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日志

 
 

大多数商业地产回报率最多5% 泡沫破灭破坏力远超住宅  

2014-03-14 14:13:45|  分类: 商业地产信息资讯 |  标签: |举报 |字号 订阅

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大多数商业地产回报率最多5 泡沫破灭破坏力远超住宅 - 狮子座的熊 - 商业地产运营专家

 

       近来每年有150~200家大型购物中心投入运行,但真正运营状况好的最多也就10家。也就是说,大多数新入市的大型购物中心的生存状况堪忧。


  投资过热

  最近几年,历次楼市调控政策从中央到地方、从限价到限购,无不紧盯住宅市场,商业地产由此成为开发商和消费者双向规避调控政策的投资洼地,加上各地新区建设热潮的推动,其发展势头迅猛。

  国家统计局的统计数据显示,从2009年开始,全国每年商业营业用房投资完成额累计以同比超过20%的速度增长,2010年和2011年的同比增速甚至超过30%,高于同期住宅投资完成额累计的增速。

  中国指数研究院数据显示,2008~2010年,商业地产开发投资增加了2200多亿元,而2010~2012年,相关投资增加了4600多亿元。

  一名商业地产研究人员表示,在全球十大在建购物中心规模最大的城市中,有8个在中国,成都、沈阳、天津等城市的商业地产过剩问题屡屡被业内提及。

  自2013年下半年以后,在巨大的供应量面前,商业地产投资者经过上一年的“消耗”后,透支了购买力,成交量开始下滑。据不完全统计,2013年郑州在建和立项的城市综合体已超过53个,并且具有很大的商业体量,少则几万平方米,多则几十万平方米。苏州市商业联合会最新发布的数据显示,目前苏州中心城区已建各类购物中心超过40家,在建购物中心超过30家,总量已超过南京。

  判断城市商业地产泡沫的一个重要指标就是人均商业面积。在西方发达国家的核心城市,人均商业面积一般在1.2平方米上下,但苏州商业联合会的一份报告指出,苏州部分区域人均商业面积已经超过了3平方米。据苏州市商联会调查,2013年以来,在中心城区新建的20家购物中心中,有近半数经营情况不理想,不少商业项目“有场无市”,少部分还无法开业。

  “井喷式”发展背后,是不同城市间的商业地产市场出现明显分化。在北、上、广、深等一线城市里,多数热点地块的写字楼、商铺供不应求,但是在众多二线城市,由于前期放量供应,需求不济,商业地产空置率居高不下。以写字楼为例,根据咨询机构世邦魏理仕的统计数据显示,成都、天津、沈阳等地的优质写字楼空置率超过40%,如果把范围拓展到整个写字楼物业,空置率还将大幅抬升。

  英国《金融时报》引用的调查数据称,2012年中国大城市购物中心整体空置率上升,二线城市的平均空置率为10.5%,高于2011年的10.2%;一线城市的空置率从2011年的7.9%增加至8.4%。然而,针对商业地产(仅指商铺)的开发投资却源源不断地增加。

  开发商为何如此热衷于商业地产开发?

  原因之一是,住宅被限购后投资者转为购买商业地产,地产商也因此转为开发商铺。另一种说法是,相比住宅,各地政府更倾向于出让能长期获取税收、安排就业的商业地产的开发用地,导致地产商被迫开发商业地产。

  原因之二是,持续的宏观调控让地产商面临财务压力,开发商迫切希望改变财务结构,使企业能在市场调控的环境下依然有现金流,因此转型商业地产开发。

  有分析指出,商业地产相对过剩实际上源于政府与开发商的不谋而合。很多地方政府都热衷于新区开发,借此推动土地的销售、基础设施的建设、房地产的投资以及城市整体的发展,以保证地方财政收入和地方国民生产总值的增长,这种情形在众多二线城市尤为突出。


  回报率低

  开发商热衷商业地产开发,回报率到底有多高呢?

  兰德咨询公司总裁宋延庆说,他曾对一部分上市地产的商用物业收益率进行统计,发现除个别房企外,大多数地产商的商业物业租金回报率只有3%~5%。

  据了解,租金收入并不是开发商看好商业地产的必然原因。以2014年1月15日在港股挂牌的金轮天地为例,截至2011年年底,金轮天地旗下商业物业租金收入为7954万元,仅占经营收入的15.2%,不到这些商业物业账面价值的3%。不过,这些物业的账面评估价值在过去3年中有大幅上涨,并为公司带来超过七成的账面收益,使得金轮天地不仅成功上市,还获得80倍的超额认购,融资7.6亿港元。

