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日志

 
 

江南古镇保护与开发模式分析  

2014-11-20 10:09:30|  分类: 运营管理-旅游地 |  标签: |举报 |字号 订阅

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江南古镇保护与开发模式分析 - 狮子座的熊 - 商业地产运营专家
 

江南有著名的六大古镇,其中同里、甪直(Lùzhí)、周庄位于江苏,同里在江苏苏州吴江区,甪直在江苏苏州吴中区,周庄在江苏昆山。而乌镇、西塘、南浔位于浙江,其中乌镇在桐乡市,西塘在嘉兴市嘉善县、南浔则在湖州市。当然,还有上海的朱家角也是著名古镇。在游客眼里,它们都是江南古镇,拥有水乡情怀和民俗特色,但它们的开发模式有很大不同。

 

周庄——政府主导,居民支持,全民参与
        拥有千年历史的周庄,属于江南古镇中开发较早的一例。上世纪八十年代,资本还市场较为单一,多数都是政府出资开发保护历史文化名镇,很难找到社会资源投资。所以周庄最初的开发资金以及主导力量都在于政府。

1989年4月,周庄第一个景点沈厅开门迎客,全年只有5.5万人次的游客。可是到2007年却实现了年游客接待量超过300万人次,之所以得到大力发展,主要在于“政府主导,居民推动,全民参与”。周庄自古就是重商之镇,其商业氛围也是江南水乡古镇中最为浓厚的。虽然三步一万山蹄、五步一丝绸店的场景令很多游客不满,但商业才是周庄的立镇之本。
        政府在保护、开发周庄的时候大力提倡以“居民利益为中心”,把原住居民的利益放在第一位。居民是古镇的居住者,古镇的保护与旅游开发不是把古镇当作景区来保护,而是当作一处人类聚居地来保护。政府认可这种依托传统居民开设商业场所的做法,并认为这种做法给居民带来发展和收益,这是周庄的成功之本。
       周庄的优势在于其特有的资源优势,且开发起步较早。弊端则是商业氛围太浓重,但这同时也是周庄模式的特点。

 
        乌镇——积极进行资本运作
        江南古镇乌镇,具有1300多年的悠久历史。2001年开门迎客,当年就有205万人次,2008年就有284万人次了,门票收入1.14亿元。其发展模式被联合国教科文组织肯定为乌镇模式。
        1999年,在乌镇开发初期,成立了乌镇旅游开发与发展有限公司,注册资本为1亿元,股东为桐乡市乌镇古镇旅游投资有限公司,持股比例为100%,主营业务为乌镇景区的资源开发和经营管理。

乌镇最大的特点不是建筑群的特色,而是镇的整体风貌。所以在保护、开发的时候大力提倡“为了保护古镇整体风貌,禁止居民经商”,景区内的居民被要求搬迁出古镇,80%以上的房屋由政府直管,统一整修后出租。这种措施有利有弊,优点是政府更容易控制、公司利益得到保证,也解决了“原住居民生活与古建筑保护之间的矛盾”,保护了古镇风貌,避免了古镇商业化发展带来的文化体验质量下降,使地方财政受益。缺点是它缺少浓厚的原住居民生活气息,这里更像一个没有原住民的景区。
        乌镇还积极地进行资本运作。2007年中青控股股份有限公司斥资3.55亿入主桐乡市乌镇旅游开发有限公司,开始打造新乌镇,并占有60%的股份,这不但有效解决了古镇保护与旅游发展所需的资金短缺问题,和拥有完善旅行社业务系统的中青旅联袂,对乌镇营销宣传和客源组织意义重大。


