调研数据显示,南锣鼓巷主街共有商户153家。其中,个体工商户数量最多,达125户(包括港澳台居民个体工商户2户),占80%以上;企业28户,其中外资企业4户。
      (二)主要从事服装工艺品、酒吧咖啡厅和餐饮服务业
南锣商户集中从事如下三类行业:第一,销售工艺品、服装饰品,共57户,占比38%;第二,咖啡厅、酒吧,共35户,占比23%;第三,餐饮服务,共22户,占比14%。少数从事销售定型包装食品、文化艺术交流表演和住宿等行业。
      (三)商业与文化相互交融一是商户的字号凸显个性特征。南锣商户大多为“主题”店铺,每间店铺都有自己特定的主题和基调。二是酒吧呈现文化气息。南锣的知名酒吧多为“文化”酒吧,集文艺表演、艺术创作培训、书店、博物馆、电影放映等功能于一身,文化气息浓郁。三是餐饮注重新特菜品。部分餐厅不断推陈出新,从分析消费者需求出发,注重探索中西、南北各种饮食元素的混合搭配,或将文化艺术内涵寓于食物中,基于此开发出的新特菜品旨在捕捉食客心情,迎合不同需求。四是服装饰品初具创意。部分服饰店定位为服装设计工作室,其将设计与销售融为一体,销售的服装包含原创设计元素,还可为消费者提供个性定制业务,产品具有唯一性和独特性。五是街区商业活动独具特色。南锣鼓巷一年一度的胡同文化节是融合老北京市井风情和民俗曲艺于一体的节日,在这里,游客可以欣赏老北京服饰艺术,聆听响器叫卖,观看民间杂耍,使人仿佛置身当年商贸文化盛景之中。
    (四)近三成创业者为“80后”南锣鼓巷近30%的创业者是“80后”,有着共同特点:一是学历相对较高。大多80后创业者为大学毕业生,而且其间不乏“海归”,他们为实现自身价值,选择到南锣鼓巷自主创业。二是经营理念超前,时代特色显著。这些年轻的经营者崇尚时尚个性的生活态度和有品质的消费方式,能够找准南锣鼓巷消费群体的定位,秉承超前的经营理念和独特的经营方式,具有显著的时代特色。三是彰显个性与追逐经济利益并举。选择在南锣鼓巷发展的大多80后店主,其开店初衷并非单纯追逐经济效益最大化,而是为实现某种梦想或夙愿,彰显个性与对经济利益追求的并举,这是“80后”创业者与其他经营者的显著区别。

二、南锣鼓巷文化休闲商业街发展中存在的问题
      北京奥运会后,一度辉煌的南锣鼓巷悄然发生着变化,游客数量不减,但经济效益不断下滑,正如南锣商户所说,南锣已经面临发展的“瓶颈”,各类问题日渐凸显。
    (一)“静吧街”
      失去往日宁静南锣鼓巷的官方定位是“典雅沉静”的“静吧”,突出“静”和“雅”,旨在有别于什刹海酒吧街与三里屯酒吧街的喧闹和浮华。然而,如今置身于南锣鼓巷,穿梭的车辆、喧嚣的音响、通宵闪烁的霓虹灯、夜夜推杯换盏的酒吧、接连不断的人声鼎沸的旅游团……一切都与“典雅沉静”的定位格格不入。名为“静吧”,实则“不静”。静吧不静,随之产生的负面影响也日渐衍生为社会矛盾,酒吧噪音扰民事件、涉外治安事件屡屡发生。
    (二)“创意街”难守创意本色
    “创意已成为南锣的标签”这句话在如今的南锣鼓巷没有得到真正的延续。首先,商品服务缺乏创意。南锣鼓巷的商品和服务虽具备一定特色,但尚未形成一种成熟的带有南锣区域标志性色彩的独特文化产品。尤其是经营手工艺品、服装服饰的店铺缺乏集创意、设计、制作和销售为一体的特色显著的产品;较多商户单纯采取“拿来主义”,其经营的大多数商品多为直接购入再转销的成品,在国内各旅游景点均有销售,文化创意性和区域特色性尚显不足。其次,创意品牌活动少之甚少,主题不突出。南锣鼓巷每年仅举办一次“创意文化市集”,但创意主题并不突出,而是流于庙会的表现形式,摆摊销售商品、展示民间艺术、新锐音乐表演,真正缺乏的是主题创意活动与创意文化艺术产品的展示。
