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商业地产开发的本质:社会化、专业化、城市化、价值化  

2014-05-08 22:39:49|  分类: 商业地产信息资讯 |  标签: |举报 |字号 订阅

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商业地产开发的本质:社会化、专业化、城市化、价值化 - 狮子座的熊 - 商业地产运营专家 

本质一:商业地产是一种社会化开发

作为复合型的商业、地产、金融产品,商业地产的成长是需要一定基础条件的,除了开发商自身的专业能力以外,社会发展和城市经济环境对商业地产的开发更具有至关重要的影响,商业地产的主要困扰就是社会化制约因素的存在,这也是不能把商业地产出现的问题全部推给开发商的根本原因。在国内融资通路持续未有改善的环境下,即使调高贷款利率,商铺的分割出售相信仍将继续。


本质二:商业地产是一种专业化开发

商业地产开发是一项高度专业化操作的过程,包括需要专业化的设计公司、专业化的顾问公司、专业化的商业管理公司以及商业地产开发商,这四个主题的专业化是保证项目成功的关键。而归根结底,都是对专业人才的需求。目前复合型专业人才缺乏,商业地产项目的创新度和专业度严重不足。

(一)操盘方式专业化

虽然目商业地产开发形势火热,失败的案例也比比皆是,最主要的原因是对商业项目的高度专业化要求认识不够。

如国内开发商普遍还在沿用住宅项目开发的操作模式。基本上是开发商自己策划,开发商委托并指导规划设计,到项目初步定型或彻底完工时再进行招商。因而无论业态定位,还是设施的规划都与国际大型商业项目的操作模式脱节。造成规划设计等实施工作越深入,招商越困难。

除了住宅开发中的底商或配套商业项目操盘方式相对简单外,以购物中心为代表的大型商业项目,在经营、开发与管理模式上有更高的要求。大型商业设施的经营主体是大型品牌或连锁商家,商业地产项目的招商引资是否成功是该项目能够顺利进行的第一要素。


 项目区位、市场支撑与商业业态定位 项目设施的规划设计是否满足商家特定的专业需求从回报的角度,是否具备与商家资源整合的专业化管理水平 

 一个项目的经营前途主要取决于三个方面


也就是说,一个大型商业项目在前期的策划、招商,中期的规划设计,以及后期的经营管理三个阶段都需要有高度专业化水准的操作能力。大型商业项目就像酒店设施一样,必须由酒店管理。开发商只有在专业商业投资、管理与顾问公司以及专业商业项目规划设计公司的协助下,才能使一个大型商业项目达到专业化得高度。


(二)开发过程需要专业顾问

商业项目开发基本要完成5个方面的工作:市场分析与业态定位,功能流程规划与提供设计技术依据,投资与财务评估,项目管理与实施,销售与招商运作。在社会分工日益细化的今天,却还有开发商凭借一己之力独立完成上述工作,这显然是非常之不明智的。

认识到大型商业地产项目对专业化水准的要求后,开发商应重视专业商业投资顾问公司与商业设施规划设计公司的作用。在商业地产开发过程中,为何要把专业顾问公司摆在如此重要的位置呢?

1)专业顾问公司具有资源整合能力

国际上能够进行大型商业地产资源整合,从负责招商融资到开发顾问及后期物业管理的公司不超过十几家。提供一个能满足商家经营需求并保障长久回报的项目形态,是此类专业顾问公司的长项,也是国内开发商求知若渴的专业支持。

2)专业顾问公司能够提出专业顾问服务

专业顾问代理公司于商业投资公司的关系是经过几十年建立起来的鱼水关系。专业顾问公司在评估或推荐项目时代表着商家的利益。建立在这种高度专业化服务上的信任关系,正是顾问公司招商与整合资源的保障。国内开发商自说自话的招商材料与缺乏专业水准的项目论证是招商的断腿。

3)专业顾问公司能够保证商业设施的合理

专业公司的指导是规划设计出一个达到商家专业使用要求的商业设施的保证。不同业态的商家对卖场的规划与各种人车货物流程的组织有着不同的要求。而一个大型商业项目面临将所有这些复杂功能合理又互补地组织在有限的空间资源内。能够知道规划设计的也只有那些具有丰富大型商业管理经验的专业商业投资顾问与管理公司。


(三)规划设计需要专业化设计机构

商业地产的开发设计同住宅项目的开发设计有本质的区别。相比住宅的设计,它的复杂性、专业性更高。既需要站在建筑的高度,又需要时刻想着规划设计与商业的结合。其专业要求体现在:

1)业态和功能的复杂

大型商业中心通常都包含主力店、大量零售店、多种形式的餐馆和娱乐休闲设施,各种人流、物流、水平、垂直交通与消防疏散的组织相当复杂。

2)需求的多样

在满足上述功能要求的前提下,如何满足未来大量商家的需求,特别是可视性和可达性,以获得最大的商业利益,进而为开发商获得最大的出租和出售回报,是规划设计至关重要的问题。这实际上已不是传统的建筑设计工作范畴,但这正是优秀的专业化得商业建筑设计师为开发商提供的专业服务。

3)平面设计的严格

在大型商业的平面设计中,各部分功能都有严格的要求,如主力连锁超市每个品牌对建筑的面积、柱网、层高、滚梯的位置等都有不同的要求,大型娱乐设施的功能布局、内部人流路线更有严格的要求。而如何将大量商铺区平面灵活组织,化整为零利用于出售;同时又可化零为整,利于整体出租和管理保证品质,也是设计需要解决的问题。

提示:不是所以建筑设计公司都能进行大规模商业地产项目的规划设计。商业地产规划设计的好坏,直接影响开发商的经济回报,以及项目的生死存亡。商业地产是一个非常活跃、时尚的建筑类型,要求设计师除了具有丰富的经验、高度熟练与综合的设计能力以外。敏锐地把握市场动态并与开发商、策划机构及销售代理公司之间密切合作,及时反馈,将市场的需求融汇到规划设计中,这些是优秀的商业地产设计师不可或缺的能力。


本质三:商业地产是一种城市化开发

从城市发展角度看,商业地产的社会化目标在于服务城市建设、商业发展和生活方式的改善;商业地产与扩大内需和改善生活环境想联系。从这个意义上讲,城市建设需要持续性的成长空间,而商业地产是长期性、持续性的生活形态和商业产品、地产产品、金融产品集合体,二者目标吻合,因此构建城市发展与商业地产开发的和谐关系将成为寻求商业地产发展突破的着眼点。


本质四:商业地产是一种价值化开发

从投资者对项目战略预期的调整看,商业地产的企业化目标开始转化为注重开发之后的长期运营价值和物业投资价值,这种趋势符合企业追求长期稳定价值的投资理念。从市场消费、零售企业连锁拓展和资金出路等商业地产整合链条构成元素功能作用分析,三者的组合构成了商业地产赖以发展的重要支撑。价值化开发有三点需要牢记:

牢记1:对商业地产价值认识要深化,要加强对商业运营价值和商业运营技术的研究和分析,适应商业地产从开发向运营的转变,使开发、招商和运营之间保持互通能力和互助能力。

牢记2:商业地产的投资目标商应尽快从单纯的地产产品向商业不动产价值提升型产品转变,只有实现了这样的转变,才能更加准确地反映商业地产复合性、专业性、商用型、持续性、经营性、增值性等六大特征。

牢记3:对商业地产回报理解要深化,要变追求短期房产销售利润为商业地产的持续经营回报和长期物业回报,切实扭转商业地产是暴利行业的误区。

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