注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

商业地产运营专家_狮子座的熊

Commercial Real Estate Operation Experts

 
 
 

日志

 
 

中国房地产上市公司商业模式评价  

2013-08-24 11:40:37|  分类: 商业地产名家讲堂 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |
1、开发类 
(1)万科难以成为帕尔迪 
       在城市化完成之后,帕尔迪的成功实际上更主要依赖由于净移民导致的美国人口的增长带来的新房需求的上涨以及相应的房价的上涨。14年之后,当中国的城市化接近尾声后,我们目前还看不到中国那时也会有类似情况的发生,相反我们可能像日本和韩国那样经历或即将经历人口的下降以及房价的下跌。届时万科将何去何从?万科最好的结果就是持有满手的现金,成为一家“银行”。因此,万科难以成为帕尔迪。 万科的转型?既然持续做房地产开发这一帕尔迪的道路走不通,那万科的最佳选择显然就是应该开始持有商业地产。前段时间,凯德置地的毛大庆跳槽万科,坐镇华北,令房地产界颇多联想。作为商业地产之中的代表,凯德置地的强项显然是在商业地产。因此,业内的人士都在猜测—万科将毛君引入,委以副总裁和华北老总重任,后面似有所指? 但王石董事长还在各公开场合依旧宣称公司绝不进军商业地产,令人费解。 

(2)其他房地产开发公司 
  •  a.偏高周转的房地产开发公司 
       大多数房地产开发公司都学习万科的高周转、借助融资做大做强的商业模式,而且也学习得很成功。但其中也涌现了像招商地产、保利地产以及即将回归A股的富力地产这些具有远见的持有了一些商业地产的企业,但这些公司的商业项目绝大多数都不在北京和上海这两个核心城市。这些商业地产虽然也为企业带来长期的增值,但有的一度也成为了企业经营的负担。 
  •  b.大规模郊区开发类公司 
       大规模郊区开发类公司的典型代表是碧桂园和雅居乐。这类公司契合了城市化进程—城市由于人口扩张导致边界扩张以及城市郊区化的未来趋势,因而获得了极大的成功;相比那些追求快速周转的公司而言,这样的公司建造的房子环境优美、宁静、舒适,这些公司实实在在地增加了人类的福祉;但伴随着未来城市化的完成,这样的模式是不可持续的。美国二战后以大规模开发郊区名动一时的莱维特最终的下场是被收购。 
  • c.其他具有特殊拿地模式的开发类公司 
       有些开发类公司因为具备部分不可复制的优势能拿到便宜的土地。其中以华侨称为代表,其“旅游+地产”的模式目前看来还是很好地契合了中国的国情,我们期待它能够走得更远。 

(3)日本房地产公司现状 
       14年之后,中国房地产市场很可能就会和上世纪90年代末的日本一样。那看看日本房地产企业现在采用了什么样的商业模式还是有一定借鉴意义的。 
       20世纪50-80年代,长达30年的时间里,在几乎全部表现为经济增长的经济背景下,日本的土地价格——主要为三大都市圈和其他主要城市土地的价格——持续上升,在此背景下,人们的感觉是,只要有多余的钱,就去投资房地产,然后静等它的升值收获资本利得。这是日本公司的发展策略,也是他们成功的秘密所在。因此,在那一时期,日本房地产企业的商业模式的主要特征就是不断做大公司资产。 
       然而,20世纪90年代以来,土地价格开始下降,日本绝大多数房地产企业都倒闭了,剩下的也都是那些放弃原来的商业模式转向新的商业模式的公司。其中最具有代表性的是日本森大厦公司。 
       森大厦公司的目标是为生活在城市的人们创造更加富足和丰富多彩的生活方式。森大厦公司认为自己是“一个创造新的、能获得更多享受的城市生活方式的企业”,并认为不能再将其简单地称为开发商(The boundaries implied by callingus developers no longer apply)。与传统房地产企业不同,日本森大厦公司明确表示,既然是创造城市,就要在建设城市的同时培育城市的居民和其他利用城市空间的人们,因此,公司的商业范围涵盖了与人类生活相关的所有方面。森大厦公司的商业范围被划分为九个方面:办公楼,居室,零售和娱乐,文化和教育,健康和福利,城市规划,海外业务,非资产业务(设计、建设管理和资产管理等服务业务), IT-相关业务。 日本森大厦公司不仅在日本获得了的成功,而且对国内未来想一直做房地产开发的企业也是一个很好的借鉴: 

