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商业地产运营专家_狮子座的熊

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日志

 
 

成都商业地产井喷综合体逐步进入开业考验期  

2013-10-15 23:37:28|  分类: 商业地产信息资讯 |  标签: |举报 |字号 订阅

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      在商业地产开发持续高温之下,供应量也持续走高,成都商业地产迎来了一波又一波的井喷。但在井喷之后,存量增加成为必须面对的现实。据锐理机构数据显示,截至2012年末,成都商业地产存量已达1100万平方米,远远超越了北京、上海、广州、深圳等一线城市的商业地产存量。在“多”还是“少”的争论中,今年成都商业地产仍然正常平稳地发展,不少综合体在今年进入开业阶段,而商业街异军突起,成为商业市场的新热点,写字楼与LOFT、SOHO一起撑起的办公物业也在高压下寻找突破。


      写字楼持续消化存量

      据吉信行数据,上半年主城区办公市场成交量一路走红,较去年上半年同比增长91.35%。今年写字楼市场,供应量减少,但成交量有所增加,主要以去库存为主。     从热销板块来看,上半年写字楼销售热销板块集中在南延线高新段,成交价格整体偏高。上半年写字楼市场,城南的成交量占比65%,成为写字楼销售的热门区域。8月份的数据也显示,城南依然保持了写字楼销售的领导地位,城南销售面积占62%。从环域上看,绕城外成为写字楼销售主力区域。8月份写字楼成交面积占比中,绕城外占地31%,三环-绕城为19%,二环-三环为16%,一环-二环为19%,一环内为15%。

      虽然市场在持续消化存量,但写字楼市场仍不容乐观。据58同城、四川最新数据显示:南延线上,有的写字楼租金可以达到100-150元,有的写字楼租金仅为30-50元,两极分化情况严重。供应量依然相对较大。不过相对低廉的租金和较好的硬件设施,加上南延线交通和商业配套的提速,近期市场出现了不少公司南迁的迹象。随着南延线市政配套、生活配套以及入住率提高,在整体成熟下,南延线的写字楼也将迎来新的机会。


      商铺市场商业“街战”正酣

      吉信行2013年房地产研究半年报分析显示,从主城区今年商铺供销量看,供应在持续升高,从价格来看,商铺价格整体呈现上涨趋势,按照类型不同,会出现价格分层。8月份吉信行月报显示,主城区商铺供应减少销售上涨,成交面积约6.86万平方米,环比上涨约21.94%,供求比0.53,库存压力略有减缓。近郊商铺则供销通落,供销比约0.6。

      今年的商铺市场除了传统的底商外,各大牌开发商推出的“商业街”赚足了市场眼球。和黄“新街里”、龙湖“天街里”、华润“润街”、蓝光“红街”“耍街”、中海“华府金街”、银泰城“悦坊”等一系列整体包装理念下的商铺推出面市,带热了商铺市场,也将商铺价格上推,不少商业街的售价已经在8万以上。

      在市场火爆的商业街中,既有传统的社区底商,如蓝光的coco红街系、耍街系,主要依托热销的住宅项目,另一些的“商业街”是综合体中的可售部分,在大型综合体和主力店的品牌背景下,这部分商业街,在产品打造上都带来创新和亮点。如8月份龙湖北城天街推出的中央外街,以弓形动线为基础,对商业街的整体规划为弧形曲线,避免了消费者逛街疲惫的情况。9月份正式开放售楼部的成都银泰城?悦坊被作为银泰城最具特色的主力业态之一,是成都首座全天候公园式主题商业街,因其特色被授予“商业街开发创新项目”称号。


      大型综合体逐步进入开业考验期

      根据四川省连锁商业协会调查数据显示,截至今年6月底,成都大型综合体数量是123个,排名全国第一。“井喷”是不争事实,这供应井喷之下,后市的竞争将会更加白热化。从去年到今年,九方、奥克斯、以及亚洲最大单体建筑——环球中心等几个重要的综合体项目陆续开业,位于红星路步行街的国金中心预计将在年底开业。

      随着综合体陆续开业,竞争也将凸显。四川商业地产联盟秘书长、四川省连锁商业协会会长冉立春认为,商业地产的竞争会变成商业零售业的竞争。而赢利模式单一、停车位不足、专业人才匮乏,运营能力亟待提升等问题也将是困扰商业地产发展的重要因素。从运营层面来看,单一盈利模式也是商业综合体面临的困境,“目前综合体盈利模式基本以主力店为主,像凯丹广场、来福士广场运用的店中店模式就很少”。最后,冉立春结合行业实例,感叹商业地产专业运营管理人才匮乏,使得运营能力大打折扣。商业地产的培训体系没有建立起来,人才是断档的。

      怎样从后市激烈的竞争中脱颖而出,商业地产开发运营者应当反思以上问题。打破单一盈利模式——例如增加引入“店中店”,科学规划车位配比,建立商业地产运营管理人才培训体系,都值得业界借鉴和参考。


      商务公寓市场份额逐步扩大

      商务公寓作为商业地产中较有特色的一部分,近年来在商业地产中份额正在慢慢增加。近几年,随着成都的发展,更多商业用户相关部门和企业都看准成都对外经济发展前景,锁定公寓项目在成都市场潜力及未来发展空间,积极推动了公寓的未来发展。而面积小,总价低,不受政策限制的特性,也让商务公寓在投资市场占据一席之地。

      今年,SOHO供应与去年相比一直处于低位,成交均价保持平衡发展。从各方位来看,随着城南商业与办公的发展以及城东的迅速崛起,东、南两方位销售占比均较高。从LOFT供销走势来看,今年上半年供应量与去年基本持平,成交量有大幅上涨。近年来,随着LOFT物业的发展,销量一直呈现稳步上涨的趋势,预计未来LOFT等将成为办公物业的一种重要形式。从各方位来看,城南依旧是其销售热门区域,随着“北改”的进程,城北成交量也逐渐增加。从城区来看,作为商业办公主要区域的高新区依旧是销售的主要承载区。

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