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社区商业投资渐入佳境大盘引力重现  

2014-04-03 12:40:55|  分类: 运营管理-社区商 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  随着住宅限购深入,商业地产表现出强劲的增长势头,这其中,社区商业因为立足于社区,有着人流量的保障,更是成为投资的热点,成为商业巨头增持对象,近日,以京西30万平米的大型社区为依托、涵盖多元商业形态的高端商业综合体融景广场也因此受到市场广泛关注,目前已与一家品牌商业机构商谈入驻事宜。


  社区商业走热

  近年来,随着城市中心商业走向饱和,不仅资源争夺变得异常困难,其利润空间也在逐渐收窄,发展空间也变得极为有限,与此形成鲜明对比的则是社区商业却正表现出强劲的发展势头,不仅受到众多商业巨头的青睐,更被业界认为是未来商业发展大势所趋。

  在商业巨头瞄准社区商业的同时,中小投资者对其也表现出超高的需求,在住宅投资被堵之后,资金涌现商业地产,但是如果投资核心商圈则面临巨额投入,风险较大,因此,社区商业的稳定回报吸引了大部分中小投资者。

  社区商业缘何如此受捧?这主要得益于社区商业与生俱来的诸多优势,首先,社区商铺多以一个大型社区或数个中小型社区形成的商圈为依托,商业辐射能力强,居民潜在购买力巨大。其次,与王府井、西单等核心商圈商业资源紧张、成本高昂相比,社区商铺投资门槛低,但繁荣的社区商业街和商铺的知名度和租价,并不逊于城区商业街,极具性价比优势;而从运营价值上看,社区商业的营业收入稳定,投资回报或租金也比较稳定,而随着社区入住率的提高和居民购买力的增强,商铺的价值会逐渐得以体现和提高。


  大盘成争夺焦点

  稳定的客群是社区商业吸引投资的一个重要砝码,这其中大盘社区则因为密集的人群聚集更是备受青睐。近期入市的融景广场便因此吸引众多投资者关注,据悉,融景广场依托的融景城是京西最大社区,体量达50万平方米,规划有超过4000户业主,全部入住后至少可聚集1-2万的常住人口,周边还汇聚有西引力、五芳园等新老社区,居住人群集中,极具商业投资潜力,目前融景城一期已全部入住,区域人气日益上升。

  另外,区域居住人群的潜在消费能力也是众多投资者看好的一点,如融景广场依托的融景城社区的入住人群多为金融街、中关村的精英人群,拥有较强的消费能力,从客观上保证了商业的强大人气。

  据了解,融景广场商业部分面积约为6200平方米,其中4栋独栋商业总体量为5600平米左右,商业业态不受限制,可做餐饮、精品购物等多种形式,此外,项目还规划有约23000平米的20层现代化5A级高档写字楼,从业态上来看,融景广场极具成为商业中心的潜力。


  洼地价值受看好

  对于商业投资而言,成熟的商圈固然可获取稳定的收益,但是由于此时价格已经走高,发展空间已基本定型,很难再有新的突破,因此,判断商业项目是否值得投资的时候还需要将不成熟期地段的价值洼地效应考虑进去。

  如果周围的商业体系尚不完备,作为大型社区的商业配套,其商业价值更为突出。业内人士指出。石景山作为一个老城区,其商业配套一直比较匮乏,首钢周边3公里范围内常住人口高达20万,但其周边却无大型商业设施,正是这种短期内的相对不成熟,才赋予了融景广场较高的升值潜力。

  而另一方面,融景城作为京西最新涌现的居住中心,其社区商业已有一定的社区人口支撑,同时周边新盘还在不断补充,故即便前期租金回报虽然未必理想,但是人口入住的长期动力将保证商铺的租金、物业价格同步上涨,享受双重投资的收益。

  除此之外,城市新型商务业态规划,也将带动区域未来人口总量的上升,从而带动区域商业价值的水涨船高。业内人士认为。融景广场所在的八角区域是石景山CRD的核心,该区域内涵盖CRD六大功能区中的会展功能区和京燕商务区,二者集中会展、金融、酒店、商务经济,世贸中心、京燕酒店等诸多高端业态聚集于此,未来这里商业环境将进一步完善。

 

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