    (三)“休闲街”难得小憩
      近800米的南锣鼓巷主街,缺乏人性化的休闲场所,使得游客不能“驻足观光”,街边没有一处供游客小憩的长椅、石凳,这与“文化休闲街”的定位存在一定差距。
    (四)“历史文化街”
      底蕴不足首先,街区内欠缺对南锣鼓巷历史文化的整体宣传。南锣鼓巷主街有恢弘一时的万庆当铺遗址、有北京内城最高点“水准点”,有雕刻精致的石鼓、上马石等等;周边16条胡同内的历史文化遗踪、名人故居资源更是丰富浓厚。但是,街区内却欠缺对上述历史文化资源的整体宣传,街区南口虽立有“南锣鼓巷”牌楼,各景点虽分别配有石碑文字介绍,但缺少系统、综合的介绍牌,或其他形式的宣传材料。另外,周边胡同内的历史印迹除了矛盾故居对外开放,其他所有府邸都“谢绝参观”,使前来拜访者不得不无奈驻足,失望于“咫尺天涯”的神秘。其次,非物质文化遗产不突出。作为胡同四合院文化和老北京风土民情的“活化石”,南锣鼓巷内的非物质文化遗产———老北京胡同民俗艺术毫无踪影。纷至沓来的游客听不到独特的老北京胡同叫卖声,看不见倒书书法的绝活,品不到国粹京剧艺术,感受不到京城五大当铺之一万庆当铺当年的盛景……
    (五)新进商户扎堆发展,同业竞争愈演愈烈
      特色咖啡厅、文化酒吧、创意工艺品店和美味宫廷奶酪,几乎成为南锣鼓巷的代名词,因此,许多投资者看中南锣鼓巷巨大的商机,纷纷扎入其中从事类似营生。随着扎堆在南锣鼓巷店铺的增多,彼此的竞争使得很多商品的价格被压得很低。许多店铺自己设计出来的产品,被别家抄袭过去,再以更低廉的价格出售。恶性竞争的结果是利润空间越来越小,店铺生命周期越来越短。
    (六)消费群体发生变化,供求双方的目标需求不相对应
      北京奥运会之后,南锣整个消费群体发生显著变化:外宾比例显著下降,内宾比例大幅增长;客流量虽不断增多,但以大批旅游团为主的观光、旅游、猎奇的“过客”居多,实际在南锣消费的有认同感的目标客减少,主流客户与商家期待的理想消费群体已发生偏差,供求双方的目标需求日渐不相对应。
    (七)“高额租金”、“天价转让费”影响南锣发展脚步
      随着南锣鼓巷知名度的与日攀升,南锣的租金也相应水涨船高。高额的租金和天价转让费,将对南锣产生更多负面影响:首先,许多“优质”投资者畏于资金压力望而却步;其次,老商家利润减少,步履维艰。部分老商家承受着与日俱增的房租压力,经营状况步履维艰。
    (八)知识产权保护陷入困境随着南锣鼓巷知名度的不断提升,南锣鼓巷作为北京的历史名片之一,“南锣鼓巷”四个字蕴涵的商业价值将与日俱升,如果不及时加以保护并合理利用,势必造成整个南锣地区发展的巨大损失,更不利于整个街区经营的商品与服务及街区特色品牌文化项目的保护、维持与发展。然而,“南锣鼓巷”的知识产权保护问题,始终未受到官方的有效重视。另外,“南锣鼓巷”在企业名称中的保护性使用方面,政府相关部门对之也缺乏必要的限制和规范。南锣鼓巷的商户对所经营的商品或提供的服务,普遍缺乏商标的使用意识、注册意识和保护意识薄弱。另外,多数商户对商标权与商号权的认识存在误区,认为其字号经过工商注册,就自然对该字号拥有商标权。这种认识误区导致商标未能得到及时有效的注册和保护。

三、繁荣南锣鼓巷文化休闲商业街的对策研究
    (一)完善南锣鼓巷文化休闲街区配套发展政策
