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商业地产运营专家_狮子座的熊

Commercial Real Estate Operation Experts

 
 
 

日志

 
 

旅游地产项目的成功基础  

2014-04-09 09:42:56|  分类: 运营管理-旅游地 |  标签: |举报 |字号 订阅

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旅游地产项目的成功基础 - 狮子座的熊 - 商业地产运营专家
 

       旅游地产不同于普通的房地产开发,它更依赖于环境条件和投资的实力。因为旅游地产的客户群已不是简单地为解决住房有无的客户群体,而是一批讲究生活质量、着眼投资效益的苛求客户。旅游地产的营销方式是租赁与出售相结合的形式,要求有更高的管理水平和经营能力。前几年一度兴旺的旅游地产,因大量的管理问题,经营问题而遭受打击后,至2004年才开始复苏的状况,是旅游地产业非专业化的结果。实际上,在旅游地产中发展最快的分时度假酒店,至2002年全球即有5400多家,享受了将近一百多亿美元的分时度假销售额。从上海前沿集团与某全球著名酒店管理集团签订合作协议在中国全面发展度假产权酒店,天津泰达集团收购目前国内最大的分时度假公司的动态中均可以看到,旅游地产热潮的前期准备,已开始向投资集约化、管理专业化的方向发展。

       旅游地产是以旅游度假为目的,通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络管理等各个环节,把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式。通常意义上,旅游地产划分为四个大类:
       旅游景点地产  主要是指在风景旅游区内为游客的旅游活动营造的各种观光、休闲、娱乐、非住宿型的建筑物及关联空间。
       旅游商务地产  主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。
       旅游度假地产  主要是指为游客或度假者提供的直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型建筑物及关联空间。
       旅游住宅地产  主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物空间。

而这四大类产品的开发与经营,均需以下五个方面为依托:

◆天生的资质
       旅游地产多在旅游风景区或运动、度假的胜地,基地附近有青山绿水等优良的自然环境,能够吸引人到此旅游度假,这样给项目的开发带来了先天优势。有的地方环境的价值特征可能很明显,如山区景观或海边景观;有的地方则比较微妙,如田园风光、古老村镇的建筑肌理等。有特色的自然环境实际上也就决定了旅游地产项目的特征,几乎所有成功的旅游度假区都是在保护和加强自然和社会环境方面获得了最佳状态。

◆良好的题材
       旅游度假区多具备深厚的历史积淀、浓郁的文化气息,吸引人们到此观光游览,进而带来地产开发的契机。文化和传说有利于形成新的主题,易于创造好的故事来营造引人入胜的旅游娱乐项目,而且旅游地产还可利用这些文化传说较高的知名度来促进项目的宣传和推广。目前,国内的开发商有一种倾向,就是一定要做出文化来,一定要强调项目的文化底蕴,试图以文化这张牌来提升项目的品味和档次。这种出发点是好的,但是对于旅游地产来讲,切忌硬做文化、为做文化而做文化。旅游地产非常需要做主题性的东西,但是文化一定要做得很轻松、很吸引人。旅游地产毕竟不是历史文化名城保护规划或者考古复原项目,在旅游地产里面文化传说是可以发挥的,不是特别强调真实性,而是强调趣味性。

◆完善的规划
       旅游地产的开发区域应该具备较为完备的道路、水、电、通讯等市政设施以及购物、休闲、娱乐、运动场所,使得消费者在旅游度假的同时也不会感觉到生活不方便。旅游地产项目的用地可以是从未开发过,也可以是基础设施完备的用地。国外曾总结出六种常见的用地形式,即未开发、刚开发、正在开发、成熟的、密集的和饱和的用地。多数成功的旅游地产项目都是位于较大的风景旅游区范围之内,因为相对于在基础设施较完善的区域开发,开辟一个新区域无疑意味着要承担更大的风险。

◆持续的投资
       旅游地产的特点是用地范围大,在已有的自然景观上需要扩展新的景观,如建造高尔夫、滑雪、划船等一系列娱乐设施。这种形式的开发费用非常高,需要开发者建设所有的服务设施并采用大规模营销手段来宣传产品。然而新开发区的土地费用一般会相对较低,旅游地产开发建成以后持续创造价值的潜能会很大,问题在于从投资建设到获得收益的过程会相对较长。

◆完备的网络
       旅游地产的经营不同于住宅房地产经营,如果说住宅房地产是“管家”型的经营模式,那么旅游地产就应该是“经理人”式的经营模式。住宅房地产可以通过优美的环境品质,完善的设备体系,殷勤的物业管理来打动消费者,而旅游地产则是在此基础上,还要有一个己建立好完备的再营销的网络,让消费者看到长期的投资回报和不断地有现钱落入袋中的前景,才能吸引消费者的投资。所以,本轮旅游地产兴起之初,有经验的发展商或是先期与国际管理网建立了合约关系,或是全面收购国内现有的管理网络,造成布局之初始已计算到收官之后的全盘棋局。如此,方能成落子不败的局面。

       以上五大方面,就是一个旅游地产项目的成功基础。有关机构在实际操作中应该对这几方面做持更多关注。
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