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商业地产运营专家_狮子座的熊

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日志

 
 

商业休闲步行街开发  

2014-06-12 17:56:29|  分类: 运营管理-商业街 |  标签: |举报 |字号 订阅

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商业休闲步行街开发 - 狮子座的熊 - 商业地产运营专家
 

 

商业休闲步行街区,是城市休闲中最普遍的集约化形式,也是旅游与房地产结合中最具备操作性的项目。

一、城市休憩模式的发展趋势

        城市居民休闲生活的机理,就是城市休憩模式。城市休憩模式的快速发展,已经成为城市经济发展的动力机制,带动了城市文化、城市环境、城市风貌、城市产业的方方面面。成都就是这样一座城市,成为具有浓郁地方文化色彩的“休闲之都”,其市民生活方式的演绎,成为中国新市井文化的经典代表。由休憩模式创新,借助房地产开发力量,带动休闲经济,形成休闲文化,推动成都城市建设与“三产”的全面发展。

1、休闲集约化模式

        休闲和商业一样,经历了“小型一中型一大型一超大型一街区集聚型”的发展过程,并出现了多种形态的多样化发展。但是,集约化的发展趋势(大型+扎堆儿的发展)成为最主要的趋势。

        乌鲁木齐的大巴扎、北京的王府井、上海南京路、成都春熙路等步行商业街区是最典型的集约化商业休闲区;北京什刹海、三里屯,上海新天地,成都锦里等是纯休闲街区;北京金源Mall、广州华南Mall是休闲商业超级商业场所;这些大型、超大型休闲主题街区的开发,使休闲集约化达到了相当的程度,使区域土地开发和大型商业房地产开发,可以有效地实施。

2、商业与休闲的整合模式

        休闲场所是完成休闲功能的经营场所,商业是完成购物交易的经营场所。这两者,本来有不同的经营模式和功能目标。随着小康社会的到来,购物和逛街成为人们最大的休闲生活,商业场所休闲化成为一种趋势,成为商业交易功能成功完成的最必需的补充,甚至成为商业交易的前提。

        以购买实体货物为目的的商业经营场所,逐步发展成为以购买实体货物与购买多样性服务相结合的混合经营场所,产生了以休闲性购买为特色的场所、以旅游纪念品购买为特色的场所、以休闲餐饮、休闲娱乐、休闲康体等为主题的大型商业化街区。这就是商业与休闲的现代整合。
  其中,步行街区、滨水休闲区、餐饮街区、娱乐街区、古文化古建街区、Shopping Mall等等,已经成为城市休闲餐饮娱乐及购物的主力消费场所。
  换个角度看,商业地产出现了两个趋势:一是大型商业楼盘或街区的游憩化趋势;二是休闲、娱乐、餐饮、购物等的混合聚集化趋势。
  Shopping Mall、步行街是游憩化的商业地产的典范。Shopping Mall的成功,必须以休憩吸引力及多元休闲消费的补充为前提,纯粹的卖场必将失败。而对休憩吸引力的设计,是旅游休憩方式设计的专业特长,旅游专业技术可以为商业地产提供巨大贡献。
  商业步行街,是一个城市休闲的象征之一。如何逛街游乐,获得本地市民与外地游人的同样钟爱,需要进行休憩方式的专业性设计。
  城市“中心休憩区(central Recreation District)”模式,已经被广泛的接受,但是如何进行设计和整体开发,对于大多数城市,仍然是一个难题。任何一个城市都有一个或两个城市休憩中心,有的地方是商业步行街,有的是酒吧区,有的是娱乐餐饮混合区。如北京的王府井、西单、什刹海、三里屯,上海的外滩、南京路、新天地,成都的春熙路、玉林生活广场等等,就是这些城市的“中心休憩区”。
  城市商业游憩区具有极大的前景和多样的文化与景观可能性,上海外滩的西洋楼群、滨水结构与霓虹灯称为“外滩模式”,商业步行街模式,如重庆的“南滨路模式”,都是创意开发的典型。


二、商业休闲步行街的模式

        总结全国商业休闲步行街区,共有5种经典类型:

        1、现代综合型商业步行街区这是城市中最普通的商业步行街区,一般是在传统商业街区改造或商业口岸节点新建形成的一般商业步行街区,主要功能是购物。比如北京王府井、红桥市场等。

        2、民俗特色休闲街区
  一般城市的保留古民居街区或民俗建筑街区,都是最具名片意义的风情街区。借用古民居街区进行改造,形成风貌提升,充实休闲和购物功能,形成城市民俗特色休闲街区。进一步发展成为以仿古建筑和民俗特色建筑新建设的休闲市场。丽江古城、桂林西街、凤凰古城、成都锦里、南京夫子庙、上海豫园、上海新天地、天津五大道等区域,已经成为旅游名片。

        3、滨水休闲步行街区
  城市滨水带借助城市景观环境打造,开发休闲和商业房地产,形成了大量休闲商业步行街区。形成了滨海、滨江、滨河、滨湖等多种形态。经典类型为渔人码头、外滩、威尼斯水城、周庄水乡水街等等。

        4、酒吧休闲步行街区
  酒吧是夜生活中的主力支撑,借助于比邻外籍人士生活区域的优势及街区房租价格低廉的优势,在大型城市中心区域,形成了一批酒吧街区,包括北京三里屯、什刹海、成都的玉林小区等等,成功的打造出夜生活区,成为城市旅游的亮点。

        5、餐饮休闲步行街区
  餐厅饭馆茶坊是中国最具商业活性的行业,可以说,中国人的社交生活80%在餐桌上。因此,只要能够成功打造餐饮街区,就可以带动一个区域,引爆一个区域地产。投资商借助于新开发区域的地价优势和城郊交通优势,往往成功地打造出餐饮休闲街区,形成社区房地产热销。国内最善于借助餐饮休闲开发地产的,是成都置信房地产公司,其芙蓉古城、芙蓉汉城都成为成功的经典;重庆南滨路、泉水鸡,北京簋街等等,都是成功的项目。


三、商业休闲步行街的休憩功能打造

        商业休闲步行街区的开发是以商业房地产的手段为核心盈利模式的。但是,商业运作的或功,不仅需要房地产的手段,还必须深刻把握城市休闲休憩功能的开发,以此功能整合为突破口,带动流行消费潮流,才可能获取房产或房租的高额回报。我们将城市休憩功 能,主要概括为以下几类:
        1、商品销售为核心的逛街模式
        2、餐厅饭馆为主体的餐类模式
        3、酒吧演艺歌厅KTV为主的夜生活模式
        4、康体健身洗浴按摩为主的修身模式
        5、工艺土特产工坊为主的游客观光购物模式
        6、综合购物与休闲服务的集成模式


四、商业休闲步行街的文化打造及景观设计
  对商业休闲步行街区必须进行文化打造。在我们的设计实践中,一般追求4个文化类别:
        1、现代时尚潮流文化,追求现代流行的文化风潮。典型代表:重庆南滨路,北京“798”;
        2、移植欧美海外风情,形成异国情调。典型代表:成都“国色天乡”,阳朔西街;
        3、中式古风文化,以汉唐宋明清不同朝代为依托,形成时代文化主题。典型代表:成都“芙蓉古城”;
        4、民族民俗文化。以当地民俗、宗教、少数民族风格情调等等为基础,形成特色文化。典型代表:九寨沟边边街,成都锦里。

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