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万达商业地产揭秘系列 (六) 与巨人同行  

2013-08-21 17:46:48|  分类: 商业地产名家讲堂 |  标签: |举报 |字号 订阅

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万达商业地产揭秘六:与巨人同行

     ——万达选择与选择万达的辩证关系


万达商业地产揭秘系列 (六) 与巨人同行 - 狮子座的熊 - 商业地产运营专家


   [提要]万达选择对于商业地产项目而言,选址的缜密性和科学性往往是项目成败的关键,选址的标准与项目开发模式之间也存在着互为影响的辩证关系,透过万达的科学而规范的选址体系看,万达对城市经济向上的巨大牵引力不但来自于城市核心区位的传统商圈,更来自于万达勇于而且能够创造新商圈的能力、魄力和实力,而万达选择“订单商业地产”模式并将之发扬光大更说明了万达的气魄和胆识——只有符合万达标准并适合万达发展方向的品牌才能够幸运的被万达选中并为其进行“量体裁衣”式的全面规划……

   选择万达——在每一个城市综合体,入场项目能不能实现真正的旺铺经营,一方面源自建造者的前期规划和后期管理,更重要的也在于入场品牌能不能更好的对消费者形成“吸金效应”,在万达广场,仔细观察你会发现,一些中小主力店随着万达的连锁开发而出现在每一个城市的万达广场里,也正因此,很多商家随万达而迅速形成连锁品牌,很多世界500强的企业也因万达的屡战屡胜而成为万达的拥护者,万达到哪,他们就跟到哪里……


万达选择  商业模式领跑中国

    商业模式决定企业的成败,这一理念越来越多地得到企业家与业内专家的认可。中国的商业地产发展要向更高的境界迈进,必须依靠商业模式的创新。而能否打造符合国情和市场规律的商业模式,是中国企业决胜未来的关键所在,万达的成功便在于此。

    所谓的万达第三代商业地产城市综合体,就是把国外的室内步行街与中国的商业大楼结合在一起,同时在商业综合体中组合了写字楼、公寓、酒店等业态,商业中心里面增加文化、娱乐、健身、餐饮等内容。总结万达几年来的发展,正如王健林董事长所言:万达的成功主要是商业模式的成功。因为万达的产品尤其是号称第三代城市综合体的产品的成功不仅是商业的成功,更是投资模式的成功,万达从第一代单店和第二代复合店卖街铺到现在只卖非商业之外的产品如写字楼、公寓,既达成了综合体规模上的城市标志性象征的目的,又解决了产品链和资金链的最优组合和良性循环,正在逐步实现从原来以营销为导向的订单地产向持有型订单地产的重大转折,从而为真正的资本之路搭建了坚实的基础,为资产之桥构筑了预期的升值空间。

    万达商业地产开发模式从第一代到第三代,经历了近七年的艰辛波折,但也收获了市场对万达每一代商业开发模式的检验,在第三代开发模式屡试不爽的今天,万达为众多强势企业提供了一个平台,同时也将这些跨行业的业态充分进行了资源整合,使得各种业态交相辉映,相得益彰,并释放出整体的辐射力。正是选择到了成功的商业模式,万达才能在商业地产领域迈着坚实的步伐前行,一步一个脚印。

    值得一提的是,万达独特的“订单商业地产”形成了强大的竞争优势,获得了市场的高度认可,而且这种模式在现在的市场环境中是别人无法复制的,每到一地就能把一地做热,进而拉动一个城市的经济发展和税收,这只有万达能够做到;吸引众多品牌主力店追随万达,进入每一个万达广场,这也只有万达能够做到;先租后建、满场开业、场场旺铺,这些,也只有万达能够做到。王健林董事长在对自己的员工进行培训的时候说,商业模式比产品甚至品牌的建立更重要,而最好的商业模式是人无我有的商业模式,作为国内唯一的全国性商业地产商,万达独创的“订单商业地产”模式因为带动了区域周边的发展、拉动了整个城市经济的上升而获得了各地政府的认可并成为各地政府邀请的对象,而也是因为万达独特的富有竞争力的商业模式,万达还获得了中国企业在国际上的最高评级。国内金融界的认可、国内外投资机构的追捧,使得万达创造的财富神话口碑相传,流传久远。


