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商业地产运营专家_狮子座的熊

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商业地产如何融资盈利  

2014-04-09 10:01:35|  分类: 商业地产金融策划 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        商业地产的融资开发商如何获得充裕的资金进行经营式商业物业的运作?日益膨胀的民间资金又如何投向收益较高的商业物业?美国房地产业的运作模式值得借鉴:

        美国房地产业经过长期发展,已经形成以房地产投资信托为核心的产业链。房地产投资信托是1960年在美国国会通过后形成的,是由个人投资者及机构投资者组成的投资房地产的金融工具,其规模截至2001年底己发展到1549亿美金。它使个人投资者以少量资金即可参与房地产投资,并可享受棚应股份的收益,其具体特点有以下几方面:

        1、面向公众募集资金面向公众募集资金,募集对象广泛,募集潜力巨大。尽管SHOPPING MALL等商业物业资金需求量极大,资金回收期长,这种募集方式仍可以满足开发、经营MALL的需要。


        2、房地产投资信托

        美国专营SHOPPING MALL的房地产投资信托,通常拥有几十或上百个SHOPPINGMALL的投资组合。在巨大的资金背景下,不同地区、不同发展规模的SHOPPING MALL等商业物业的投资组合,可以有效降低投资风险,并占有市场份额。


        3、专业化管理团队

        作为同时长期投资几十或上百个SHOPPING MALL的机构,其管理团队能够聚集大量相关领域的管理精英,实施专业化管理,并形成了一套成熟的管理模式和经验,避免了将项目的经营风险集中于某个人。


        4、战略合作伙伴

        房地产投资信托在长期的经营过程中,与各大零售商、娱乐商建立了良好的合作关系,核心主力店的招商得以顺利解决。


商业地产的赢利

        寻求安全有效的赢利模式是商业地产开发商和投资者们梦寐以求的目标。经营式商业物业资金压力大,预期的增值远水不解近渴,而产权式商业物业又如饮鸩止渴。那么未来商业物业赢利模式的形式究竟在那早?

        1、赢利模式的多样化

        从目前国内的情况看,商业物业市场的博弈有四个参加者:开发商、投资者、经营商、管理商。分开来看,商业物业的赢利有五个渠道:①开发商通过运作项目赚取开发投资利润;②投资者出租物业赚取租赁利润;③经营者赚取经营利润;④商业物业管理商赚取管理利润;⑤长线持有物业,享有物业的增值。

        综合分析,商业物业赢利模式除了上述五种之外,还有多样化发展的空间:

        (1)先租后售,以租促售,最大限度地赚取开发投资利润;

        (2)不租不售,开发商直接涉足商业经营,同时赚取开发投资利润和商业经营利润;

        (3)销售部分黄金商铺产权,以其余不宜拆零销售的物业作为股本,与专业经营管理公司联合成立专业商业经营公司,整合开发商的资金实力和经营商家的品牌经营优势,同样可以赚取开发投资利润、合伙经营利润和物业的增值;

        (4)销售部分黄金商铺产权,以其余不宜拆零销售的物业作为股本, 与专业的商业管理公司联合成立项目管理公司,引进经营商家收取租金,整合开发商的资金实力和商业管理公司的品牌管理优势,同样可以赚取开发投资利润、租金收益、管理利润和物业的增值。

当然,赢利模式的发展是永无穷尽的,开发商以及博弈相关各方必须从实际情况出发,明确投资回报的期望值,才能设定科学合理的赢利模式。为了赚取自己能力以外的利润,盲目的涉足陌生领域,最终反而可能将风险扩大化。


        2、赢利范围的扩大化

        开发商在取得足够规模的地块后,只开发其中部分地块为大型购物中心、酒店、会展、体育场馆等商业物业,通过对物业的成功经营,赢得周边土地增值,其赢利空间自然远非单个的商业项目可比,即实现了赢利范围的扩大化。

        比如开发商在城乡结合部取得足够规模的成片土地,先期只开发部分商业物业,待该区域的人流、物流、信息流都促动起来后,就可以享受这一地块的升值和其他物业开发的赢利。

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