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商业地产运营专家_狮子座的熊

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日志

 
 

嘉里城(上海)  

2014-02-25 16:51:00|  分类: 商业地产项目案例 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一、物业概况: 正大广场 
1. 业主名称:        上海浦东嘉里城地产有限公司              
    建造年份:        2010 年           
    建筑物之状态:     近全新建筑,外立面清洁,营业中              
    建筑面积:         23万平方米           经营面积(Mall):  4.5万平方米               
    建筑物楼层:       写字楼43层。商场共4层,其中L3百货未营业   
    标准净层高:       2.8米               
    营业时间:         10:00---22:00,无休息日。 
    停车位:           约500个        
    空    调:         中央空调   
             
电梯之数量: 
   HITACH 5部,写字楼18部客梯        
    扶手电梯之数量:   10部                        
公共交通: 
  746、798、581、975、大桥二线、花木1路 轨道交通:7号花木路站1号口。 
 免费穿梭巴士:始发站浦东嘉里城、途经大拇指广场、世纪皇冠假日酒店、东秀路日式社区、世纪公园七号门 、世纪大道地铁站一号口和华润时代广场六个站点。终点站为浦东嘉里城。 至浦东机场距离:28公里 至虹桥机场距离:50公里    

2.叙述该物业之商业环境特征及/或特色:       
正大广场是由泰国正大集团旗下的上海帝泰发展有限公司投资兴建的大型国际化都会购物中心,集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的一站式超大型购物中心。其独特的建筑风格融入了全新的四季理念,令人耳目一新。3挑免费班车线路。上海浦东陆家嘴黄金地段高楼林立,各种风格的现代建筑鳞次栉比,这里有上海的标志性建筑――东方明珠,亚洲原第一高楼――金贸大厦,IFC国际金融中心。上海国际会议中心等,每天约有20万左右的旅游观光客光顾陆家嘴地区。正大广场刚开始营业的时候因为定位过高,招商做的并不好,各个功能区的规划较差,品牌吸引力不够,更换了规划团队和招商团队重新定位成<家庭娱乐休闲>,改变后取得了很好的效果。 超大的面积和陆家嘴区域内几乎唯一的社区型购物中心新定位都为正大广场的业绩奠定了基础。

3.客流分析、消费层次: 
广场日常的日均人流量达18万人次,周末高峰期的日人流量更可达26万人次,而分析客流量可主要分为三类。
 A. 上海本地居民正大广场1/3左右的客源来自于上海本地居民,虽然正大广场紧邻黄浦江的天然屏障,但由于正大广场的各条公共交通线路较为完善,并且卜蜂莲花超市的存在,本地的大众居民消费构成了正大广场的一部分客流 
    消费特征:大众消费,周末集聚。  
B. 旅游客流  
    陆家嘴是上海的金融贸易中心,这里高楼林立,各种风格的现代建筑鳞次栉比,这里有上海的标志性建筑――东方明珠,亚洲第一高楼――金贸大厦,上海国际会议中心等,每天约有20万左右的旅游观光客光顾小陆家嘴地区,使其成为正大广场消费群体的主要来源之一。旅游客源占正大广场消费客源的1/3左右。  