万达选址 商业版图大规模扩张

    对于商业地产项目而言,选址的缜密性和科学性往往是项目成败的关键,选址的标准与项目开发模式之间也存在着互为影响的辩证关系,透过万达的科学而规范的选址体系看,万达对城市经济向上的巨大牵引力不但来自于城市核心区位的传统商圈,更来自于万达勇于而且能够创造新商圈的能力、魄力和实力。

    20071222日, 宁波鄞州万达广场一周年庆典活动隆重举办,百家商户现场共贺万达周年庆,感谢万达为他们开启了财富大门,时光倒回到一年前,2006年的1222日,宁波市委市政府领导、万达高管人员齐聚宁波万达广场参加在这里举办的宁波鄞州万达广场开盘仪式,为这次开盘能够成功举行,万达人倾注了无数的心血,并为此做出了长达一年的准备,开盘现场飞舞的彩旗、齐鸣的礼炮,是万达做了精心准备的,但是,在现场出现的近20万消费者从四面八方汇集涌入万达广场却是万达人也始料未及的,在这个项目开工建设之时,周边还是杂草丛生、荒无人烟的地处……同样的奇迹在万达的发展史上屡见不鲜,更成为投资者对万达的信心源泉,一些由万达组织到北京、上海、成都等地考察万达项目的业主看到已经开业的万达能够产生如此强大的“吸金效应”纷纷竖起大拇指,赞叹万达所创造的财富神话,更多的人,则以落单万达的实际行动参与到了神话的缔造中来。

    涉足商业地产之初,万达项目多选择城市的核心商圈,借助商圈业已形成的商业氛围为万达广场造势,以保证中小业主的投资收益。但早期万达商业广场以带租约销售模式,大多将商铺出售给中小投资者,靠销售平衡现金流,短期内迅速回收数亿元资金,但由于产权多元化、经营分散化、商业模式单一和主力店间的无连续性,以及经济环境的不成熟和投资者心理上的不成熟,万达广场也因此经历了一些磨难,商户过高的投资回报期望没能实现。

    在万达商业模式向第二代过渡的过程中,虽然项目面积加大,业态也增加,但因为其相互之间的互动没能有效建立,项目的效力并没有真正显现出来。当万达的第三代商业模式出现,王健林所言的“城市综合体”显然已经不是一个城市业已成形的传统商圈所能容纳,由此,万达的选址体系发生了重大变化,大体量的建筑群、业态丰富的综合体开始出现在各城市的非中心地带,如位于上海五角场的万达广场、如位于宁波鄞州的万达广场、如位于北京石景山的万达广场……,万达集团将选址体系的重心完全转向了城市非中心甚至郊区地带,而万达所要做的正是启动这些区域,通过万达商业模式的成功带动整个区域的发展甚至整个城市的经济提速。

    现在的万达广场所在的区域,无论在万达进入之前是怎样的一种荒凉状态,如宁波鄞州,无论在万达进入之前是怎样的无人问津,如上海五角场,但在万达进入后,这些第三代城市综合体项目的大规模、大体量都在所在城市成为新的地标式建筑、新的商业中心、新的城市中心、成为一个城市新的象征、行业新的标准,周边很多知名地产商在销售房子时,都把距离万达多少米作为项目的最大卖点,可见城市综合体的影响力之大。


万达选友 品牌成就国际万达

    在万达选择合作伙伴的历史上流传着这样一个故事,在万达北京的一个项目中,有两家世界500强企业希望进入,并不断地通过各种方式向万达高层表达了这一愿望,其中一个还给出了天价租金,希望能够进入万达,而理智而富有多个项目招商经验的万达人并没有为眼前的利益所迷惑,他们提出,这么高的租金肯定会给后面的经营造成巨大压力,最终,经过分析讨论,万达最终选择了一个出价较低的但在中国市场上更有影响力的企业,而也只有这样的企业才能与万达的品牌相符。

    万达之所以能够成功,与其对于自身成为“国际万达”的标准有着密不可分的关系,对于选友,“国际万达”的辞典里有这样一条标准,那就是:合作伙伴是国际级。至今,以这样的标准选择合作伙伴,万达已拥有丰富的品牌资源,与一大批国际和国内一流的品牌商家建立了战略合作关系,目前合作的商家已超过5000家。这些独有的商家合作伙伴资源合成了万达的核心竞争优势。

