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万达商业地产揭密系列 (四) 用不动产运营城市  

2013-08-21 17:39:59|  分类: 商业地产名家讲堂 |  标签: |举报 |字号 订阅

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万达商业地产揭密系列之四:用不动产运营城市

  ————————万达不动产运营哲学探讨


万达商业地产揭密系列 (四) 用不动产运营城市 - 狮子座的熊 - 商业地产运营专家


  【导读】万达变了!2008年开始,万达将不再进行单纯的住宅地产开发。

2001年万达从主要的住宅地产开发领域挺身迈进商业地产开发领域到2008年宣布不在单纯开发住宅地产,万达的每一次变化都是石破天惊。这种变化反应到集团的房地产发展战略上,就是万达将在今后很长甚至长达百年的时间里,会集中优势发展商业地产,以商业物业的持有为基础,发展不动产业,包括开发和后期的持有经营及管理。有人将万达的这种变称为“万达新规”。万达掌舵人王健林也说,从现在起,再称呼万达为开发商就不准确了,应该叫不动产运营商。其实所有洞察万达用意的人都明白,单纯的开发商,永远不可能跨出国门,参与国际化的竞争。

  全国布局加速

  “现在我们取得了一点成绩,但不能骄傲,更不能停下来享受成果。别人在追赶我们,同时我们也在追赶别人。所以我们一定要快,更快。”在集团的很多会议上,甚至在和很多集团高层的聊天当中,王健林多次表达出这种思想。的确,在身后追赶万达的房地产企业有一大群,但万达所追赶的企业,其实也就两三个,世界第二的美国不动产运营商西蒙集团和世界第一的不动产运营商澳大利亚西部集团是他真正追赶的对象。可见万达的野心已经漂洋过海,刺破青天锷未残。

  果然进入第三代万达广场之后,万达战舰开始横扫中国很多城市:北京、上海、西安、成都、无锡、沈阳…如果包括第一和第二代万达广场,万达广场已经在50多个城市中烙下了自己的名字。

  由于第三代万达广场具有强大的商圈创造能力,使万达对于选择什么样的城市及城市中什么样的区域不再绞尽脑汁。大到北京、上海,小到宁波、南昌,万达几乎“大小通吃”, 20071228日,万达旗下四大支柱产业之一万达电影院线在国内三线城市潍坊启动万达国际影城,意味着万达对于中国城市的选择正在放大。而对城市区域的选择上,万达其实也更愿意选择城市非中心区,这样可以保证万达靠独步天下的经营模式在带活一个商圈后,其整体物业的升值水平会比在城市中心区域高出几倍甚至几十倍。所以在上海,万达成功创造五角场商圈之后,第二个位于周浦镇的上海周浦万达广场所处位置更加偏僻。

  先进的万达商业模式,让如今万达在全国布子时像一个围棋高手,每每落子不需长考,但子子连珠,终成中国商业地产界的巨子。

  2010年 万达将成为中国最大“房东”

  自从万达商业地产第三代升级产品万达广场面世后,万达广场对市场的销售部分也发生了巨大变化。万达将只对市场销售居住、办公物业及独立底商,其余部分将由万达全部自己持有,用于出租经营。万达的不动产运营商的地位因此越来越强,其身上“大房东”的味道也越来越浓。

  对购房者来说,万达对万达广场的持有经营部分,恰恰成了其城市综合体中居住物业的配套。所以万达这个“大房东”做得越优秀,投资万达广场的业主,受益也就越多,业主除了会享受到万达所提出的“8分钟生活圈”,同时居住物业的升值速度必然会像投入热水中的体温计。以万达现在的实力,没有人会怀疑这个“大房东”的巨大能量,繁华必然带来高舒适和高收益,因此万达第三代产品城市综合体刚一推出市场,就受到市场的热烈追捧。

  2008年初,在万达集团年会商管分会上,集团高级副总裁李耀汉明确指出,集团商管承担着万达集团跨区域连锁商业项目的统一运营和全程经营管理业务,目前商管系统的管理范围覆盖了全国17个已经开业的万达广场,正在筹备和已经在建的10余个万达广场。到2012年,将接管近80个万达广场,持有收租物业面积1200万平方米,预计年租金收入超过80亿元。

  届时这个数字已超过世界第二大不动产运营商美国西蒙集团的600万平方米商业持有体量,同时也超过了目前世界第一大不动产商澳大利亚西部集团2000万平方米的二分之一。万达在中国的第一不动产运营商地位将在相当长的时间内无人可撼。

  对此,王健林的老朋友,阿里巴巴创始人马云对万达评价道:“进入2000年之后,中国经济开始更加高速的发展,经济车轮的转数仿佛从自行车变成了轿车,每座城市更加开放和繁荣,作为城市经济的发展载体,一个好的商业地产项目在城市中的地位越来越突出,焕发出其前所未有的光芒。”

  金融宠儿

  2005年,万达集团远赴海外,准备与澳大利亚麦格理银行合资在境外成立中国基金。以审查严格、标准苛刻著称的穆迪和标准普尔这两大世界权威评级机构,分别给了这支基金以A+A++。这就意味着万达拿到了中国企业在国际上的最高评级,赢得了国际金融资本的青睐。王健林在回忆那段往事时说,为什么给我们这么高的评级?就是我们拥有独特的、富有竞争力的商业模式。

