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商业地产运营专家_狮子座的熊

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日志

 
 

广州主题商铺返租期满遇交楼风暴 商场基本空置  

2013-10-03 11:22:40|  分类: 商业地产信息资讯 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  • 近几年广州至少出现40家主题商场,今年开始个别商场铺返租期满,租金低卖不出,业主很失望

  • 专家称铺主应统一招商意见,不能只追求租金,合力提升商场人气才是出路


  两三年前一掷几十万、上百万元买了商铺,如今终于等来收铺日子,小业主们却没有预想中的喜悦。据南都记者不完全统计,自2009年起在广州楼市掀起的主题商场铺热,在今年有6个商场满了返租期(又称统一经营期),于今年内交铺。不过,不管是已交还是未交的商场,均引发了重重矛盾和冲突。


  “返租期间商场基本空置”


  五个月前开始收铺的四季广场,引发的问题至今仍未解决。


  今年4月,白云区机场路四季广场的业主们陆续前往收铺,但至如今,商铺仍和五个月前一样空荡荡的未有商户进驻。由于申请成立业委会未获批,他们成立了四季广场业维会。


  “整个商场815间商铺,发展商持有200多个,近600个已经出售”。业维会负责人谢生通过前往房管局等部门调查发现,2010年3月,广州市万城商业经营管理有限公司(下称万城)和涂某、姚某合资购买了百荣园首层、二层商铺。


  “两年间万城都没好好经营,商场基本经常空置,很多业主上访了两年,结果返租满两年后,万城就跑了换公司了”。谢生发现,今年3月28日,原万城招商经理黄先生在四季广场内成立广州市煜域商场企业管理有限公司(下称煜域公司),4月1日开始通知业主重新签订租赁合约。今年4月7日,李某也成立广州市鸿旭物业管理有限公司(下简称鸿旭公司),并在4月2日开始和业主签订《物业管理合同》,其服务期限长达8年,截至2021年4月30日止。


  就此,南都记者试图采访万城公司的总监吴先生,但其手机一直没人接听,发短信亦未回。一名黄姓区域经理则称已于一年多前离开万城,不清楚近况。


  谢生说,煜域公司目前对外招租的租金是100至130元/平方米/月,要求业主签约8年合同且免租三个月,“我们买铺时都是五六万元/平方米,现在租金才约100元/平方米,还得每月交每平方米30元的管理费,算下来回报率才2%”。他认为,“煜域公司的真正意图是逼迫业主低价签约后,连同业主的配套设施高价对外转租,达到目的后最终也会人去楼空。”


  一名张姓业主和煜域公司签的《商铺租赁合同》显示,今年截止2016年4月30日的租金是130元/平方米/月,2016年5月1日至2019年4月30日的租金是137元/平方米/月,2019年5月1日至2021年4月30日的租金则是144元/平方米/月,相当于每平方米每三年才递增7元。


  不过,煜域公司人士李小姐称,“我们从来没强迫业主签租赁合同,已和我们签合同的都是自愿的”。


  业主欲罢免物管和经营公司自行招租


  谢生称,截至9月1日,约500户业主中已有53户和物管签了合同,53户中有47户物管和租赁合同都签了。


  “签了租赁合同后,又没有什么商家”。谢生介绍称,47户已通过煜域公司签订租赁合同的业主今年头三月免租,但每月每平方米30元的管理费又必须由业主自行交给鸿旭公司,已签约的业主9月份在免了三月租后只拿到101元至105元不等的月租,“实际上这两家公司都是同一班人马挂两块招牌,煜域公司在交租时直接从中将业主的管理费给扣减了”。


  从4月份收铺至今,四季广场400多户未和新管理公司签约的业主至今仍未将商铺成功出租。而在收铺前就将商铺放租的佛山籍业主黎先生,将其返租后62万元(11平方米)购入的商铺以70万元放售至今乏人问津。


  “表面上业主可以自行选择租赁,而事实上,业主除了和煜域公司签租约之外别无选择,因为煜域公司和鸿旭公司实际上已经控制了整个商场,我们对外租给任何人都会带来很大麻烦,根本无法经营。而煜域公司的合同和租赁条件又不能修改,双方并没有谈判的余地,业主只能被迫接受。”谢生称,本来和煜域公司签约不到2%的回报率业主也不会计较,只要他们能用心把商场做好。“但我们认为煜域公司并不是想开业的,他们是想再找一个经营公司来转租,以做一个二房东二管家从中收租”。


  就此,四季广场的业主们从4月起几乎每周都找市或区的信访、工商、房管、公安、物价、建委、甚至银监会等部门投诉,希望有关部门协助赶跑两家新进驻的公司,以让业主们可以自行公开选择合适的经营公司。