  和金轮天地的情况类似,2013年在香港上市或增发的内地地产公司中,相当一部分公司最近3年的收益大幅依赖投资物业公允值变动。通过上市来兑现商业物业价值的账面升值部分,仅仅是开发商生意经中的一部分。记者此前调查发现,与住宅项目相比,商业地产开发商或者投资商在持有、经营商业地产时,从银行以及其他金融机构获得的抵押贷款比例要远超过住宅。

  中国房地产数据研究院执行院长陈晟说,不仅物业抵押比例高,开发商获得贷款也比开发住宅来得容易,这使得开发商对开发商业地产更有兴趣。

  与此同时,商铺的空置并不影响高价销售,也是开发商热衷投资的一个原因。

  以上海豫园附近的一个名为“豫城时尚”的商业地产项目为例,虽然大面积空置,但根据媒体报道,该项目对外售价依然高达14亿元,报价较购入时的价格上涨了近60%。

  一些商业地产的营销代理公司认为,他们在销售商铺时,会策划商业地产的售后包租。他们事先会提高商铺的预期售价,然后将售价中的一部分作为租金回报,通过商业经营管理公司一次性或按年返回给投资者,以吸引后者高价购买。

  此前,住建部虽然出台政策严禁商铺售后包租,但由于上述政策仅涉及预售项目,并且只禁止开发商承诺售后包租,很多房地产项目钻了政策的空子,自行成立或委托一家商场经营公司以高额租金回报要约租赁商铺,引诱购房者购买。

  这些项目承诺的租金回报远远超过银行存款,很多商铺因此热销,但这些商铺所承诺的租金收入通常要高过目标租户承受的能力范围。当商铺的包租年限到期时,业主们往往发现,按照开发商之前承诺的租金,商铺根本租不出去。


  泡沫危害大

  中央财经大学中国金融发展研究院副院长同生辉指出,目前在宏观经济形势向好的情况下,市场需求稳步回升,同时由于人口密集,商业潜力巨大,一线城市商业地产开发过剩风险仍在可控范围内。但是,二线城市的第三产业的发展增长速度有限,如果继续过度开发甚至超前开发,则会给商业地产开发商带来隐患甚至引发地产行业的风险。

  早在中国银监会2011年的年中工作会议上,银监会主席刘明康就曾公开表示,要对商业地产和二、三线城市房地产风险保持“关注和警觉”。这是银监会首次在内部全体会议上对商业地产贷款提出的风险警示。

  事实上,商业地产泡沫一旦破灭,对经济的破坏力远超住宅。

  对商业地产开发商来说,无论将项目卖给普通个人投资者,还是通过抵押贷款“卖”给银行,或者通过上市融资“卖”给资本市场,其套现能力都要比住宅强。也正是因为商业地产的套现途径远远多于住宅,才引起人们的忧虑:泡沫一旦破灭,所带来的市场震荡和对经济的破坏力会远超过住宅。

  有业内人士呼吁,应当尽早完善针对商业地产的政策,并成立专门的机构来指导、规范商业地产开发。

  据介绍,此前各级政府都有商业网点办公室,规范、指导各地商业地产的有序开发,但随着这一机构的撤并,目前这一方面的工作成为空白。

  中国房地产业协会副会长朱中一曾在2013年召开的一个地产论坛上提出,包括商业地产在内的产业地产需要积极引导,由国家出台指导性的文件。除了需要国家出台指导开发政策,商业地产现行的估价方法也有待进一步修正。

  与住宅和办公相比,以经营为目的的商铺不仅提供场地,其本身也是一种生产资料。即使在同一商圈,不同商场的盈利能力也不相同。现有的商业地产评估方式仅仅考虑了商业地产作为房地产的价值,却没有考虑到它作为生产资料的价值。但事实上,商业地产项目的不同租金就反映了不同盈利能力。在这样的背景下,以周边商场租金和售价作为参照,评估同一商圈其他商场物业价值的做法,其合理性有待探讨。

  上海中原地产物业顾问有限公司研究总监宋会雍说,商业地产的评估价值受两大因素影响,一是周边的租金价格,二是商铺本身的盈利能力。在评估时,我们应该尽可能地增加可参考样本,既考虑到商铺本身的盈利能力,也要考虑到周边的物业价值,最终的评估结果最好是一个范围,而不是某个具体数值。

  世邦魏理仕重庆分公司董事总经理殷向荣认为,破解目前二线城市商业地产所面临的风险困境,应该采取更加积极、稳妥的措施:地方政府当以更加务实的态度预测未来需求及部署土地供应,通过完善规划选址、业态布局等,优化商业业态结构及用地布局,按照当地经济发展状况,使商业土地供应量更趋合理化,调控更加前瞻化。

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