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商业地产业龙头:波士顿地产  

2013-08-24 11:05:29|  分类: 国外商业地产管理 |  标签: |举报 |字号 订阅

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商业地产业龙头:波士顿地产 
(1)波士顿的发展经历
       波士顿房地产公司(交易所代码:BXP;简称:波士顿地产)于1970年在波士顿成立,是美国最大的A级写字楼持有人、运营商和开发商之一。公司最初是主要从事房地产开发,1980年代开始持有写字楼物业,1997年6月以房地产投资信托基金(REITs)的身份在纽约交易所上市。 

表 2:波士顿地产历史大事记  事件 
1970 波士顿房地产公司成立,主要在波士顿地区从事房地产开发 1980 开始向华盛顿和纽约曼哈顿区扩张,业务仍以房地产开发为主 1981 公司首次建造A级写字楼 
1988 公司并购13处重要项目,并建成17处写字楼 1992 公司建成NASA总部 
1997 公司在纽约证券交易所上市,并开始向新泽西,旧金山等区域扩张,业务转向以持有物业为主 2001 公司合并花旗中心 
2002 公司合并601和651 Gateway Commons 2007 收购Russia Wharf property 
2008 收购位于纽约麦迪逊大道上的两块土地和两处中央大楼 

 
    截至2008年,公司拥有物业147栋,处于营运状态的物业137栋,可供出租面积4599万平方尺,出租率高达94.5%;其中A级写字楼123栋(已建成113栋,在建10栋),零售物业3栋,酒店1栋,待开发土地509.3英亩。主要分布在波士顿,纽约,华盛顿,旧金山和普林斯顿等五大核心区域,其中77%位于城市CBD内,23%位于城市郊区。 

(2)波士顿发展分析 
我们缺乏波士顿1996年以前的数据,从现有资料和数据来看,公司从房地产开发转型到持有商业地产是非常正确的: 
  • 1970-1980年,美国的城市化率从73.6%到73.7%,城市化接近尾声,公司进行房地产开发,还进行了适度扩张。但公司的成长和业绩效果并不理想,否则公司也不会在上世纪80年代中期转向持有商业地产; 
  • 1981年-1997年,美国的城市化率从73.7%到78%左右,城市化率到达尾声,公司逐渐向商业地产转型; 
  • 拐点1997。转型REIT并上市,实现第一次飞跃。1997年上市是一个拐点,公司持有物业面积实现了第一次飞跃。由1997年1820万平方英尺猛增73.6%到1998年3160万平方英尺,到2001年突破4000万平方英尺。与之对应的是公司收入于1998年达到5亿美元,比1997年增长253%,2001年突破10亿美元,是1997年的7.2倍。2005年以来维持在14-15亿美元间; 
  • 拐点2008。高卖低买,逆势扩张,2008年或许是一个新拐点。2004-2007年,美国房地产处于高位,波士顿地产并没有大举购入物业资产,反而是选择了以出售物业资产为主。2008年,波士顿地产开始大举购买物业资产,全年可供出租物业逆势增加600万平方英尺,增长率13.6%,其中A级写字楼增加480万平方英尺,增长率17.7%,新增面积仅次于上市的1997年。
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