  更多主题商场将面临交铺风暴


  天河美妆中心和万城四季广场的现况,其实并非孤例。随着未来数月越来越多的同类主题商场交铺,类似的交铺风暴也将在广州各区出现。


  据南都记者不完全统计,在2010年至2011年两年间,广州中心六区和番禺至少出现了40家主题商场,于今年面临交铺的商场至少有六家。除了天河美妆中心、白云四季广场之外,还有海珠区的万城红酒汇、越秀区的星辰天街、荔湾区的星玺广场和星域广场。而在明年,亦将有十多家商场面临交铺。


  其实,大多商铺小业主在这两年中已经发现,当初的投资行为与现实的状况有着极大出入。而在面临交铺后,他们也将发现,基本大部分商场在卖铺时许诺打造的服饰、化妆品、皮具、红酒、精品等的购物主题,在收铺后也将面临逆转。比如天河美妆中心此前售铺时表示将打造成“全球顶尖化妆品旗舰中央展厅”,但目前业主发现新的招商公司拟将商场改为经营儿童用品、休闲餐饮、皮具及化妆品等。此前专卖红酒,将于9月30日交铺的万城红酒汇,目前亦在装修阶段,有业主发现发展商拟转租出去给某餐饮公司。


  而位处越秀区五羊新城的星辰天街,其商场三楼的清心鸡和维园等餐馆曾经旺极一时,但由于发展商将于10月1日交铺,在8月上旬,原在三楼的餐饮店都已撤场。


  目前,有着401个商铺的星晨天街已有200多名业主和广州市耀腾企业投资咨询有限公司签订委托招商协议及经营管理协议,但仍有100多户业主选择反对。


  “现在帮我们招商和管理的是番禺的耀腾企业投资咨询有限公司(下称耀腾公司),而商场目前的经营公司又是广州骏智经理管理有限公司(下称骏智公司),其中关系很复杂!此外商场的定位、商铺的公摊面积和管理费应由业主委员会参与制定。”业主李先生称,他和那100多户业主都希望能厘清其间关系,并欲于近期找有关部门反馈。


  就目前星辰天街,骏智公司表示由于耀腾公司看好天街的前景,遂邀请耀腾为天街进行招商,现已有大部分业主委托耀腾对天街进行招商和经营管理。而业主也有权在骏智公司和耀腾公司间选择经营管理公司,或另聘其它公司进行经营管理。


  专家说法


  铺主应统一招商意见不能只追求租金


  广东省流通业商会执行会长黄文杰:现在整个商业地产的交易价格严重虚高,但实际承租租金比较实在,尤其是主题商场铺。以租金和成交价格来算,其回报率远低于存款利率。购买者当初被高额回报所吸引,但返租期结束后的租金事实上是达不到返租期的租金的,铺主必须要接受这个现实。其实商业地产的租金只是返租的一个方面,最重要的是物业升值,不是直接跟租金水平挂钩,而是和人气挂钩。铺主目前应该统一招商意见,不能只追求租金,高租金市场或租户不一定能接受,很容易导致商铺空置,并影响商场客流状况,影响升值。


  投资客最好持铺观望


  方圆地产首席分析师邓浩志:返租期到了,销售方拿着早已到手的销售款“合法”撤场,只剩下小业主望铺兴叹。究其原因,一方面是因为商场投资客及招商运营方多半不愿意或没资金长期经营,大多是急功近利的,借一个噱头卖掉所有的商铺,赶快把销售款拿到手,然后走人;另一方面,现在商业项目数不胜数,且租金太高,很难“养”一批商家,商场还未成气候,过半商户已熬不住了。


  针对投资客现在所处的困境,目前还没有应对办法,只能持铺观望,做好长期持有的准备。如果现在转售,不仅很难出手,而且极有可能亏本。


  对仍有意购买商铺的投资客,要学会“带眼识铺”,认清哪些主题商场打出的口号只是“噱头”,哪些位置的商铺才具有真正的增长潜力,同时,还要打探投资方及销售运营方资金链有无问题,有无成功经营的案例,这对商场的后期运营都起着至关重要的作用。


  现场


  天河国际美妆中心:“货不对板”,有业主拒收铺


  近两年,70后郭浩(化名)一直在后悔当初“一时冲动”。


  2010年11月的一天,他前往天河城逛街路过体育西路骏汇大厦时接到中介派发的宣传单,“48万/间美妆旺铺”。“他们说要做成香港的sasa”,教师郭浩也被吸引,签约买下天河国际美妆中心二楼一个约10平方米的商铺。


  “总价74万,发展商每年返租8个点的租金,两年返租一次性在房价里扣减”。折减后的铺价约62万,郭浩交了五成首付31万元,另有一半按揭贷款。但银行后来拒绝为该类商场放贷,“约有超过100间商铺的贷款后来都没办下来”。


