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日志

 
 

商业规划设计的十大误区  

2013-08-16 23:13:24|  分类: 商业地产规划管理 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       如何成功的设计一个商业地产项目?这是许多商业地产开发商所关心的,所苦恼的。因为,一个商业地产项目和一个住宅地产项目不同,它不能只是一个建筑设计,它还要进行商业规划设计,除了要遵守建筑规范和消防规范之外,还要遵循商业规范。这种商业规范是以商业需求和市场需求为导向的,是为了保障商业项目后期的经营管理、提升项目的商业价值和商场竞争力的。目前,国内很多商业地产项目在后期的商业经营中普遍存在这样或那样的问题,一个重要方面的原因,就是由于在前期规划设计过程中,存在着很多误区所致。 

  误区一:用建筑设计代替商业设计。建筑设计与商业设计在本质要求上是不同的,建筑设计更多考虑的是如何体现建筑艺术,保障建筑技术,满足消防规范,尽管他们在进行建筑设计过程中也会去考虑今后商业的使用功能和经营要求,但由于缺乏商业的理论和经营实践,因而也很难充分的把握商业的专业需求。而商业规划设计正是以商业需求为导向的,是依据市场需求、业态定位和商业经营的需要而进行的商业实用功能设计,这种设计不但体现在层高、桩距、荷载、空间结构上,还体现在功能分区、能源配置、设备配套等专业和细节上。所以,如果只有建筑设计而不进行专业的商业设计,是很难保证商业建筑能满足今后的商业的招商、经营和管理的需要。 

  误区二:建筑设计先于商业设计。有很多开发商在拿到一个商业地产项目后,首先想到的就是请建筑设计师进行建筑设计。开发商按建筑设计进行报建和施工,等物业基础建好或物业建成竣工之后,一转入招商工作,就往往发现不是层高、柱距、荷载不符合主力店的要求,就是减力墙影响了空间结构和商业布局;不是电梯的位置不对,就是电的负荷不够;不是能源分区不利于经营控制,就是消防分区影响了商业经营 。这样,就出现了商业物业的空间结构和配套设施不能满足商业业态和经营功能的需要,因而,不但影响了前期的招商,而且还严重的影响了后期的商业经营。  

  误区三:用营销策划代替商业规划。很多商业地产开发商仍然用住宅地产的开发思维模式,在项目开始之初,就请一家房地产策划公司对项目进行营销策划。虽然这些策划公司也会对商业地产项目的商业定位、楼层布局等商业策划,但是由于策划公司不能很好的理解和把握商业的经营管理的需求,不能从商业专业 的角度对业态定位、楼层布局、功能分布、交通动线、客流组织、能源分区、设备配套等方面进行把握,因而,是不可能实现商业规划设计的各项职能目标的,也就不能满足后期的经营管理的要求。其结果,往往是策划方案很好看,但商业规划不实用;销售营销谈得多,商业经营不涉及。所以,商业地产项目如果只用营销策划代替商业规划,不可避免的会使项目在后期出现经营与管理上的漏洞。 

  误区四:重外观形象,轻内部结构。千百年来,中国人“好面子”,讲形式的观念在今天的商业地产开发过程中也时有表现。有些商业项目为了满足当地政府城市形象建设需要,在进行商业项目建设时,不顾成本,盲目的追求建筑外观的高大、新颖,追求建筑形式的个性艺术,投入巨资,打造所谓的“商业新景观”,“城市新地标”。我们不否认一个现代化的商业项目,个性和时代化的外观形象能起到提升项目形象,增强项目竞争力,吸引消费者的作用,但如果在建筑的形式和外观上的过多投入,而忽视项目的内部结构,必然会使项目“金玉其外,败絮其中”,从而严重影响项目的的商业使用价值。就像一个人外表打扮的很漂亮,但其内在素质很低,那这个人也是要大打折扣的。所以,做商业地产项目,要合理地平衡各项建设成本的投入,把有限的资金用到如何真正提升项目的商业价值上,用在保障后期的商业经营上,而不是用在“面子”上。在这一点,我们应该好好的向西方的沃尔玛、宜家等商业巨头们学习学习。  

  误区五:重装修标准,轻配套适用。我曾经到西安看到一个商业项目,不但外观豪华,而且内部的墙面、柱体都是用高档的花岗岩装修的,但室内的灯光却严重达不到商场照明的要求,内部的交通组织、服务配套也极不合理。我们就能想象这样的商业项目能不能经营得成功。实事上,这个项目一开业就陷于门可罗雀的境地。所以,我们经常建议项目开发商,装修的标准要适度,配套标准要保证。无论一个装修多么豪华的商场,几年后,也是要根据经营的调整而进行装修的,况且一个商场的装修档次是不能脱离其商业的定位的。而内部的合理规划和配套,可能花钱不多,但可以极大满足商业经营的需要,方便顾客,增强项目的竞争力 。所以,在进行商业地产规划设计时,商业配套的合理和充分设计,对保障商业的后期经营,提升商业的投资价值是很重要的,不能忽视。 

