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商业地产运营专家_狮子座的熊

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购物中心物业前期介入的工作内容  

2013-10-11 10:33:26|  分类: 商业地产名家讲堂 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 物业前期介入是指购物中心尚未建成和实施前期物业服务之前,购物中心商业管理企业从规划设计、施工建设、设备安装调试以及前期筹备等方面,以物业管理的角度提出各种合理化的意见与建议,组织实施相关工作。

  1、前期准备及市场调研

  在规划建设期内就应参与项目规划方案解读与论证,同时根据管理工作计划进行市场调研,调研的内容包括:了解物业管理市场状况、项目所在地物业管理费标准及收缴率、当地相关的政策要求和行业管理的标准等,同时对相关物料进行市场调查,以掌握基础数据,为后续的管理费测算提供依据。

  2、优化项目设计

  项目论证及规划图纸出炉后,应参与研究项目规划图纸,了解物业功能设计,根据商业、公寓、写字楼等不同物业形态的使用需求提出建议,优化项目设计,从商业物业经营和管理方面提出意见,使项目设计趋于合理化,减少后期管理成本。

  3、费用测算

  在对项目优化建议进行跟踪的同时,应根据项目实体进行商业物业管理费标准测算,为落实前期启动资金进行准备。费用测算应尽可能根据市场和项目定位进行,且务必翔实。

  4、前期综合工作

  应提前进行商业管理机构(分公司或者管理处)的筹建,获得管理权,建立组织架构,招聘人员并进行培训,配合产权方编写商铺经营租赁合同,或者就租赁合同结合物业管理提出意见,编制《购物中心项目物业管理方案》,编写相关的物业管理服务合同,编制《商户须知》或者《商户手册》、《管理服务公约》等,建立相关的经营管理制度。在人员到位后,应进行制度、经营管理、合同管理服务界面、项目工程建设概况、施工现场安全规定等培训。除此之外,应与公安、消防、城管、环保、环卫等部门进行沟通对接,与项目开发者进行沟通,落实物业用房,参与物业用房的设计、装修,保障物业用房的通讯、网络、通风、空调、供电、上下水,确保在开业前投入使用。

  5、保洁绿化

  在物业前期介入过程中,由于购物中心施工进度的影响,应提前考虑项目保洁开荒工作及绿化种植、小品景观接管,适时组织招投标。制定垃圾清运及管理方案,进行相关设施如垃圾桶、休闲椅等物料采购。

  6、安全及车场管理

  办理停车场手续经营许可证、税务登记证、收费许可证,制定停车场管理方案,对相应安防物资如对讲机、雪糕桶、铁马、警示牌、警戒线、消防器材等物料进行采购,交接钥匙并规范钥匙管理,建立管理台账。确定消防安全管理委员会及义务消防队名单,组织义务消防队伍并进行消防演练,确保在进场、开业期间的消防安全。

  7、建筑本体及配套设备设施的工程管理

  除了在规划设计阶段参与规划设计、施工设计的优化工作外,还应积极参与设备选型,从管理角度对设备系统提供专业建议,辅助监督工程施工进度及质量,参与设备安装、调试,接收设备相关资料。

  8、物业验收

  参与项目竣工验收,重点跟进消防验收、规划验收、房屋质量备案验收,跟进综合验收并根据验收结果办理水、电、气等过户工作,组织移交物业前期资料,包括相关的政府批文、项目图纸、验收批文等。

  9、商铺进场装修

  成立装修管理小组,提供业户装修工程技术要求并与装修业户对接,审批业户装修设计,提供审核意见,监控装修施工过程,及时按规定提出整改要求,协助解决业户合理需求,组织验收小组,对隐蔽工程和完工业户进行验收。

  10、开业准备

  设备运行、安防、保洁、车场等物业管理全面展开,协助开业方案制定和实施,制定开业庆典安全保卫方案和开业庆典突发事件预案,并针对突发事件处置预案进行演练,确保开业庆典的顺利、安全举行。
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