   消费特征:旅游消费受假日经济的影响较大,节假日商品零售额会  
大幅上升,而平时的消费额就会比较平稳,旅游消费者一般对上海的特色产品及国际品牌商品情有独钟。  
   由于正大广场位于陆家嘴金融贸易区的内部,在鳞次栉比的高楼大厦中间并不十分显眼,对外展示及透明度不够,具有上海特色的商品或旅游纪念品较少因此,目前正大广场旅游消费尚存在较大可挖掘潜力。  C. 商务客流  
    陆家嘴金融贸易区作为浦东开发开放的标志之一,其规划起点高,建筑设计先进,因此,国际跨国大集团以及一系列外向型的实力公司都选择陆家嘴作为公司驻扎地。目前,陆家嘴的办公面积在100万平米以上,是上海目前办公楼密度最高的区域,这里汇聚了近10万上海平均收入最高的白领阶层。  
    消费特征:商务客流具有巨大的消费能力,对品牌及时尚商品具有较强的接受力。此类客源对购物环境及商品品质非常注重。 
    随着正大广场周边高档住宅区的逐渐增加,为正大广场带来了原先缺乏的高消费能力的居民。而该地区的居民将以国内企业主、高级管理人员以及境外人士为主,消费能力巨大。                                                                       
4.列举附近之主要竞争对手: 
     公司名称       直接/间接竞争                与本物业之距离 
   国金中心MALL                间接竞争                    100米                            
   第一八佰伴百货                直接竞争                    2km                                                                                                           
二、商业情况、各楼层功能布局、入驻品牌情况: 
正大广场重新定位之后,一线品牌数量较少,价位和风格更加贴近普通和较年轻的消费者的品牌较多,各层除了相对主题的定位之外。餐饮比例较高,功能性主题明确。 
楼层 
经营主题 品牌 
L3 百货 
未营业 
L2  品牌服饰、鞋、餐
饮 
Ochirly、guess 
L1 品牌服饰、餐饮、
个人护理 家具 Roem(未开业)H&M  双妹SHANGHAI VIVE GAP starbuck 
B1 童装 餐饮 生活
服务  超市 Ole’ mothercare  屈臣氏(未开业) 斗香园 味千拉面 快乐柠檬 芭斯罗缤 食之秘 赛百味 和民 友乐达台北精致面馆 越味风 Tableau     

三、市场调查心得体会: 
上海正大广场业态比例
43%零售
34%餐饮娱乐
20%服务业
3%其他
 
整体印象: 
正大广场如其名,建筑面积24万平方米,达到了SUPER MALL的标准(20方米以上),交通便利,定位为大众化、中档和普通档消费,家庭娱乐休闲,使客源层不只局限在附近的办公楼和高档住宅小区,对于浦西区域和旅游客源也有很好的集聚作用。体量大,品牌众多,客流量巨大,用餐时段更会出现短时间的客流迅速增加。业态比重向餐饮倾斜带动了零售等其他业态的发展。但同时过大的体量,设计时没有充分考察实际情况等造成了一些问题,使得体验上出现了一些问题。 
优势分析: 
1. 地铁站点,免费班车,交通较为便捷。 
地处轨道2号线陆家嘴站站口,多条公交线路到达,并且有三条免费的班车线路,可引导非本区域顾客进行消费。 
2. 位于陆家嘴金融区和旅游区,客来源广泛 
陆家嘴金融区被称为“东方华尔街”,集聚了大量的金融业人士和周边写字楼的办公人员,而东方明珠,金茂大厦,对岸的外滩等旅游景点也汇聚了大量的旅游人气。这两方面的客源对正大广场的经营起到了正面作用。而逐步成型的浦东高级住宅居住区对于正大广场的生活娱乐设施也有不小的需求。 
3. 融入更多生活元素,打造生活馆。购物指南制作较为明晰。 
正大广场品牌布局上注重生活体验,业态大而全,涵盖生活的各个方面。 
4. 餐饮比例较大,积聚人气 
正大广场餐饮落位在各层分散,同时又在B2、5F、6F形成了主题区,餐饮对人气的集
聚作用充分体现。 

劣势分析:  
1. 设计规划等历史遗留问题造成动线凌乱,体验不佳等问题。 
a) 正大广场在建设初期的设计,单纯追求建筑美学,忽略了实际的客户体验问题。造。
某些楼层的内部造坡连接,本意是为了方便顾客购物体验,但实际操作中会给人凌乱的感觉,造成某些规划外的死角,同时又带来空间错乱感。 
b) 电梯和扶梯的设计没有起到很好的引导作用,导致了部分扶梯人流集中,部分几乎无
效运营的情况。 
c) 这些问题都造成了动线凌乱,顾客体验中会觉得方向感不好,降低购物的舒适度,也
会在商业上造成某些死角,降低铺面的商业价值。 
2. 内装一般,层高过低造成一定程度上的压抑感,同时影响了采光。 
3. 配套设施例如卫生间等设计较为简陋,从侧面反映出物业对细节问题重视不够。
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