注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

商业地产运营专家_狮子座的熊

Commercial Real Estate Operation Experts

 
 
 

日志

 
 

单体商业独立上市,美国已要实现了。中国还会远吗?  

2014-11-27 22:28:54|  分类: 国外商业地产管理 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |
单体商业独立上市,美国已要实现了。中国还会远吗? - 狮子座的熊 - 商业地产运营专家
 

当前,对国内商业地产界困扰最大的问题就是大综合体商业投资应如何退出?到目前为止除了万科、中信、中粮等几个极为出色的投资商们的物业可以打包上市外,其他99%的商业物业都无法成功退出。其中有两个要素决定了这样的困境:

1、商业物业本身的投资收益率不能满足资本要求;

2、企业资信度不足,不能让资本市场建立足够的信任。

当国内REITS还在苦等各类政策论证的漫漫长路,大洋彼岸的华尔街上又传来了关于REITS的新变革,单独一栋楼也可以上市募集资金了。ETRE REIT.LLC的首席执行官花了近两年的时间设计研发了这个项目,核心内容就是把华盛顿“金三角”地区的一栋出租率较高的商业大楼单独成立REITS上市,经过尽14个月的文件提交和审批,美国证券交易委员会通过了这个创新的产品,这家来自特拉华州的房地产信托投资企业,即将在纳斯达克上市。这种单独上市的资产相比以往的REITS有几大特点:

1.以往的REITS通常会打包若干项资产,一个REITS项目里有不同类型的几个物业组成,比如商业地产搭配住宅等等,这样不同的组合可以实现分散风险,平衡回报率,使得未来现金流以比较稳定的形式存在,吻合REITS投资者要求的长期稳定的资产回报率。而这个创新的REITS只有一个资产项目——一栋楼

2.组合式的REITS更像是一个由专业人员搭配好的资产包,回报率差一点的物业可能也会由于搭上回报率好的物业的顺风车而获得资金的盘活,然而对外披露的信息也只能是整体性的披露,投资者显然是无法分辨其中的优劣好坏,全盘接受。信息永远是不对称的,在这样的组合REITS形式下,REITS发起方显然获得了信息上的优势,这也是它在其中牟利的优势,差一点的物业想搭上顺风车,必然要向REITS发起方让渡部分收益。

3.单独的一栋楼成立REITS优势和弊端也是尤为明显,优势是能够成为单一REITS的物业一定是回报率较高较稳定的资产,此外对外披露的信息中再也没有其他搭配物业的信息,非常明确,透明度大为增加。弊端就是,一旦这栋楼出现经营不善等等问题,其放大效应也会更加明显,风险也较组合式的REITS大为增加。但是这也恰恰为投资者提供了自我组合的机会,如果你是熟悉市场行情的能手,大可以按照自己的意愿组合手上的单个REITS项目,从吃套餐到吃自助餐,对于有经验的投资者来说可是重大利好。

如果说对于我国的房地产市场有什么借鉴之处的话,只能讲路漫漫,太漫漫。我国资本市场历来重股市、轻债市,由于参与企业的公司治理不完善、投资者不成熟、市场化程度不高等种种原因,REITS的公开发行还尚未成型,更不要说REITS形式的创新。由于资本市场的不完善,很多创新是不被接受的,否则阿里巴巴也不用跑到美国去上市。但是对于私募REITS来说,这倒是一个可以参考的案例,这样一来房地产开发商必须找准物业开发的定位和提高精细化管理的能力,还是那句话,白银时代,房地产行业必须回归到不靠生产要素升值、一切以产品为重的思路上来,剩下的就交给REITS好了。


ETREREIT. LLC的主席兼首席执行官Paul Frischer亲自坐镇投行Sandler O’neill Partners, L.P.位于曼哈顿中城的的办公室,和承销团队几乎24小时无时差地接听全球潜在投资人的电话会议路演。在Frischer的描述中,这个即将登陆纳斯达克交易所的上市主体(Series A-1普通股,代码ECAV)是一个前所未有的新发明。

一栋楼=一家上市公司?

据Frischer的介绍,这个“新发明”的概念简而言之就是单一物业投资的REIT,背靠资产证券化的大逻辑,结构沿用传统房地产投资信托基金(Real EstateInvestment Trusts),不同之处在于所募资金用于单个物业资产的投资经营管理。

传统的REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,通过多角化投资,选择各种不同的房地产证券及不同地区、不同类型的房地产项目和业务进行组合投资。

这种地产信托基金的优点是能够通过分散投资和有效管理,实现降低风险并取得较高收益,并按投资综合收益按比例分配给投资者。

然而,这种模式的潜在诟病在于信披透明性较弱,一般来说,投资人的收益是物业租金、其他收入及其他升值的收益总和,扣除费用后的再分配,由于管理物业的数量较多,投资者往往只能看到较为笼统的财务披露,需要支付的管理费用也相对庞大。

“我们的单一物业REIT可以使信息披露更透明,投资人不仅能清楚地了解该商业地产的运营状况,而且能享受到股东权益、固定分红及物业升值等,由于公开上市交易,变现流动性也非常通畅”。

在Frischer看来,单一物业的REIT模式能够让投资人实现低门槛投资美国商业地产,由于公司管道里还有类似的物业项目,如果该创新模式得到投资人的信任并成功上市,未来更多的单一物业项目会系数复制上市,“你可以把一栋楼想像成一个上市公司,这样投资人可以通过投资单一REIT来配置自己的投资组合,实现分散风险的目的。”


创新的风险

如果说传统REITs是通过投资管理能力实现物业升值收益,那么单一REIT似乎更倾向于投资有形资产的前景,管理公司预期通过提高出租率、提升租金及降低成本等传统商业地产管理策略,实现增加股东收益。

一位中国的潜在机构投资者在纽约对记者表示,结构并不复杂,需要考量更多的是对美国当地商业地产市场前景的了解和判断。

由于无先例可循,现在能看到的投资不确定性主要在华盛顿商业地产的未来发展空间,如果该办公楼出租收益大幅波动,或者美国经济复苏再次面临坎坷,单一目标投资的抗风险能力相对较弱。对该办公楼的当前估值和未来市场估值变化趋势也需要进一步的了解。

在其IPO招股说明书的风险提示中,单一物业投资和创新模式所面临的风险,也被列在了所有风险的前面。

IPO招股说明书显示,由ETRE REIT. LLC首次公开发行的上市主体资产是位于美国首都华盛顿“金三角”地区的一栋商业办公楼,具体地址位于Connecticut大街,层高12楼,始建于1940年,当前出租率86.71%,拟对外公开发行3,708,333股普通股,IPO中间价为15美元每股,计划总募资规模5230万美元左右,募资用途将主要被用于收购该大楼,如果在规定时间里募资不足,那么该IPO也将会宣告失败。

百年华尔街的金融创新从未停止,这个商业模式耗费了Frischer近两年的时间去酝酿和创造,在其中长达14个月的文件提交和等待时间里,监管机构美国证券交易委员会(SEC)最终未就该创新模式提出任何异议,剩下的问题就是市场投资者愿不愿意做“第一个吃螃蟹的勇者”。

  评论这张
 
阅读(648)| 评论(0)
推荐

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017