       传统房地产企业只提供空间及房地产租赁服务等人们生活所需“硬件”,现代房地产企业不仅提供工作、生活、休闲健身所需要的空间和建筑,而且提供“软件”——新生活方式形成所需的各种要素——包括时尚、美食、娱乐、学习、保健、信息和思想的交流等;
  • 利用房地产金融发展提供的可能性,发挥自身在房地产投资、管理方面的经验和优势,积极开展房地产投资管理业务; 
  • 在市场充分发展的条件下,细分市场,专业化运营。 

2、商业地产类 
  • 现在在北京和上海等地持有优质商业地产的公司在很大程度上奠定了其未来的江湖地位;
  • 正如我们前面所论述的,目前最佳的商业模式是将开发和持有核心城市商业地产并重; 
  • 我们欣喜地看到A股有金融街和世茂股份目前做到了这一点;
  • 希望它们能将这一商业模式继续发扬光大。

3、房地产服务类 
       随着世联地产的上市,大家对房地产服务业非常感兴趣,但很多人都不熟悉这个行业,为此,我们前期还特意写了房地产服务业全球龙头公司世邦魏理仕的专题报告以增强大家对这个行业的了解。 
       目前有投资者特别看好这个行业,对公司业绩预期也远超了我们在IPO询价报告中给出的业绩预测,公司股票也相应暴涨。个人认为,这不是对房地产服务业和公司本身进行深入研究的结果。 
       正如我们在世联地产的IPO询价报告中指出的那样,国内房地产服务业还“处于行业发展初期”,这基本上有3层意思: ? 行业发展空间广阔,长期看好; 
  • 国内房地产服务业务还处于初级形态。目前的国内的房地产服务业业务主要为顾问策划、一手房代理、二手房中介。总的来说,全球龙头公司世邦魏理仕的主要业务为物业外包9、物业租赁、物业销售、物业评估等。国内房地产服务业业务形态与全球龙头公司还有较大距离; 
  • 未来数年内行业还难以进入高速成长期。在城市化率加速的时候,新房总是供不应求的,商业地产还未起来,因此代理和策划业务总体只能是处于低附加值地位,而且竞争激烈,因此行业难以有快速的发展。最多只能是进行全国扩张以及并购。 从同类公司国际估值看,基本上09年动态PE在10-20倍左右。


全球房地产服务公司股票动态估值及部分财务指标(2009-09-06) 
                                                               PE       PE    PE  
                                 市值   收入   PB   2007A 2008A 2009E    ROE(%) ROA(%)  毛利率 (%) 净利率 (%) 资产周转率  资产负债率(%)
世邦魏理仕(美国) 3023  5129  11.84  19.0  36.8     19.4       34.4        3.4           42.9           -19.7            0.9          92.7 
仲量联行(美国)    1887  2698  1.45    20.7   50.2     16.9        7.9         0.4              /                 3.1            1.0          65.2 
第一太平戴维斯(英国) 762  1042  2.54  /      35.4     27.4           /             /               /               -2.0             1.1         55.4 
戴德梁行(英国) 406  599  3.22  /283.3 36.4 /// -24.0  1.0 76.3
FIRSTSERVICE(加) 446  1573  31.83  /9.9 8.4 //39.0  2.2  1.7 66.6 
SUMITOMO REAL(日) 1147  503  1.77  29.9 20.9 16.9 //21.8  7.1  0.5 39.2 
TOKYU LIVABLE 398  541  1.74  54.4 73.9 17.0 //10.3  1.3  1.0 60.8 
信义房屋(台湾) 489  177  3.73  19.1 16.5 15.1 21.7 12.9 29.8  15.1  0.7 42.0 
HERSING(新加坡) 107  111  2.54  48.9 ////19.2  1.4  1.3 43.5 
美联集团(香港) 539  290  3.16  /14.9 13.9 22.3 15.1 / -1.8  0.8 31.5 
易居中国(中国) 1619  154  3.76  38.4 23.2 17.9 12.7 /79.4  25.6  0.4 21.7 
合富辉煌(中国) 79  88  1.30  /7.5 6.5 15.0 14.0 / -11.0  1.0 26.9 
富阳中国(中国) 10  3  0.65  /////-57.7  -209.8  0.1 22.2 
均值   5.35  32.9 52.0 17.8 19.0 9.2 23.1  -16.4  0.9 49.5 
 
  评论这张
 
阅读(531)| 评论(0)
推荐

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017