  业主反馈,美妆中心共672个商铺。600多位业主有的一次性付款,有的已办妥按揭。而像郭浩这样未办妥按揭的,大部分后来在发展商允诺一次性付齐尾款可以再减几万元的“让步”下,签订了转一次性付款合同。不过,郭浩至今未支付剩余尾款。


  “这几年,我们对美妆中心的经营状况越发担心和不满”。几次去美妆中心,郭浩发现商场内客人寥寥。今年4月9日晚七八时许,南都记者在美妆中心一至三楼逗留了近一小时,其间亦未发现一个顾客,几个售货员在柜台间聊天,商场内的化妆品牌其实不多,但往往一个品牌店面就占了几百平方米。


  郭浩说,按合同美妆中心本该在2011年9月1日开业,但商场内原有的KTV在当年9月还在营业中。从2011年6月起,业主们先后向市经侦、司法及市政府信访办等投诉或报警要求KTV早日停业,直至去年5月28日,美妆中心方开业。


  “现在我对这个商场不抱什么希望了,送给我都不想要,我只想要回我的买铺款”。郭浩称,业主群里有超过90%的业主都在看过商场后,都写了拒绝收铺的回函给发展商,“一是因为货不对板,买的是天河国际美妆中心,工商局查却是‘美妆中心’;而且商铺内柱子超多,有的商铺柱子就占了一半面积;消防、管理及管理费用与广告的承诺有极大出入……”


  早在今年5月,美妆中心业主就着手成立业委会事宜,以维护业主权益,但至今因商场属骏汇大厦组成部分而暂未获有关部门批准。


  业主透露,大约从6月份起,美妆中心开始和业主商量签订委托招商协议书,也有一些业主签了。记者本周走访发现,美妆中心的装修已完成,全间隔好一间间的商铺,直对大门位置设有招商接待处,一楼直对大门的几间商铺已贴上“已出租”字样。


  “一楼大概400元/平方米,二楼有些可以100元/平方米”。招商人员热情地说,如果看中商铺,可以约出来和业主谈,价格还可以再低。但业主们大多对招商处的工作并不买账,“和周边的铺相比,美妆对外招租大多才120至180元/平方米,这价位也太低了!”在美妆中心的Q群中,业主们呼吁“暂停与发展商签订委托书,以争取利益最大化”,一些业主希望通过成立业委会后由业主统一招租。


  郭浩对此事并不那么热心,他一心想争取拿回30多万元首付。


  “每平方米100多元,一个月月租才1000多元,我花六七十万元买了铺得回收六七十年才拿回本!”他也不想收铺,“那么小的商铺收回来又有什么用,间隔成一点点大,便宜卖也没人要”。


  家住越秀区的陈小姐在8月29日收到发展商寄出的收铺通知,于30日上午11点多去了美妆中心。“招商处给出的租金低,商场这两年也没有像合同约定那样做旺”,她亦拒绝了收铺。她说,和她同时到场的业主们都写了拒绝收铺回函,“我估计收铺的了应该都是属于平时不上Q的那些”。和郭浩一样,她希望发展商可以退铺。据他们透露称,100多名未办妥按揭的都提出退铺要求。


  有一次性付款业主早已拿到房产证,并从去年开始降价甩卖商铺,但业主反馈称至今未有人接手买下。


  截至发稿时间,记者辗转多方,仍未找到该项目经营公司相关人士。


  星玺广场:临街铺降了四五万元/平方米


  离星域广场车程不到10分钟的星玺广场,同样面临重新招租的境遇。记者本周走访发现,此广场的前期租客几乎全部撤场,目前正在重新招租中。据招商中心介绍,目前已成功招租20多家商户。


  但记者入场发现,仅有二楼靠近电梯口的两家商户在营业中,其他商铺几乎大门紧闭。三楼更是无一间商铺开门营业。


  “整个商场总共有700多间商铺,总共三层,三楼租金为60-80元,二楼租金为150-180元/平方米,临街商铺租金约500-600元/平方米。除此以外,每月要交10-15元/平方米的物管费等。”刚接手此商场招商工作不久的第三方机构工作人员介绍。


  “由于商场周边住宅密集,再加上离越富广场比较近,会分流一部分消费者前来购物。”二楼离电梯口不远、经营服装生意的商户透露,“在这里开服装店已有两年多了,有一批老客户,每月会有超过3000元的利润。所以,换间位置较好的商铺继续在这里经营。”


  既然人气还可以,为什么其他商户都搬走了呢?“主要是因为此商场不远处有另外一个新商场,以非常优惠的租金招商,再加上这边商场返租期结束,要正式收取租金,所以这部分商户都搬到那边去了。”


