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“奥特莱斯+X”模式的探索  

2014-05-28 09:17:27|  分类: 商业地产信息资讯 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“奥特莱斯+X”模式的探索 - 狮子座的熊 - 商业地产运营专家
 

伴随中国经济向内需转型,产业形态正在发生变化,国内的消费力也在日益加大,企业也在日趋激烈的竞争中寻求商业模式创新,以吸引更多消费者的眼球。“奥特莱斯+X”的综合体模式应运而生。


“奥特莱斯+X”的模式中,“X”代表的是具有地方资源特色的产业组合,包括住宅、旅游、教育、养老等产业。“奥特莱斯+X”的综合模式,既不是单纯的奥特莱斯,也不是单纯的住宅,而是集住宅、商业、商务、产业、旅游等多种业态融合于一体的综合体开发,主体为奥特莱斯,期望以商业带动其他产业。有业内人士指出,“奥特莱斯+X”的综合体模式,不仅可以加速人口的集聚,促进区域经济的发展,进而避免“鬼城”的出现。


这一概念在中国目前的市场上还没有真正成功的案例,但由奥特莱斯引起的周边产业升值案例则比比皆是。


1、“奥特莱斯+住宅”


2013年,对商业地产来说,是挑战与机遇并存的一年。其中,新城镇化概念的提出,便是商业地产的一大机遇。毋庸置疑,城市首先是“城”——围墙和房屋,以居住为主;其次就是“市”——街道和商业。商业地产是“市”的题中应有之义。上一轮的城镇化实质只注重了单一功能的“城”的发展,简单而言,成了住宅地产商的城市化。新一轮城镇化和此前一轮的城市化已截然不同,纯粹的住宅开发时代已经过去。城镇化进程带来的消费市场扩大,将是未来商业地产面临的最大发展机会。


地产开发商进军奥特莱斯,多用地产经营的思维在对待奥特莱斯,而非商业零售的业态去经营奥特莱斯。因此,他们打造的大部分奥特莱斯项目中,真正奥特莱斯的面积普遍不足开发总面积的一半甚至更少,大部分还是传统的房地产住宅产品。


北京房山首创奥特莱斯项目便是采用“奥特莱斯+住宅”的模式,这一模式也将被首创复制到浙江湖州、海南万宁等地,以奥特莱斯带动房地产的发展。首创置业开发的奥特莱斯项目,周边有酒店、商场、娱乐设施、电影院、餐饮、大卖场以及住宅等,可谓集消费、娱乐休闲和居住为一体,属于复合型地产开发的模式。首创置业与奥特莱斯联动所产生的低价效应,使其具备了其他地产商无法比拟的优势。事实上,房山首创奥特莱斯的兴旺,聚集了越来越多的人进而关注其附近的住宅市场,从而带动了住宅的销售。


尽管“奥特莱斯+住宅”的模式目前还没有确切的案例,但以奥特莱斯“养”住宅市场绝非不可行。值得注意的是,开发商业地产,首先要理解城市。选定商业地产主题,使之能够把同类型的商家聚集在一起,圈定目标消费群。认清城镇化发展所处阶段,才能理解这个城市对商业地产的核心需求。而在当下,“奥特莱斯+住宅”的模式较为突出。


2、“奥特莱斯+附属产业”


除了住宅,奥特莱斯带动的还有其他的附属产业。当前国内参与奥特莱斯商业模式运营的地产企业一般采取“双补”形式进行资金运作,一方面以主营业务作为资本增值的工具,将利润投入奥特莱斯商业模式。另一方面,再以奥特莱斯商业周边的住宅地产、附属产业进行资金反哺,此后长效的租金回流将促使资金链安全。


位于广州番禺的海印又一城奥特莱斯广场,紧邻长隆旅游度假区和华南碧桂园、锦绣香江花园等楼盘,补充了这一区域的商业空白,很好地起到了聚集人气的作用。此外,海印又一城凭借着奥特莱斯的聚客能力,引进沃尔玛山姆会员店、并打造附属酒店等产业,以附属产业促使资金的回流。


除了海印又一城奥特莱斯,重庆砂之船奥特莱斯·璧山也是同样的道理。从选址定期到前期筹备,璧山奥特莱斯都是紧紧围绕着“艺术生态奥特莱斯”而展开,背靠璧山“金剑山旅游区 ”,拥有绝佳的自然环境,以奥特莱斯带动璧山的旅游业。璧山砂之船奥特莱斯开在“有风景的地方建筑艺术商业”,也跟璧山未来三年新的城市定位和“三区一美”的战略规划高度契合。璧山砂之船奥特莱斯“崇尚自然、回归自然”的天然美,注重“城”与“山”的融合,以“深绿璧山,水城璧山”为标准,成为“和美璧山”的重要组成部分。


未来,“奥特莱斯+X”的模式还将演变出更多的的组合形式,而这些模式成功与否,还有待时间考验。

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