南浔——出售古镇30年经营权
        南浔古镇位于浙江湖州,拥有700多年历史,其开发模式饱受争议。2000年,南浔启动开发的时候成立了南浔旅游发展有限公司,多方筹集资金1亿元用于保护开发,但这笔资金远远不够。到了2003年底,南浔与上海博大合作,博大以23亿买下南浔30年经营权,并占有70%股份,政府占股份30%,南浔这才有了足够的资金用于开发。这种是一种“采用项目整体开发运作”的合作方式,博大出资进行古镇修复、整治和旅游配套,政府用土地进行补偿,实现项目前期投入产出的基本平衡。当时这个举措受到很多批评,专家担心破坏古镇风貌、居民害怕自己利益和生活受到影响,但最终南浔还是顶住压力保护了古镇。2007年,南浔接待游客70万人次,比2006年增长了40%。
        这种合作模式需要啊具备三个条件:长期文化投资意识、雄厚资金、经营能力,同时也需要政府在执行法令、规划、合同等方面的严格、严密和严谨,避免因政策变动、不兑现承诺而使企业正当收益受损,从而引发短期行为。
        南浔模式实施了古镇经营权与所有权分离,使得南浔在旅游项目建设、旅游产品体系构建及旅游市场营销与品牌宣传等方面由于公司化市场运作,能在短期内塑造江南大宅门的旅游品牌,并收回保护与旅游开发资金。同时,还有效解决了古镇保护与旅游开发过程中的资金短缺问题,使古镇保护走出了完全依托财政资金及政府主导保护的道路。当然,这种模式还需在实践中完善,尤其是社区利益分配、居民共享、地方财政受益额度、古镇保护监管等方面都需要着重思考以有效解决发展中的矛盾。
 

同里——与国内外相关部门紧密合作
        同里属于开发较早的古镇,以政府为主导,并一直保持着和国内外相关部门的密切合作,强强联合,尤其是加强市场营销、品牌构建、资本等方面的合作。这种方式和南浔模式略有相同,都是吸引外部资金,但同里没有卖经营权,同里镇政府永远处于主导地位。同里模式的举措就是打造国际同里、大同里旅游圈。

1997年政府先投资2个亿进行古镇保护与旅游开发。古镇旅游区域狭小,又由于古镇保护的限制,很难进行旅游设施的配置与相关旅游产业的建设。2007年,同里镇与中国世贸集团协议共同打造131.54平方公里的大同里旅游生态圈,依托古镇资源与市场优势,对古镇区以外的资源进行开发与建设,把全镇纳入旅游产业发展的范围,完善古镇旅游产品体系,增强古镇旅游发展竞争力。以此使“水乡古镇游”转型为“国际化的高级旅游新目的地”。

 此外,同里有个最大的优势就是“退思园”是世界文化遗产,以此可吸引国际相关科研机构和同里合作,进行研究以及古镇保护发展。2003年,同里与国际著名的古建筑保护机构日本九州大学山野善郎研究室签约成立了日本九州大学山野善郎研究室太湖流域古镇保护同里研究中心,为同里的古镇保护决策提供参考意见。2005年,同里制定了“同里历史文化名镇保护实施办法”,为同里的保护、开发、发展构筑了完善的框架。2005年,新加坡规划之父刘太格为同里做了部分概念性旅游规划。


朱家角——通过经营古镇取得保护与开发资金
        朱家角位于上海青浦区,和其他古镇相比,它最大的优势在于地处上海后花园,享受着上海卫星城及重点城镇开发的待遇,而它因为开发较晚,其他古镇的定位都是观光型,而朱家角则是度假型旅游目的地,定位于“世界度假茂”。按照宜居城市的标准,高质量、高水平建设;按照国际花园城市标准,打造一流宜居环境;遵循世界文化遗产评定标准,对朱家角古镇实施积极的保护。
        1998年,朱家角开始发展旅游业,由国有企业集团上海朱家角投资开发有限公司开发,通过“经营古镇”的方式获得“保护与旅游开发资金”。如改善环境、完善城镇基础设施、出让土地等,把原本低廉的城镇土地改造为寸土寸金的开发用地,再通过土地升值获取资金。
        在开发方式上,朱家角树立了整体开发理念,保护与旅游开发区域不仅仅局限于古镇区,和古镇、新镇、淀山湖一体化开发。
此外,与江南其他古镇不同的是,朱家角是一所免费开放的古镇,通过经营古镇取得保护与旅游开发资金,通过保护与旅游开发使地方特色文化得以有效保护,使地方特色文化转化为地方特色经济发展的资源。
        朱家角模式的成功也并不代表其没有缺陷。周庄模式、乌镇模式的成功在于打造了生活型古镇的形象,古镇文化资源得以深度开发。朱家角古镇在打造度假型旅游目的地的道路中,应进一步探寻如何引进市场机制,像乌镇那样引进一流旅游集团走股份制经营道路,也可以探寻如何深度开发文化资源,像周庄那样打造文化型朱家角。

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