  “前两年,只要交3个月(2700元/月)的租金就可以租一年,现在我这间16平方米的商铺,每月租金要交2000元(交12个月),另外还要交15元/平方米的管理费。”经营服装生意的陈姨告诉记者,“但说实话,每月2000元的档口还算是较抵的,在这附近还真不好找。


  但对投资客而言,此商场的商铺回报率似乎差强人意。据招商中心相关人士介绍,两年前,商铺销售均价约10万元/平方米,但目前市场销售均价约为8万元/平方米。最高达14万元/平方米的临街商铺,目前售价也仅在9万-10万元/平方米。


  统一经营期的经营公司回应:


  星玺广场今年7月31日前将商铺使用权交付业主,原招商运营方广州市星月市场经营管理有限公司从今年6月起邀请广州韵益商场物业管理有限公司负责该商场的招商及经营管理工作。星月公司表示已有超过半数的业主同意,星月于今年8月15日公告后退出商场,目前该商场由韵益公司负责招商及经营管理工作。


  星域广场:超95%商户已搬,铺价低于两年前


  “合同到期、开仓清货、疯狂清空、一件不留……”。记者本周走访星域广场发现,整个商场超过95%的商户已搬走,仅有几家临街商铺尚在开门营业中,但都无一例外地贴上优惠、清货的字眼。


  “这里的商户所剩无几了,我也要搬了。”负一层经营餐饮的户主告诉记者。“在返租期的两年里,商场人流虽少,一天营业额也仅有几百元,但不用交租金,只交30元/平方米的管理费即可,尚能保证每月1000多元的收入。但现在不仅要交管理费、公摊费,还要交60-80元/平方米的租金,再加上水电费,每月不仅无利可图,还要赔上老本。”


  记者留意到,此广场总共有五层,正如此户主所说,大部分商铺大门紧锁,三、四层及负一层更为明显,整个商场空空荡荡、冷冷清清。


  随后,记者以租铺的身份来到该广场的招商中心。“原来的第三方机构合同到期撤场走了,我们番禺广州耀腾企业投资咨询有限公司应邀于今年7月份接手,负责整个商场的招商及运营工作,合同期为三年。”招商中心一工作人员介绍,商场总共有800多间商铺,一楼租金约150元/平方米,负一层租金约为120元/平方米,二至四楼租金约50-80元/平方米。另外,要交付15元/平方米的管理费,不包括公摊费用及水电费。记者另从其宣传单页上看到,租期三年,两按一租,免进场费。


  除了招商中心以外,此商场内还设有万科租售中心。“两年前,大业主承包了万科康苑的商业广场,然后分割成小商铺以两年返祖的形式卖给小业主,返租期在铺款里扣除。今年返租到期了,大业主交给小业主自己去经营。但由于小业主单独招租难,所以大业主撤场前找了番禺投资公司来招商经营。新投资方接手要和小业主签委托书,但小业主对租金等方面不太满意,不愿意签,所以就放到万科租售中心,由我们来帮忙租售。”万科租售中心工作人员介绍。


  另据其透露,此广场的商铺在近两年的售价上涨非常有限,甚至低于两年前的售价。“有小业主在两年前以6万元/平方米买的商场里的三、四层的商铺,现在的市场售价大概也在6万元/平方米左右,根本没有钱赚。两年前的一楼临街商铺最高卖15万元/平方米,但现在市场售价约13-14万元/平方米。”


  统一经营期的经营公司回应:


  星域广场的统一经营期从2011年10月至今年10月31日。原招商运营方广州骏宇市场经营管理有限公司(下称骏宇)回应,由于许多商家租赁场地涉及多个商铺,有多位现业主及少部分业主未能同意商家续租条件,未能谈妥,商家只能终止经营撤商场。鉴于少数业主因种种原因不愿骏宇继续经营,要求另寻第三方进行招商,骏宇即邀请耀腾公司进行招商。


  主题商场铺经营流程


  一般由多名股东合股组成公司以低价收购住宅裙楼


  打着“统一经营两年或三年”的口号将裙楼商场分割成上百间小商铺出售给小业主,获取高额利润


  统一经营期间,商铺免租吸客,形成旺场

  近交铺期时清退商户,将商场分隔装修交给小业主

  置换新的经营公司或招商公司协助业主招租事宜


  律师声音


  投资商将大的商场分割成小商铺出售,相关证件齐全的话并无任何法律漏洞,小业主们目前遇到的问题的确很棘手。


  如果不满意新的物业或经营公司,小业主可以选择不和他们签合同。因为新进驻的物管公司和业主并没有什么关系,业主可以自行成立业主委员会。


  如果成立不了业主委员会,也可以召开业主大会,征得全体业主同意后选聘一家实力强的物业管理公司进场接手商场的物业管理,继而由新物管把原有的物管和经营公司赶走,小业主们方可实现自主招租等。

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