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酒店业主如何选择合适的经营方式  

2014-12-18 14:39:55|  分类: 运营管理-酒店 |  标签: |举报 |字号 订阅

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酒店业主如何选择合适的经营方式 - 狮子座的熊 - 商业地产运营专家
 

        通常而言,酒店业主可选择以下五种基本经营方式,每一种都有其优缺点:
        第一,独自经营管理,不依赖经营者;
        第二,自己经营管理,加入连环式销售体系;
        第三,自己经营管理,签订特许经营协议;
        第四,将酒店出租给酒店管理公司;
        第五,与酒店管理公司签订管理合同。
        这些经营管理形式也可相互结合。例如,业主与独立酒店管理公司签订管理合同,同时签订特许经营协议或连环式销售协议;或者业主与连锁酒店管理公司合资,然后再由合资公司与连锁酒店管理公司签订管理合同等。 

    酒店业主应明确各种经营方式的利弊,以便正确选择适合自己的经营方式。本文将对五种经营方式做一探讨,为酒店业主选择合适的经营方式做一参考。 


    业主独立经营酒店,不依赖经营者 

    业主独自经营酒店,拥有最大经营自主权。如果业主能够有效地进行市场销售和经营管理,就能获得最大经济收益。要从此种经营方式中获益,业主必须拥有丰富的管理技能和很强的经营背景,因为在此种经营方式下,无法获得连锁经营体系、连环式销售体系、预订系统、经营系统的帮助。同时,没有连环销售体系、特许经营体系或知名酒店管理公司的支持,酒店通常难以获得融资。但是,如果业主有丰富的酒店经营管理经验,酒店有特色,且有大批常客,业主应首先考虑这种经营管理形式。 


    业主独立经营,加入连环式销售体系 

    加入类似“最佳西方”这样的连环销售体系,业主就能使用联营公司的预订系统,且利用各个成员酒店组成的联营和销售网络,以较低的价格购买设备、用品和保险。与此同时,不依赖酒店管理公司,还可以保持酒店的特色和个性,以及较大的经营管理自主权。但是,业主需要向连环式销售联营公司缴纳成员资格费和连环式销售体系费用。成员资格费一般占酒店客房营业收入总额的2%%-3%%。连环式销售体系费用包括营销和广告费、预订费、会计、采购和培训等方面的费用。成员酒店需支付的连环式销售体系费用通常占客户营业收入总额的0.5%%至2.3%%。因此,业主应分析本酒店加入连环式销售体系之后营业收入增加数额是否能够抵补这些费用。 

    连环式销售联营公司接纳成员酒店,不必增加多少投资,就能扩大连环式销售网络,增加连环式销售收入。然而,连环式销售联营公司却很难统一成员酒店的质量标准,不易控制成员酒店的服务质量。因此,联营公司能否严格挑选成员酒店,始终如一地坚持质量标准,并为成员酒店提供优质服务,是决定联营公司成败的关键。 


    业主独立经营,加入特许经营协议 

    业主与特许经营方签订特许经营协议,不仅可得到连环式销售联营公司所能提供的各种服务,而且能获得以下利益:第一,在酒店开发阶段,业主在酒店选址、可行性研究、建筑设计、餐厅设计、资金筹措等方面得到特许经营方的帮助;第二,在酒店营业准备阶段,业主可得到特许经营方的指导、经营管理手册和操作手册,并访问酒店协助管理人员;第三,在酒店营业阶段,业主可从特许经营方获得长期培训、广泛的咨询和技术服务(另付费用)。 

    特许经营方对各个酒店的设施设备有较高的标准化要求,对各个酒店的经营控制也比较严格。缺乏酒店经营管理技能和经验的业主往往很愿意接受特许经营方的有关规定。然而,有较强酒店经营管理能力的业主往往会认为特许经营方的标准化要求会对酒店经营管理工作产生不利影响。业主必须权衡特许经营的利弊,分析特许经营方联号公司的实力,判断本酒店营业收入增加数额是否足以支付特许经营费,并详细了解特许经营体系的贷款方对本酒店筹措债务资金会规定哪些条件。业主每年支付的特许经营费,包括特许权使用费及广告、营销和预订费,通常占酒店客房营业收入总额的3%%至7%%。 

    授予业主特许经营权,特许经营方可以用较少投资扩大联号网络,增加特许经营酬金收入。但特许经营方较难统一质量标准,控制特许经营酒店的服务质量。因此,特许经营方必须选择经验丰富的开发商业主和运营商作为特许经营者,始终如一地坚持质量标准,为整个特许经营体系提供优质服务,才能取得长期成功。 

    特许经营方采用不同的发展策略。有些特许经营方采用尽快扩大市场占有率,迅速增加特许经营酬金收入的策略,他们并未严格筛选特许经营者,导致各个特许经营酒店的经营标准很不一致。相反,采用逐渐增长策略的特许经营方坚持高标准,严格筛选特许经营者,其特许经营体系就比较可行、有效。这些特许经营方有良好的市场声誉,在谈判管理合同时,有较强的讨价还价实力。业主将酒店出租给经营者 

    酒店管理公司通常不愿租赁酒店物业,因为他们更倾向于使用管理合同。采用租赁合同,酒店管理公司必须支付租金和酒店的各种营业费用,面临较大亏损的风险。采用管理合同,酒店管理公司就不必承担亏损风险。如果酒店管理公司不仅希望获得管理费,而且希望从盈利潜力较大的酒店获得更大的经济收益,会想方设法与业主商谈合资经营。如果开发商业主不愿与酒店管理公司分享所有权,酒店管理公司就可能会签订租赁合同,独家经营管理盈利潜力较大的酒店,以增加自己的经济收益。如果业主与酒店管理公司签订租赁合同,业主就放弃了其他经营管理形式固有的得失,换取相对保险的、有限的经济收益。业主的租金收入基数可以是根据双方商定的一个固定租金数额,也可以是酒店营业收入总额的某一百分比,或固定租金数额与酒店营业收入总额某一百分比的数额之和。 


    业主与酒店管理公司签订管理合同 

    缺乏酒店经营管理能力的业主可与酒店管理公司签订管理合同,获得酒店产权收益。酒店管理公司对酒店进行专业化管理,向业主收取管理费,并按比率向业主收取经营体系补偿费用。业主支付管理费和补偿费用之后,保留酒店剩余的全部现金流量。 

    采用管理合同和租赁合同,业主的酒店都能得到酒店管理公司的专业化管理。两者之间的差别是:采用租赁合同,酒店管理公司享有盈利酒店上升收益,承担亏损风险;采用管理合同,业主享有酒店上升收益,承担亏损风险。与连环式销售协议或特许经营协议规定的费用相比,业主根据管理合同规定向酒店管理公司支付的管理费和酒店管理公司体系补偿费用数额更高。

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