  误区六:重硬件投入,轻人文关怀。对于商业项目来讲,装修标准、外观形象、电梯、空调、中庭等硬件设施固然重要,但这并不能代表商业经营的全部内涵。现代商业竞争,是细节的竞争,一个人性化的设计、一种人文关怀都是可以提升商业项目竞争力的。我们在商业设计时,多站在经营的角度,想想商户的需求;多站在顾客的角度,想想顾客的需求;多站在残障特殊群体的角度,想想他们的需求。通道应该设计多宽?指示标识应该挂在什么地方?收银台放在什么地方?顾客的车辆停放怎么安全方便?甚至厕所的坑位设置、顾客的休息位置、残障人的交通等等,都要统一纳入商业的整体设计范围内一揽子考虑。这种商业设计的细节不仅是一种人文关怀,更是一种服务特色,是商业综合竞争力的一部分。 

  误区七:重共享空间设计,轻经营成本测算。这几年,我多次见到这样的商业项目——开发商对于共享空间的设计是很重视的,将共享空间做的很豪华。他们做昂贵的室内喷泉,做大框架的阳光棚顶,做大面积的室内绿化。这对于提升商业形象、吸引客流确实很有帮助。但同时,我们也应该认识到,共享空间是一把“双刃剑”,如果做的大而豪华,不仅浪费了经营面积,还会增加空调、电力的能耗,增加了后期的物业运营成本,给商场和商户经营造成一定的压力 。我们不反对做一定规模的室内空间,但我们要呼吁的是,在进行共享空间设计时,要先做充分的投资成本、能耗成本、物业成本的测算,避免后期的不堪重负。 

  误区八:迁就主力店要求,忽视自身的投资利益。主力店对于带动项目的招商和经营,促进商业地产的销售,提升项目和附属物业的整体价值是有一定帮助的,也因此使得一些开发商迫于主力店的名声和影响力,以牺牲自身不小的投资利益换来主力店的进驻。但有些开发商,为了引进主力店而不顾自己的利益和原则,唯主力店的要求是听。主力店引进之后,就象不惜代价娶进了一个漂亮的媳妇,娶进门之后,不但没有想象的那样幸福,反而整天又烦恼又痛苦。所以,对主力店的招商,要理性的预期未来的投资收益,在充分权衡利弊与得失之后再做取舍,以免“骑虎难下”,使自己倾巨资建成的商业物业几乎成为主力店的物业。 

  误区九:按自己的主观和经验草率行事。目前中国的商业地产商绝大部分是从住宅地产转变而来的,他们有成熟的住宅地产开发模式,有丰富的住宅地产运作经验,因此,在商业地产的投资、开发过程中,往往还套用住宅的思维模式和成功经验。我曾遇到过一个开发商很自负的对我说:“我做了十几年的房地产,开发了几十万平米的物业,这几万平米的商业有什么难的?!”言语之下:商业地产,不只挂齿。而实事上,两年之后,那个老板就开始后悔了,后悔当初把商业地产想的太简单了,后悔当初没有尊重专业人士的意见。现在的情形我想很多人是能想象的出来的。在商业的前期规划设计过程中,放弃自己的主观,规避住宅的经验,听从专业的意见,尊重商业地产的规律,是对项目负责,是对资本负责,也是对自己负责,同时还是对投资商户负责。  

  误区十:盲目崇洋媚外,忽视国内实际。由于中国的经济发展水平和西方发达国家有不小的差距,国内商业市场与国外商业市场有着不同的消费环境,因此,在进行商业地产的规划设计时,不能盲目的照抄国外的建筑形式,不能简单的套用国外的商业形态。相对于中国目前的市场环境,国外的一些商业建筑设计理念和商业设计风格能否适应中国国情,适应当地的市场环境,还需要慎重的考虑。但是,可能是出于营销的需要,国内的很多商业地产项目,不约而同的标榜自己的项目是国外的某某设计的,似乎只要是洋设计师,就一定能设计出好项目。那些国外的设计师由于对中国当地的商业市场状况和消费者习惯不能有一个准确的了解和把握,因此设计出的很多项目豪华、大气、超前而不适合本土实际,导致建成后的商业没有钱的不敢进,有钱的不愿意进。所以,国内的商业地产开发商对于国外的先进设计理念需要有选择的吸收,而不能不顾当地的消费环境和市场实际,盲目套用 。充分重视国内实际,重视当地市场,才是中国商业规划设计永恒的真谛。
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