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商业地产运营专家_狮子座的熊

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商场整体规划黄金法则  

2014-03-25 22:31:03|  分类: 商业地产规划管理 |  标签: |举报 |字号 订阅

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商场整体规划黄金法则 - 狮子座的熊 - 商业地产运营专家
 

法则1:规划最佳使用率

商铺使用率不能太低也不能太高,经过科学论证和西方国家长期的实践证明,除去消防、消费者活动空间等使用空间,使用率在50%左右,为商铺最佳状态。

法则2:打造进深与门面的黄金分割点

商铺进深与门面比例适中不仅利于投资经营,而且有利于商场整体规划及日后经营管理。经500多个案例调查与深入研究得出,商铺的进深与门面的最佳比例为2:1,高于3:1,商铺价值随之降低。

法则3:突显商场空间

商铺是商场内部的主要部分,如何使商铺在紧凑中突显商场空间,是商铺布局设计的重点。比如采用“穿透式”设计,商铺与商铺通过透明玻璃墙体间隔,以通透效果,突显空间。

法则4:人流消费习惯

商场的平面规划设计按中国消费习惯左至右的全场回环原则,纵向规划蜗牛式步步引诱的原则。

法则5:强调第三功能辅助

现代人已从目的购物的消费向随意购物转变,商场在规划时必须兼顾休闲、娱乐甚至健康运动功能。

法则6:适度规模

根据调查,消费者在出现疲劳的时间指数为大于3小时,路程指数为大于7500米。商场的规模设计要适度,太小不足形成卖场,太大也会出现空壳现象。


创新操作1:铺位布局和人流动线设计

现代综合商场实质上就是商业街区的浓缩,因此其基本元素也与商业街区雷同。

铺位布局规划
 

实用、利润、形象的统一
 

商场铺位划分的科学合理与否,不仅仅是体现商品组合的丰富多样,它还必须考虑到经营商家的实用性与合理性,同时也更要兼顾到独立铺位与整体商场的协调性与互动性。
1、尊重消费者行为
科学合理的铺位划分将会使经营商家的经营利润得以充分体现,使商场的形象更为鲜明、层次更为丰富,同时也将会使得消费者的消费行为过程显得更加自然顺畅和轻松愉快。
2、面积按定位划分
根据整个商场定位划分商铺的面积。
3、实用率适中
 

众所周知,居住类物业使用率越高越好,以同等的价格,业主能够获得更多自己实际使用的面积,而商铺却不一样。
在欧美及香港,一些比较高档的商场其使用率都是很低的,基本在50%左右。这有两方面原因:(1)消防;(2)使用率的高低会对商场的经营产生不同效果。
1、营造购物环境
首先使用率低是为了营造一种舒适的购物环境,满足购物者的消费偏好。越是高档商场,其公共空间就会越多。比如走廊、通道要足够宽,至少3米宽、每层至少要有两部扶梯、两部电梯运载。还有的商场会设计有宽敞的休息区、局部挑空空间、步行街,这些公共面积的设计都是为了使购物环境更舒适。一个舒适的购物环境会极大的刺激购物者的消费冲动,而一个嘈杂拥挤的购物环境只会使人望而却步。
2、决定商场流量
商铺的使用率决定了消费人群的容量和人流量,商场的空间是有限的。使用率高,可容纳消费者的空间减少,其人流量就会受到限制,从而影响商场的经营效果。

人流动线规划
1、注重内外沟通
商场的人流动线设计不仅仅是商场内部的人流交通与疏散问题,它更为注重的是商场内部人流与外部街区人流的交流与沟通关系、商场平面、立体人流的自然顺畅、平均分配关系。
2、避免盲区
最大限度地避免综合商场内的盲区和死角问题,同时更加考虑到消费者在商场内购物的自然、舒适、轻松的行为过程和心理感受。
科学合理的铺位划分和人流动线设计是消费者在商场自然舒适、轻松愉快地游览消费的有力保障;是经营者利润合理化的有力保障。

创新操作2:商场楼层规划设计要点

要点1:楼层设计与业种组合
商场楼层设计要考虑业种规划,与业种有效组合,以楼层作为业种及相关行业的大场。楼层与业种是相互关联的关系。

解释消费群消费习惯
楼层设计要考虑消费者的消费习惯,流程,一般消费者逛商场的习惯与楼层功能组合流程图:

商场楼层功能设置(从底层到高层)

要点2:以业种定位作支撑点
业种根据消费者消费习性进行布局,楼层设计也应考虑到消费者消费习性,才能有效进行楼层的规划设计。以业种定位作支撑点,有效的楼层设计,能够保证消费者在商场的停留时间。

创新操作3:商场内部庭院设计技巧
 

一般大型商场都会有商场内庭,作为顾客休闲、观赏、及给商场紧密购物空间带来疏散感观空间,内庭的设计,除了要有足够的空间、与内庭小品配合外,还要注意两大要点:

要点1:和谐性与均好性

以商场核心主题特色为基点,通过内庭景观、小品的有效组合,与商场主题特色密切联系,保证内庭景观、空间及与商场主题特色的和谐性与均好性。

要点2:与广场互动

商场内庭与广场,一“内”一“外”,其二者具有共性,又各具特性,为人群提供活动空间。而内庭则侧重于体质商场内人流的停留时间,广场侧重于商场外圈的人流集合。如何将广场与内庭通过互动作用,导入人流?应是内庭设计的一个重要因素。

创新操作4:走道、洗手间布局设计要点

走道设计要点:

要点1:脉络清晰

商场内过道设计要清晰,过道脉络设计好坏,不仅影响对人流的疏散,也影响商铺布局。

要点2:与指引标志结合

指引标志主要是指引消费者目标方向,一般要突出指引标志,在过道交叉部分设计。

要点3:合理设置宽度

过道的两大作用是疏散人流和引导,商场过道宽度设置要结合商场人流量,规模等,必须设置。一般商场的过道宽度在3米左右。

商场洗手间布局要点

要点1:“隐性”布局

商场洗手间,作为商场的附加设施,它的布局设计不能有碍商场的经营功能。商场洗手间布局,要以“隐性”作基点,通过专用过道设置,将洗手间与购物空间形成有效分隔。

要点2:采用回避法

商场某些业种,如饮食、食品类等,应回避与洗手间相邻。

要点3:确定数量

综合商场人流量确定洗手间个数,避免洗手间出现排队堵塞现象,且应每层都设置。
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