    此外,为了保证合作伙伴能赚钱,万达在发展项目时也会充分听取各主力店的意见和建议,在城市和地段的选择上兼顾合作伙伴的利益,达成双方的利益最大化。7年前的万达从做订单开发开始,随着市场需求和中国经济环境的变化而慢慢向专业的商业地产运营商迈进,有了品牌战略合作商家、有了详细的前期策划、规划方面的经验,万达进行商业开发的准确性才能不断提高,甚至已经可以保证场场旺铺,在现在的商业环境中,可以做到没有拍卖拿地时就可以大约知道做什么类型的物业,容积率多少等等的,惟有万达,从中可见万达作为一个中国商业地产领袖人物的魅力所在。


规划先行 万达广场成功的核心保证

    在万达对商业伙伴的选择共赢中,万达广场的规划先行策略起到了举足轻重的作用,万达商业规划研究院是中国第一家专业从事城市综合体及大型商业综合体开发、设计、研究的商业规划、建筑研究机构,由来自建筑设计领域及房地产开发领域的众多精英人才组成。万达商业规划研究院不但是万达商业地产链条中的核心环节,还是中国唯一一家专业从事城市综合体、大型商业中心和五星级酒店规划、设计的机构,研究院汇集了全国商业中心、五星级酒店设计各专业的一流人才,更是万达商业地产核心竞争力的重要组成部分。

    在每一座万达广场招商开始后,规划研究院就会迅速开始为这些签约主力店入场做好充分的准备,规划至每一个商铺、设计至每一个细节,像餐饮的隔油池、游泳馆的降板、超市的荷载等诸多细节在规划设计阶段就已经给予确认,尽量避免商家进场后进行改建,减少浪费,同时也是对入场商户负责。

    有人说,中国的商业地产的竞争要从低端的销售竞争向高端运营竞争发展,它们要达成一个如香港太古企业、日本佳世客等的专业商业地产商,还有很长的路要走,在这个过程中,如何提升价值并最终与资本市场取得连接价值最大化才是根本,毕竟商业地产回到其核心就是在于运营所带来的价值的提升。为什么物业投资市场称:“住宅有价,店面无价”,是因为店面这个平台后面所带来的商机决定的,而不是水泥加钢筋决定其价值的。回到加之提升这个问题上,其核心就是通过开发模式的不断创新来提升其价值,这是一个系统的成功路径,经过选点、定位、引商、开业、运营、调整阶段不断实现商业价值。万达集团就是将这种开发模式的创新从销售铺面的第一代向只租不售联合国际知名品牌主力店共同经营的第三代前进,最终取得了骄人的业绩,并以此领跑中国商业地产,在世界商业帝国的发展版图上屹立起中国的旗帜。


选择万达 追随缔造奇迹的王者

   在每一个城市综合体,入场项目能不能实现真正的旺铺经营,一方面源自建造者的前期规划和后期管理,更重要的也在于入场品牌能不能更好的对消费者形成“吸金效应”,在万达广场,仔细观察你会发现,一些中小主力店随着万达的连锁开发而出现在每一个城市的万达广场里,也正因此,很多商家随万达而迅速形成连锁品牌,很多世界500强的企业也因万达的屡战屡胜而成为万达的拥护者,万达到哪,他们就跟到哪里……

    正是因为与缔造奇迹的王者同行,按照国际化的品牌做事,这些中小主力店也走在了迈向国际的征途上,如神采飞扬电子娱乐项目,现已在武汉万达广场、哈尔滨万达广场、成都万达广场、西安万达广场、长春万达广场等全国多家万达广场开设了大型室内电子娱乐游乐园,经营业绩也稳步上升。

    短短几年时间,随着万达在全国扩张商业版图,对万达始终信心十足并一直追随万达的中小店铺主力店以惊人的速度形成连锁并取得了骄人的销售业绩,连万达人自己都半开玩笑的说,如果可以,希望我们自己也开个小店,一路跟着万达走,不出几年,一定能成为国内连锁品牌,并创出自己的知名度。

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