  而在2006年,万达收到了央行的红头文件。文件中称:万达将做为全国房地产金融改革试点企业,可以直接与国内几大银行开展总部对总部的合作,允许万达可以用经营性物业进行抵押贷款。

  全国仅有两家获此特殊待遇,另一个企业是万科,绝无第三家。对此,王健林同样深有感触:试点企业能融来多少资金是次要的,重要的是诚信无价,品牌无价。

  其实,以记者看来,穆迪和标准普尔也好,或者是央行也好,他们看重万达的,除了万达的诚信,就是万达商业模式强大的经营创富能力。后来的事实也证实了这种判断。由于经济政策变化,万达准备转到A股上市,几家世界大投资银行和国内几大顶级券商全部争先登门拜访,要与万达联姻。尽管后来万达选择了国内的投资银行,但世界几大投资银行仍然不断与万达接触,努力寻求与万达的合作机会。

  国际、国内金融业对万达的宠爱有加,让这个不动产运营商在商业地产的发展道路上越走越踏实。

  万达商业地产中的两张王牌

  在国际金融频频向万达抛来橄榄枝的时候,王健林曾言,这是我们拥有独特的、富有竞争力的商业模式。那么万达的富有竞争力的商业模式到底是什么?万达广场已经发展到第三代。与前两代相比,万达第三代具有如下鲜明特色:第一,商业部分开始全部持有,只租不卖;第二,业态配比是经过市场检验出来的科学,第三代升级产品万达城市综合体,几乎就是业主享受城市高质量生活的浓缩版,也是区域快速升值的发动机;第三,也是万达的独门绝技,即“订单”地产。用王健林的话说,他们用了整整7年学会了做订单地产。目前,万达广场与一大批国际和国内一流的品牌商家建立了战略合作关系,目前合作商家超过5000家,无比雄厚的资源使每个万达广场项目在开工之前,主力店招商就已经基本解决,整个项目的70%-80%租赁面积已经有主,保证万达每每开业必是满堂红;第四,万达第三代广场推出之后,万达广场已经从必须依靠城市中心来发展变成了每一座万达广场都能兴起一个新城市中心。而实际上,万达商业地产每每大获全胜,还在于其手中所掌握的两张特殊王牌。

  第一张王牌是万达商业管理有限公司。该公司是全国惟一一家全国性商业管理连锁性企业,管理范围覆盖全国所有的万达广场,目前管理范围覆盖全国所有的万达广场,创造了连续三年租金收缴率超过99%的世界行业纪录。万达商业管理有限公司具备商业规划、招商统筹、营运策划及营销推广的强大优势和整合能力,以领先国内的商业运营模式,成为万达集团的核心竞争优势和全国知名的商业管理品牌。

  第二张王牌是万达商业规划研究院。该院是中国惟一一家专业从事城市综合体、大型商业中心和五星级酒店规划、设计的机构,汇集了全国商业中心、五星级酒店设计各个专业领域的一流人才,是万达商业地产核心竞争力的重要组成部分。

  万达不动产哲学

  哲学一:可获得长期稳定的现金流回报

  住宅地产产生的现金流多,但属于一次性,不会产生二次现金流,物业管理甚至会亏损。但商业地产则不同,其现金流是长期且稳定的,只要这个物业存在,每年都会有现金回报,也许刚开始回报率低,但现金流会逐年增加。万达广场的租金平均每年会增加2%-5%,基数会因此越滚越大。

  哲学二:享受资产升值的双重利益

  除了长期稳定、逐年增长的现金流回报外,商业地产还能享受资产持续升值。比如一个住宅项目,两年前是4000/平方米,两年后涨到6000/平方米,但住宅的增值不属于开发商,而是业主。然而商业地产截然不同。由于商业经营良好,在企业获得稳定的现金流之外,还会因消费拉动做热这个区域板块,使区域的土地价值升值,进而拉动整个区域价值的飙升,资产升值也很迅速。

  哲学三:不受经济周期影响

  商业地产最不容易受到经济周期影响。经济低潮期,住宅产业会受到很大影响,但商业地产不同,无论什么时候,人不能不吃饭,不卖生活用品,所以以商业地产为载体的餐饮、服务及零售业受到冲击会比较小。比如1997年爆发的亚洲金融风暴,房地产行业遭受重创,但亚洲的零售业在金融风暴期间仍然保持了增长。

  哲学四:为业主创造最大最稳定的创富空间

  万达第三代广场以城市综合体为重要特征,涵盖酒店、写字楼、万达院线、购物中心、住宅(公寓)、百货、电玩城等众多业态,是一个大型的综合性的建筑群。其中除了居住、办公物业部分对外销售外,其余全部持有经营,不再销售铺位(临街独立底商除外)

  因此,任何一座第三代万达广场的“大股东”是万达,客户就像一个个“小股东”,整个万达广场将来经营的越好,带动区域升值,万达广场中的居住、办公部分的升值空间也就越来越大,和万达一起分享物业无限升值后的“红利”。
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