      南锣鼓巷休闲文化街区发展定位、品牌发展战略、支持与扶持政策、街区整体规划、知识产权保护、历史风貌保护、历史文化遗产展示、步行街规划与停车场建设、商户业态结构调整、政府职能部门管理模式等等,都需要发改委、商务、规划、文化、工商、城管、地区街道办事处等相关职能部门,深入实地调查研究,发挥各自职能,拓宽服务领域,积极完善、调整适应南锣鼓巷休闲文化街区发展的配套政策。切实把推进历史风貌保护、提升城市文明程度、促进文化繁荣、进一步改善民生的战略落到实处。
    (二)政府职能部门立足服务履行职能
      南锣鼓巷休闲文化街区的发展,离不开政府职能部门立足服务,科学、务实的履行职能。职能部门要把“不成式”的服务方式,转变为“助成式”的服务理念。在南锣鼓巷休闲文化街区发展的道路上,多设“路标”,不设“路障”,要搭建政府与企业互动平台,多角度、全方位的为企业服务。真正把践行科学发展观活动落到实处,积极促进南锣的健康发展。
      工商行政管理部门,要积极配合地区街道办事处,把好市场准入关。会同街道办事处修订南锣鼓巷发展规划、业态布局和业种引导标准,结合《南锣鼓巷商业业态优化补偿实施办法》,对南锣地区不合理的经营状况逐步进行调整与更新。对南锣地区的商户实行按行业集中年检的服务方式。
      文化管理部门,应指导街区举办文化创意设计、创意产品展示、文艺表演等文化活动,确实使南锣街区的文化创意活动,定期、高质、符合南锣文化休闲街区特点。
      卫生工作部门,应保障街区公共卫生安全,指导食品(餐饮)生产者和经营者按照卫生法律法规进行生产和经营,为其提供咨询服务,办理相关手续,并进行日常监督。
城市综合管理委员会,应指导街区公共设施布局,为街区室外公共活动提供咨询服务和办理相关手续。指导街区设置景观灯光设施,及时为设置户外广告、宣传物,规范商号牌匾提供咨询服务和办理相关手续。
      城市管理监察大队,应维护街区经营环境,在户外广告监管中,要结合南锣文化休闲的特点,不能单纯的在管理方式上“一刀切”,在政策范围内允许并支持有创意、有特点的不同形式的广告存在。
      交通安全管理部门,应为街区提供良好的交通环境,尽快制定街区动态、静态交通规划。充分听取南锣商户和公众意见,打通南锣地区的“半截”胡同,为驻区居民规划车辆绕行道路,有效限制社会车辆进入南锣,限制自行车通行,加快建立南锣鼓巷准步行街方案的调研。同时,协同有关部门规划南锣地区周边停车场的建设,有效解决公众关心的停车难问题。为在街区从事室外公共活动,占用、挖掘道路的单位提供咨询服务,办理许可手续。
      城市规划管理部门,应为街区改造及街区内的建筑物翻建、改建、扩建提供咨询服务,特别是在南锣商户经营场所复古改造与装修时,要提前介入方案论证和咨询、服务工作,办理规划审批手续。
      环境卫生部门,首先应着力改造公共卫生间。目前卫生间数量少、档次低、管理差,给游客带来极大的不便,不仅商户反映强烈,而且已经影响到国内外游客对南锣的评价。环卫部门应该择宜地,在商业、文化、休闲街区,按合理比例建设较高档次的卫生间。同时,应及时为街区新建及改、扩建经营者和施工单位提供咨询服务,办理环境卫生审批、验收手续,并进行日常监督管理。
    (三)着力突出胡同历史文化底蕴首先要积极开发能够展现南锣鼓巷文化的物质载体。
      其一,可在南北胡同口、牌楼周边、街区内等处增设对南锣鼓巷的全方位宣传介绍,内容应涵盖历史文化发展传承、政治经济地位、名胜古迹资源以及文化休闲时尚街区等,具体可通过设置固定介绍牌、多媒体宣传材料等方式实现;
      其二,可在街区著名遗迹处增设相应景观设施,如模拟历史情景的雕塑、影像资料展示窗口等,使游客可以更直观地感受胡同沧桑风韵;
      其三,设计开发能够凸显南锣历史文化的旅游纪念品,将文化内涵具化到可以带走的产品上。
