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日志

 
 

餐饮成为香饽饽  

2013-10-03 11:13:41|  分类: 商业行业信息资讯 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       电商冲击,百货为代表的传统零售江河日下,愁云惨淡的商业地产不得不另辟蹊径,餐饮业开始成为握在手中的“魔法石”。由于购物中心体验式消费功能日益突出,餐饮娱乐的比例越来越大,知名的餐饮品牌也将成为今后商业项目招商重点。


       纵观全国布局的万达广场,餐饮主力店所占商场业态与日俱增,传统20%-25%左右的餐饮业态比重已经远不能满足,现在的商业体餐饮业态中甚至超过了30%。


       在成都金牛万达广场的招商中,就明确要求了租赁面积的30%-35%要做餐饮,中粮大悦城也规定餐饮业态要占25%以上。


为何餐饮成为购物中心的香饽饽?


       据统计,消费者在超市逗留的平均时间是45分钟,而真正的配有较大比例餐饮、休闲、娱乐的体验购物中心,消费者逗留时间约为2.5到3小时。


       另外,对于新开业的购物中心,较之零售业,餐饮的培育期也相对较短,目前餐饮业的整体回报周期为2-3年,若是小面积的餐饮店,最快的回报周期是几个月。比如,200平米左右的特色餐饮,其整个投入项目可能是几十万(暂不考虑招商免租期、装修补贴等等),若一个月能回报十万到二十万,则回报周期会较短……


       在很多新开业的商场里,餐饮总是最先火起来的商业业态,因为大家可能不会去看电影、滑冰,不会去专卖店买衣服,但肯定不会不吃饭。餐饮是生活和工作的一部分,加上现在可以选择的空间越来越多,从环境、口味、服务这些软性元素,再到多样的餐饮类型,都可以在早期为商场带来人气,提升商业氛围。所以很多新开业的商场,都会在餐饮业态的比重上有所偏重,前几年像万象城、大悦城这样成熟的商业项目中,餐饮比例达到30-35% 左右还被称之为特色,但在现在的市场环境中,开业期餐饮业态比例达到35% 基本已成为常态。尤其是现在二线城市中,未来新兴的购物中心项目往往地处城市的新区,需要利用餐饮的聚客能力在前期尽快的提升商业氛围,也在一定程度上有助于缩短商业运营培养期。


       除了餐饮业态本身的聚客能力以外,也可以与其他业态配合,加强商业氛围的形成,比如餐饮和冰场的结合,可以很好地使两种氛围和各自的消费者相融合,将餐厅布置在冰场及挑空的周边,就餐的人可以一边享受美食一边观赏冰场上的活动,乐趣非凡。另外,餐饮与电影院的结合,电影院算是购物中心里最具吸客能力的主力业态之一,尤其是黄金时间的人流量相当大,如何利用这些人流呢?可以在其周边设置如快餐、休闲餐饮等,既可以为等待观影的消费者提供休憩的场所,又可以为餐厅带来生意,一举两得。


       传统意义上,餐饮业一般租金在50元-100元/平米左右,承租能力低,多被安排在购物中心高楼层。但现在,繁华地段的餐饮租金已增长到月均200元/平米的水平,而较偏远地区也有100元左右,虽然是少数。可以看出,餐饮对于购物中心的发展起到了举足轻重的作用,但是业主往往对于餐饮的租金收益水平也是捏了一把汗。


       由于餐饮行业的收益率相比零售业还是要低很多,包括设备、人员、装潢等成本也相对较高,加之餐饮业态普遍集中在商场的高楼层,因此反映到租金上,其承租能力相对较弱。


       正是由于餐饮业态令人“又爱又恨”,我们需要在项目前期的业态规划和建筑设计上对其进行重点关注,比如刚才提到的,将餐饮与冰场和电影院相结合,就可以借助后者的人气提升餐厅的生意,而普遍在这两种业态周边的餐厅租金比较高。


       另外从建筑设计上,飞天梯的运用也在一定程度上解决了高楼层餐饮通达性的问题,可以使消费者迅速通过扶梯直达餐饮楼层,这也很巧妙地从侧面提升了餐饮业态的租金水平。


       还有诸如一些大型的商务宴会型餐厅,若设置在高楼层则必须要解决通达性的问题,所以我们会为他单独在首层设置直通餐厅的垂直电梯及门厅,比如朝阳大悦城楼上的金钱豹,可以举办年会婚宴等活动,就在首层设置了独立的门厅,但有一点需要强调,这类垂直交通的设置需要考虑外部车道的规划,以便于商务车辆及婚车等有足够的空间停靠,这样为我们的商户考虑周全,才可以在满足商户使用的大前提下,有效地提升租金的水平。


       不过,并非所有餐饮都适合进驻购物中心。消费适中、依靠人流量可以获得较高竞争力的是火锅、快餐、特色餐饮等终端品牌。


       餐饮业态是购物中心和步行街的香饽饽,但商场达到一定的人气聚拢程度和商业承租能力后就应适当压缩,因为餐饮承租能力整体仍然较低,面积过大将影响整体物业回报。所谓,过犹不及。

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