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商业地产运营专家_狮子座的熊

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商业地产的优劣要看“基因”  

2014-11-03 21:06:34|  分类: 商业地产名家讲堂 |  标签: |举报 |字号 订阅

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商业地产的优劣要看“基因” - 狮子座的熊 - 商业地产运营专家
 

近年来,城市商业地产呈井喷式快速发展,2013年上海新开业的购物中心达16家,已开业购物中心总数达110家,而北京、上海、广州等20个主要城市共计新开购物中心约150家,全国新开业的购物中心平均面积超过8万平方米。


然而不断增长的租金水平和经营效益之间的矛盾日益显现,使购物中心的发展受到抑制,空置率也开始直线上升。国内商业地产的发展式否存在泡沫?


香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗接受记者专访时表示,目前国内部分城市的购物中心确实存在过剩现象,造成浪费,“后期的管理虽然重要,但决定一个商业地产项目优劣的还是要看基因。”


“从人均购物面积来看,与西方大城市的平均状况相比,中国的商业地产与之还有距离”,但是在,陈启宗看认为,在中国的某些城市商业地产的发展确实有些过剩,“市场最终会有优胜劣汰的过程,经营不善的购物中心可能会亏本,但从社会资源的角度来说,造成了巨大的浪费。有时也是对好的地段的浪费,本来这些 地区可以建造高档住宅。”


在陈启宗看来,决定购物中心优劣的,最重要的是先天的房地产基因,这取决于4个方面,选址、体积规模、设计、建筑,这些是发展商前期都可以控制的,不能逆原则来做事;当然后期的管理也很重要,但是管理不好改善的空间更大。


恒隆集团的最新财报显示,虽然旗下购物商场均录得租金收入增长,但是济南恒隆广场租金收入下降了10%,陈启宗表示,恒隆到一些新城市开始也有摸得 不准的地方,有定位等错误改正就是,这就像当年沈阳的皇城恒隆广场,开业前也犯过错误,但是经过3年的整改,如今其人流量、销售额、租金收入都有极大的提 升;在上海的恒隆广场也是如此,开业之后的5年时间内,也是很辛苦,熬过这些年并且在不断学习调整后,如今表现优异。


近年来中国内地的经济增长与零售消费放缓,再加上反腐等因素导致奢侈品消费低迷,不同程度上影响到零售的各个环节,陈启宗承认对恒隆也确实有影响, 但是,“经济都有周期循环,只要公司的财务管理得当,就不应特别在意经济的一时低迷,相反,在经济和消费环境低迷的时候,更容易让企业去思考治理问题和长 远规划、产生新的理念。并且当经济低迷时,一些财务管理不好的公司受到影响,反而能让那些好公司的相对实力增强。”


而更不容忽视的是网络零售对实体商场的影响,陈启宗表示,公司也有派人专门研究相关解决方案,但是整个业内都是在摸索尝试中,总体而言,“体验性强 的商品不容易受到网络零售的挑战,好在恒隆所销售的商品基本上都是体验性强的高档商品,虽然受到目前反腐政策的短期影响,但长远来看社会的清廉有利于商业 的持续发展。”当然,恒隆也在进行“EST”(体验、服务、科技)方面的创新来改善消费者的购物体验。


目前恒隆地产旗下在中国大陆地区有10个项目,分别位于上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉等地。半年报显示,截至2014年6月30 日止首六个月,恒隆集团营业额较去年同期增加32%至47.46亿港元,租金收入同比增加10%至38.45亿港元,股东应占基本纯利15.16亿港元, 同比涨幅31%。

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