      其次,街区还应引进多种形式的非物质文化遗产,不仅为老北京叫卖、吹糖人、皮影戏等传统民俗艺术提供展示舞台,还可通过真人演绎,模拟再现万庆当铺当年真实的交易情境;更可利用中央戏剧学院丰富的演出资源、借助南锣鼓巷新兴剧场集群的优势,定期举办评书、戏剧演出专场,为商业街增添文化活力。需要强调的是,这些元素不应只在一年一度的胡同文化节上出现,而应作为南锣鼓巷休闲文化的重要组成部分使之成为常态化。
      再次,适当扩大南锣鼓巷街区名门宅院的开放度,使游客在欣赏新锐创意的商业之暇,漫步在古老街巷,看沧桑的门楼与瓦棱间摇动的萋萋荒草,谛听历史匆匆而逝的步履声,触摸岁月的脉动。
    (四)成立南锣鼓巷文化休闲街商会
      南锣鼓巷能否保持可持续发展,需要多种因素支撑:要有政府的支持,要有科学的产业决策,要不断开拓市场,要协调规范商户行为,要维护商户合法权益等等,这些单靠几个商户的单打独斗是难以实现的。南锣商户唯有发挥群体的力量,成立自律性商会组织,整合商户各自优势,合力打造区域品牌,方能提升整体影响力,谋求更长远的发展前景。
      建议由官方出面,协助街区商户成立南锣鼓巷文化休闲街商会,制定《街区商业经营管理公约》。以营造“典雅沉静”的南锣鼓巷为宗旨,以打造高品质的文化创意产业聚集区为目标,以照顾街区商居一体的大环境为前提,包括统一整个街区的营业时间,避免夜间扰民;引导音乐播放的风格以及音量大小,限制高音量、重金属音乐;规范店外照明及装饰灯光设施的设置,杜绝霓虹灯;宏观把握商户广告宣传的形式和内容,避免低俗文化;把关文化创意活动的主题和形式,提升街区品牌形象。商会可与政府相关职能部门建立沟通联动机制,及时了解各项政策、法规及激励措施,协调解决发展障碍。
  (五)知识产权保护迫在眉睫首先,为使“南锣鼓巷”的商业价值得到充分的保护和合理的利用,确保南锣街区商品和服务的品质,建议以南锣鼓巷文化休闲街商会的名义,将“南锣鼓巷”申请注册为集体商标。由该商会从街区“文化、休闲、创意”的定位出发,制定集体商标使用管理规则,确定该集体商标指定使用的商品或提供的服务项目,以及商品、服务的质量标准,并将符合上述标准作为商户入会的资格条件之一。待时机成熟后,争创著名商标乃至驰名商标,谋求更加广泛的保护。
      另外,为保护“南锣鼓巷”商标权,政府有关部门应对南锣鼓巷商户的字号使用加以限制和规范,禁止使用“南锣鼓巷”以及与之相同或近似的文字作为商户字号或字号的一部分,对于已使用者,帮助调整、规范其字号,严格杜绝任何形式的侵权和淡化行为,并将保护力度扩大至全市范围内。
      最后,相关部门应注重提高商户的知识产权保护意识,可通过定期开办知识产权保护讲座、制作发放宣传材料等,引导、协助南锣商户及时将其具有较高知名度的字号注册为商标。
    (六)建立房租调控和管理机制南锣鼓巷的房租由初始的低价位,到今天高额房租和天价转让费,使投资者的经营回报难以抵偿房租成本,进而面临引发整个市场“崩盘”的风险。为避免严重后果的出现,需要采取措施实现房租向理性状态回归,政府相关部门可通过采取对租房者给予补贴或对出租方及转让方征收税收等调节机制,对街区房屋租赁市场进行有效引导;还可通过设定房租上涨比例的上限,限制房东肆意抬高租金,保障租房者的利益;必要时还可通过调整现有政策,借鉴外部经验,对街区房屋租赁市场采取统一经营和管理的模式来解决当前的房租问题。使房租水平实现合理化,为优质的文化创意从业者创造良好的投资环境。
  评论这张
 
阅读(729)| 评论(0)
推荐

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017